房地产市场是存在记忆的，每次出现涨跌波动，都让人感到似曾相识。
比如，今年3-6月份，出现了所谓的“楼市小阳春”，房贷利率下降、房企融资环境宽松，地王随之产生，苏州、南京、宁波、重庆、沈阳、郑州，各大热点城市，都成了开发商集中竞争的区域，尤其是那些房价倒挂明显的城市，购房者蜂拥而至，开盘即清盘的现象不在少数。
这种情形，与2018上半年如出一辙。
有心人还记得，去年前几个月，各大城市的抢人大战愈演愈烈，落户的条件和门槛一降再降，尤其是西安、成都、武汉、杭州等地，出现了所谓的“抢房潮”，售楼部门前排几公里，顶着大太阳也有大把的购房者接盘。
到了2019下半年，尤其是最近两个月，随着调控次数骤然加快，土地流怕、房企降价促销更是如影随形，从楼市走势来看，几乎与去年7-9月份一模一样。
事实上，今年之所以楼市结出了“苦涩果实”，源于5年前楼市埋下的“一粒种子”：三四线楼市水涨船高。
具体而言，有以下三个特征。
第一，5年前开始，中小城市房价涨幅极快。
在2008-2013年，城镇化进程推动下，人口红利持续释放，房价即便上涨，波及的范围、蹿升的幅度也不会太离谱，婚房、刚需改善房、学区房这些概念，正是在这个时期出现萌芽。
此时，买房要趁早、要果断，人们买房不是为了炒作，而是为了提升自身居住需求。
然而，从2014年开始，棚改货币化安置助推，各大龙头房企争相下沉中小城市，普涨格局来临，数据显示，截止2018年底，100个城市新建商品住宅成交均价为13382元每平，同比增长达8%，如果剔除一线、二线城市的数据，三线及以下城市均价高达10885元每平。
第二，三四线楼市崛起的结构不合理。
何为“结构不合理”？即城区扩张速度与人口增速不匹配。
前两天，笔者看到一则消息，武汉一个已建成多年的商场，人流车流都非常稀少，商户稀缺，无独有偶，前段时间，有媒体报道称上海与深圳的写字楼空置率创出了十年以来的新高。
各位可以想一下，连上海、深圳这样的超级大都市，都面临人口填充与商圈发展不协调的情况，更不用说遍地都是新城区、CBD、商业中心的中小城市了。
反过来说三四线城市，我国城市建设用地面积扩张速度远高于城区人口增速，是之前中小城市房价一直未大涨的主因。但是，从2014年开始，因为棚改、新城区扩张、房企扎堆开工却未交房等因素，小城市房屋的供给短期大量减少，由此造成了供需失衡，才有了后来的房价蹿升。
第三，5年前开始，人口加速向大城市转移，三四线楼市出现“人房背离”。
数据显示，在2013年，我国15-64岁的劳动年龄人口达到10.06亿的最高点后，已经连续5年出现负增长，平均每年减少近200万。
根据经济学家梁中华的测算，2014到2019的5年中，每年劳动力减少200万。2019到2024这5年，将减少300万。增幅高达30%，10年后减少1000万，相比于过去5年，增幅高达5倍！
劳动力减少的同时，我们看到省际净迁入人口主要集中在广东（1165万人）、长三角地区（465万人）、京津地区（221万人），三者合计占87.1%。
人走了，房价却涨了，这就是中小城市“人房分离”的特征，背后揭示的原理也很简单：非理性的投机性因素占主导。
这三个特征，是5年前三四线楼市崛起的重要“秘密”，但是，正因为涨幅过快、新建楼盘过多、人口流失过多，才造成了今年楼市“小阳春”转瞬即逝。
道理很简单，热点城市可以火一时，但在大部分三线以下城市房价已经高企的情况下，已经很难像以往那样再“拉升一波”了，楼市就像一个大舞台，个别城市引领的上涨“独角戏”终究很短暂。
面对这种情况，购房者要早做准备。
第一，转变观念，以后房子的差价会被“抹平”。
回顾过往的楼市走势，购房者总能找到所谓的“价值洼地”，一线不行就去二线省会，大城市调控了就去地市和县城，总有炒作房价的理由。
但是，9月之后，如同去年一样，楼市面临流拍和降价两大压力的困境，各城市房价的估值水平会逐步趋同，不会存在所谓低估的城市，该涨的都已经涨上去了，没有涨的地方，也不具备房价上扬的基础，指望买房赚差价已经不可能。
第二，牢记楼市“长期看人口”。
每个城市的人口存量结构不同，涌入的常住人口也不同，北上广也有人烟罕至的远郊区域，地级市也有核心地带，关键在于，把时间轴放大到十年乃至二十年的级别去看，一个城市对外来人口的吸引力有多少。
人口越密集，未来楼市的表现就越坚挺，不管在哪个城市，购房者都应当回避那些“房比人多”的地方。对自住的人来说，房价如何变动不重要，只要自己居住的城市有活力，年轻人“居者有其屋”，生活与工作更惬意，便是最大的收获。
对寄托于房产长期投资的人来说，以后买房不光是个技术活，在楼市尝到“苦果”之后，因为房产税、租售并举、农地入市、房贷利率参考LPR变动等因素，绝大部分城市、绝大部分购房者都会面对长期持有房产赔本的现实问题。
热门评论(0)
目前还没有用户对此小区进行评价