招商蛇口(001979.SZ)：目标完成率过半，但盈利表现不佳

2019年上半年·中报季

引 言

2019上半年，招商蛇口销售规模实现快速增长，全年目标完成率已过半，投资节奏有所放缓。三费费用率大幅增加，营业收入、利润与净利润均下降，成本管控能力与盈利能力均有待提升。财务方面，财务杠杆率较低，短期不存在偿债风险，融资成本处于行业低位。上半年，招商蛇口在大公寓、大健康、大文创方面取得积极进展，力争实现多点开花。

一、目标完成率过半，投资节奏放缓

2019年上半年，招商蛇口销售规模稳步增长，实现签约销售金额 1011.92 亿元，同比增长 34.75%；实现签约销售面积 515.23万平米，同比增长 43.77%。招商蛇口2019年的销售金额目标为2000亿元，截止2019年6月30日，目标完成率50.6%，根据2016-2018年招商蛇口的销售经验，上半年和下半年的销售比例约为4:6，按照此节奏销售,招商蛇口可顺利完成全年销售目标。

在房地产调控政策趋紧、行业由高速增长转向平稳增长的背景下，上半年招商蛇口投资节奏有所放缓。2019年上半年，公司通过招拍挂新增项目 29 个，扩充项目资源计容建筑面积383.31万平米，同比减少49%。从投销比来看，2015-2018年上半年，招商蛇口投销比整体呈不断上升趋势，2018年整体投销比虽略有下降，但仍保持164%的高位，2019年上半年投销比大幅降低至74%，较2018年同期减少了135个百分点。

二、三费费用率高企，盈利表现不佳

招商蛇口上半年销售规模实现稳步增长，但盈利表现与稳步增长的销售业绩并不匹配，营业收入、利润和利润率均有所下滑。2019 年上半年，公司实现营业收入总额 166.87 亿元，同比减少 20.49%，主要受面积及结转单价同比减少所致。公司上半年实现毛利润63.2亿，同比减少29.5%，毛利润率为37.9%，较2018年同期减少4.9个百分点；实现归属于上市公司股东的净利润48.98亿元，同比减少31.17%，归属母公司净利润率为29.5%，较2018年同期减少4.6个百分点。上半年招商蛇口盈利表现不佳或是受高企的三费费用拖累。2019年上半年，三费费用同比增加12.8%至50.2亿元，三费费用率较2018年同期大幅增加8.9个百分点至30.1%。具体来看，财务费用率大幅上涨6.5个百分点至22.8%，销售费用率和管理费用率分别为3.2%和4.1%，较2018年同期均上涨1.2个百分点。招商蛇口的成本管控能力有待提升。

分业务类型来看，招商蛇口三大业务表现参差不齐。2019上半年，招商蛇口社区开发与运营实现营业收入124.08亿元，同比减少29.78%，毛利润率为23.09%，较2018年同期下滑11.76个百分点，该变化主要由不同时期房地产项目结转产品类型、结转量发生变动所致。社区开发与运营收入占比达74%，其收入和毛利润率均大幅下跌对整体盈利表现造成较大负面影响。园区开发与运营营业收入同比增长31.26%至40.08亿元，毛利润率较2018年同期增加6.51个百分点至36.52%，园区开发与运营收入与毛利润率双增表现较好，但收入占比为24%，对整体盈利表现的作用有限。邮轮产业建设与运营营业收入为2.7亿元，同比增加2.56%，毛利润率较高为45.65%，但较2018年同期降低了4.17个百分点。

三、财务稳健，风险可控

2019年上半年，招商蛇口货币资金更为充裕，截止2019年6月30日，招商蛇口持有货币资金764.09亿元，较2018年同期增加23.1%，同时集团财务杠杆率进一步下降，净负债率仅为53%，较2018年同期降低了19.8个百分点。

截止2019年6月30日，招商蛇口的现金短债比为1.7倍，2017以来，招商蛇口的现金短债比持续稳定在该水平左右，现金足以覆盖短期负债规模，短期不存在偿债风险。

2019上半年，公司的综合资金成本为 4.91%，在行业内保持领先优势。2019上半年，公司顺利发行 2019 年公司债券（第一期）35 亿元,两个品种的最终票面利率分别为 4.21%和 3.75%；陆续发行两期超短期融资券，总额合计 50 亿元，票面利率分别为 2.98%和 2.80%，为同期房地产企业市场发行超短期融资券最优利率。

四、大公寓、大健康、大文创稳步推进，力争多点开花

2019上半年年招商蛇口在大公寓、大健康和大文创方面取得积极进展，力争实现多点开花。首先，上半年招商蛇口长租公寓实现快速发展，以轻资产租入改造、存量商办改造为主，构建了“融投管退”全周期商业模式，已经覆盖北京、上海、南京、杭州、武汉等 15 个城市，合计在全国布局 2.5 万间，管理规模总计约100万平米，并且全面实现了公寓智慧平台的线上化服务；其次，从养老、医疗、健康管理等方面推进大健康业务，积极打造标杆项目并探索盈利模式；最后，大文创初步形成了整体产业规划，文化教育方面确定了产业进入的思路与策略，国际学校项目持续推进，积极拓展公教合作。