南山麒麟公馆值得买吗？风险大分析

今天要鉴的房是金众麒麟公馆，项目官宣是金众集团TOP系首个作品，TOP就是顶级了。e天剑把项目全面扫描下，初步发现四大顶级风险，与房友们分享。

第一大风险：南山之尾

鉴房，首先鉴地段。

金众麒麟公馆位于西丽北部大勘村片区，为南山区的最末端，是目前南山最北面的一个楼盘。项目为了抬高身价，拉上深圳湾，吹嘘说是深圳湾源头(百度地图测量，项目距离深圳湾直线距离就有15里），其实就是南山之尾，是南山最偏远的区域。

西丽有个说法，是南山的关外。虽说现在全市都是特区，但老关内依然是深圳的主城、核心城区。深圳人心中一直还有一道“关”，尤其是高层次人群。西丽在塘朗山脉以北，是原关内唯一在塘朗山脉以北的区域，与石岩为邻，也是原关内最北面的区域。

项目地段——南山之尾

市区坐地铁7号线去西丽，最末一站就是西丽湖。西丽湖站也是南山最北面的一个地铁站。地铁西丽湖站，也说明了西丽湖地处南山的最末端、南山之尾。

西丽原来是荒郊野岭，远离市区，所以建设了大学城、野生动物园、西丽湖度假村、大型墓园——报恩福地墓园。

每座城市都是在偏僻的地方建了大学城（远离尘嚣），郊野的地方建了野生动物园。西丽大学城是最浪费土地的区域之一，以研究生院为主，尤其是清华研究生院、北大研究生院，占地多，容积率低，日常学生少，人口少，使用率低，消费强度也低。

野生动物园区域，是用来养各种动物的，一般更是人烟稀少，让动物安静生活的地方，足见地段偏静。附近的居民反映，动物们的屎臭很闹心。麒麟公馆紧邻动物园屎臭会不会更闹心呢？

下图为报恩福地墓园的广告语

很有豪宅范

（点击图片可以放大）

十分恐怖的大型墓园——报恩福地墓园，位于西丽湖岸边，是深圳三大墓园之一，也是深圳西部最大的墓园。墓园一般根据中国风俗选址、规划、建设，环境上乘、风水极佳，但是阴气重，一般都是远离市区，附近住宅少。

项目高层单位西南可见墓园

总体来说西丽湖周围是个“市外桃园”，与城市关联度低的地方，也就是房价升值慢的地方。

一份钱一分货，价格是公平的。房价最能代表区域价值。西丽天生偏僻，房价也一直是南山最低的区域，越往北越低。西丽的房价不但是南山最低，也是南山最难卖的区域。地铁环中线以北的区域更难卖。虽然西丽位于网红区南山区，但区域房价升值能力低于宝安、龙华。

看看西丽湖未来。西丽湖区域大部分是水源及生态保护用地，建设用地规划为科教城，大部分土地为产学研教育用地。大学城、科教城，政府更希望降低房价，以降低产学研的成本。深圳的房价涨幅与区域未来房子供应成正比，开发楼盘多涨得快。金众麒麟公馆附近以后商品房供应极少，二手房价格难以被拉升，势必升值缓慢。

俗话说，宁做鸡头，不做凤尾。买房也同理，宁买新兴的头，不买南山的尾。

第二大风险：美丽的错误

优美的环境看看可以，但置业投资风险巨大。

来看些栗子。

深圳最美的环境在东部海岸线。东部华侨城天麓，亚洲旅游地标，拥有无敌山海，堪称深圳环境最美的豪宅。今年有天麓业主半价转手别墅，不但亏本甩卖，而且很难出手。还有一个离海最近的豪宅万科十七英里（巧合的是也靠近墓园），2005年高层住宅开盘均价24000元/ m²。现在已经是2019年，14年过去了，深圳均价都涨了10倍，而万科十七英里高层住宅房价约48000，年均涨幅7.1%，算上房贷利息、CPI上涨，等于没有涨。

