房地产家族信托，传承和财富规划的出色工具

本文编辑：得意得力

我国改革开放四十年，国民经济飞速发展，特别是近些年房价上涨，给居民带来了巨额的财富增加。

根据西南财经大学发表的一份《2018中国城市家庭财富健康报告》显示，在我国家庭的财富中，房产价值占比已经高达68%，而北京和上海则高达85%。

据大数据统计，我国房产总市值达430万亿元，如何将这笔巨额财富稳妥的传递给下一代是很多创业一代面临的问题，因此以实现富人的财富规划及传承目标为目的的家族信托便应运而生。

家族信托

家族信托发源于13世纪的英国，16世纪正式成为一项法律制度，后流传到世界各国，美国在南北战争之后将其发扬光大，中国最早于1840年就引进了信托制度，解放后的1978年，信托制度在中国大陆得到恢复，并于2001年10月1日颁布实施《中华人民共和国信托法》，使信托成为中国大陆一项重要的金融与财产法律制度。

什么叫房地产家族信托？

房产的所有权人（委托人），为受益人的利益或特定目的，将所有权移转给受托人，使其依信托合同来管理运用的一种法律关系。它是以房产作为信托财产，由受托人按照信托合同，对房产进行日常的管理、经营及处分等，并将受托成果归还给受益人的信托业务。

房产类家族信托的法律关系与一般家族信托并无差异，不同之处只是信托财产为房产，且须办理信托登记。

根据《信托法》第七条规定，“设立信托，必须有确定的信托财产，并且该信托财产必须是委托人合法所有的财产。本法所称财产包括合法的财产权利。”房产是合法的财产权利，可以作为信托财产设立信托。

据中国信托业协会今年3月份发布的报告显示：2018年流入房地产业的信托资金小幅增长。截至四季度末，房地产信托余额为2.69万亿元，同比增长17.72%，环比增长2.76%。房地产信托产品相对较高的收益率，使这一领域保持了吸引资金的市场优势。

房地产家族信托的优势

与金融资产相比，房地产虽然具有较强的保值增值性，但流动性不强，转让成本较高，所有权转移手续较为复杂，加之持有和管理需要一定的成本，因此在传承安排中具有较大的特殊性。

房地产传承从时点、方式、效果和目前法律制度等方面综合来看，通常分为生前赠与、法定或遗嘱继承、家族信托三种方式，优势上各有不同。

房地产生前赠与传承方式存在较大弊端。

首先来看生前赠与，父母过早地失去了对房地产的控制权，并导致很多意想不到的问题。

继承方式传承房地产资产，程序复杂、难保隐私，家人争产和遗产税负问题突出，因此是最缺乏事前规划的传承方式，也是风险最大最容易失控的一种方式。

房地产家族信托就是以房产作为信托财产的家族信托，原则上只要家族信托的信托财产中包含有房产产权（所有权、使用权、收益权等）相关权利均可称为房产家族信托。

房地产家族信托的交易模式为：

第一步由信托公司设立资金信托计划，委托人需足额以货币资金形式出资认购该信托计划；

第二步该信托计划去认购委托人名下的房产，并办理过户登记手续，委托人名下的房产将过户到信托名下，同时信托计划支付相应的房屋价款；

第三步受托人根据信托合同的约定，足额的将信托财产产生的利益分配给受益人，当委托人去世后，严格按照信托计划的约定运营信托财产。

案例呈现

2017年，为了将后辈的婚姻风险隔断，宋女士将位于北京核心地段的十几套房地产全部转移给了由她成立的家族信托，并将受益人定为“直系血亲后代非配偶继承人”。值得注意的是，在使用宋女士的资金信托购买其房地产时，需要按北京当地的要求缴纳二手房交易费用，而在信托持有这些房地产后，每年还需按照国家和地方政府规定缴纳0.84%的房地产持有税。

此案例是国内首家银行试水房地产家族信托，通过家族信托方式传承房地产，除了需要承担一次性的设立费、过户税费和每年一定金额的管理费成本外，可以称得上完美，它几乎能够避免生前赠与传承及身后继承传承房地产产生的所有问题。同时也意味着，国内的房产或不动产家族信托正在迎来一个新的时代。

房地产家族信托实现的功能

房地产家族信托实现的功能包括以下几点：

1、实现财产隐私保护和负债隔离。

通过设立房地产家族信托，将房地产过户到信托公司名下，以信托公司的名义持有，有效实现了房地产的隐私保护。

另外委托人通过以自有的合法资金设立房地产家族信托，当将来遇到债务纠纷时，放在房地产家族信托中的房产将不会被法院执行。因为信托的核心功能之一就在于隔离风险，比如委托人破产风险，委托人债务风险等等，而其中最重要风险之一就是委托人的债权人债务追索风险。

2、婚变保护和防止无关继承。

设立房地产家族信托，由房地产家族信托持有房产，可以在信托合同中约定指定子女使用，但是房产由信托公司持有，不属于夫妻和子女中的任何一方，婚变不会引发房产分割的风险，可以根据信托合同中的约定继续存续下去，从而继续执行委托人当时的意志。

另外房地产家族信托还可以通过对房地产家族信托的结构设计，避免出现房屋财产纠纷和无关继承。

3、防止子孙后代挥霍，实现多代传承。

设立家族信托后，可在信托合同中约定信托利益的使用，给予子女信托利益分配权，而不给予子女信托的处置权，这样可以约束子女将财产变卖的行为，从而将财产长久传承下去。

4、避免复杂的继承程序和纠纷。

如果子女众多，房产争夺自然无法避免。通过家族信托的形式，可以根据原委托人的意愿，设置分配对象，分配比例，分配条件等等前置条件，从而减少家庭内部矛盾和纠纷。

房产进入家族信托后的传承方式选择

方式一：约定条件下在家族信托内变现：

根据委托人意愿，在约定条件下将房产在市场上卖出换取现金，该部分现金再按条款约定继续在信托内进行投资管理并向受益人进行分配。

方式二：约定条件下过户给子女：

根据委托人意愿，在约定条件下可以直接将房产过户给委托人子女，实现房产的特定传承。

方式三：信托长期持有房产：

委托人也可以选择房产长期由家族信托管理，只对其产生的租金等收益向受益人进行分配。

目前我国房地产的交易过户制度、信托的持有房地产的赋税问题、资管新规颁布后信托产品的赋税问题、家族信托设立起点高的问题，都制约了房地产家族信托的发展和模式创新。

尽管我国遗产税和房产税还在起草阶段，相信不远的将来会颁布实施。随着我国信托制度的不断完善，届时，房地产家族信托制度优势将愈发明显，大放光彩。

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