另外银湖也很美，山水资源绝佳，离城市中心比西丽湖近得多，房价涨幅跑输大市。

偏离中心的优美环境，价值低，升值慢。靠近城市中心的优美环境，才值钱，升值才快，譬如深圳湾、香蜜湖。

西丽湖，城市性低，偏离市区核心，偏离南山中心，与深圳湾的价值相差十万八千里。西丽湖虽然美，大学城虽然环境好，但偏离城市中心，也自然是价值末端了。

优美的环境，是一颗“甜蜜的毒药”，看起来甜美、很爽，拥有了就会有无尽的痛苦。

金众麒麟公馆，虽然近邻西丽湖，但是看湖景要往西面及北面看。中国人都知道，房子最差的朝向是朝西、朝北，夏天热冬天冷。世界最有趣的语言——中国话，形容窘境的时会说“喝西北风”，足见西北向是不受人待见的。所以金众麒麟公馆的湖景价值低。

第三大风险：学校末流

说到金众麒麟公馆的学校让人大跌眼镜。

大磡小学

金众麒麟公馆位于大磡小学学区

（红色虚线为大磡小学学区范围）

从2019的学区划分看，金众麒麟公馆位于大磡小学学区。

大磡小学是大磡村里的小学。大磡村是西丽最北面的村，也就是南山最北面的村，位于羊台山下，临近石岩。由于大磡村位于南山最末端，农民房、旧工厂的租金也是南山最低的，住的是南山最底层群体。大磡村的工厂是南山要被淘汰的、没有技术含量的工厂，家具厂最多。这就是大磡小学的地缘特征，也是主要生源背景。你花千多万买套房，希望孩子在这种学校上学么？

恐怖的是，大磡小学西南紧邻养鸡场

丽湖学校初中部

从2019的学区划分看，金众麒麟公馆位于丽湖学校初中部学区。丽湖实验学校，创办于2012年，硬件很好，但办学成绩很普通。查了下全市中考成绩排名，近两年全市中考成绩前50名都没有看到丽湖学校的名字。找到了一份2017年的深圳全市初中升入八大比率的排名表，丽湖初中部位于全市第179位。

金众麒麟公馆初中学区为丽湖学校

（红色虚线为丽湖学校初中部学区范围）

2017年丽湖初中部位于全市第179位

第四大风险：偷面积总价高

金众麒麟公馆，主力户型为100-177 m²二至四房，为N+1户型，存在违规偷面积风险，若被查实后果很严重。近两年已经出现好几个楼盘因偷面积，被查后，砸墙砸楼板恢复原状，有些厨房没了，有些洗手间没了，有些房间没了，房不成房，交房遥遥无期，甚至不给办理房产证。

项目现在放风均价8.5万，总价约在850-1500万之间，135-177 m²户型都会在千万以上。积攒财富千辛万苦，千多万，不是闹着玩的哈。

先说下100 m²户型

麒麟公馆100m²户型，为2+1房，北面1个房间是偷的，若被查到属于违建偷出来的，墙都不能封，只能作阳台用，风险巨大。

若冲关成功，能改成三房，对于刚需来说，100 m²三房太大，没有竞争力，市场上有很多89平的三房，使用面积都差不多，平白无故多了10多个平方，80多万就白花了。对于豪宅来说100平三房太小，没有吸引力。

800-900万的三房，在深圳，选择面很广，选择项目很多，而且有很多升值潜力比金众麒麟公馆要大的，有兴趣的可以私聊交流。

再说下135-177m²户型

135-177m²是3+1房，也是偷面积做了一个房间，被查实违建的话，就是3房，而且影响办理房产证。

重点说下177m²楼王户型，是偏西北的南北通透，一个大横厅+大阳台居然朝北，如前面说的冬天“喝西北风”，夏天有西晒，有悖中国传统风水。另外该户型，次套房的洗手间宽只有1.5米，太窄；公卫门对着一个卧室门，风水不好。

若均价8.5万，135-177 m²的总价在1100-1500万之间。总价1300万左右的四房，可选择面更广。尤其是177m²1500万左右，几乎每个区域都可以挑，而且可以找到配套更丰富、生活更方便、升值潜力更大的。选房探讨欢迎微信私聊。

今天先点评到这里，项目还有很多缺点，下回再说吧。