观点直击 | 郭英成：佳兆业真的运气不错（实录）

观点地产网“我们是运气好一点而已。”原本略显严肃的郭英成，在谈到深圳建设先行示范区时，主动将话题接了过来，看起来也有点开心。

只是口头上还是比较谦虚，“广东的企业，首先要感谢国务院，感谢党中央对广东的关爱和照顾，特别是支持深圳建设先行示范区。”郭英成称。

近日中共中央、国务院出台的支持深圳建设社会主义先行示范区的政策，让扎根深圳的房企心里“乐开了花”。这一政策对企业能产生什么样的影响，也成为了深圳房企业绩会上记者提问的例牌。

如果为佳兆业集团股份有限公司8月27日在香港举办的2019年中期业绩会总结几个关键词，先行示范区一定在其中有一席地位，与之并列的则是外界一向非常关注的净负债率、旧改等。

“真的运气不错”

“对于广东来说，真的是好事连天，特别是粤港澳大湾区刚公告完，又来了深圳先行示范区。”郭英成直言：“我们真的运气不错。”

按照郭英成的说法，一方面佳兆业从以往只是单纯的房地产企业，到现在做城市运营商，除了地产之外，还有船运、文体等业务。另一方面，先行示范区更多支持的内容是深圳的科技和金融类业务，而佳兆业正好也有相关的业务板块。

对于佳兆业而言，多元化的业务布局，正好让其能匹配深圳建设先行示范区的需求。

与此同时，在深圳发展的过程中，佳兆业引以为豪的城市更新业务，也将在深圳没有新增土地供应的时候，为其提供土地，从而分享城市发展的红利。

这或许也是为什么原本略显严肃的郭英成，在媒体提问时，主动将这一问题揽了过来，并顺道将前面的几个问题补充了一点自己的看法。

怪不得郭英成会主动、开心地揽下这个问题，据观点地产新媒体查阅，2019年上半年，佳兆业合约销售同比增长37%至350亿元，其中，大湾区贡献了整体销售金额的58%，深圳贡献了超过30%。

土地储备方面，目前佳兆业共有近2600万平方米建面的土地储备，其中有55%位于大湾区。在土地稀缺的深圳，也有325万平方米建面的土地储备。

对于资源集中在大湾区以及大湾区核心深圳的佳兆业来讲，区域政策的出台确令其在某种程度上获得优势。先行示范区政策出台后的第一个交易日，佳兆业股票大涨逾14%也证明，反应最快的资本市场嗅到了政策将为佳兆业带来的商机。

“今天整个会的关键是深圳先行示范区，我觉得利好政策陆续出来，当然会刺激各行各业。”对于是否会提高销售目标，郭英成表示：“房地产是受政策调控的，我们会遵守深圳政府的监管要求，合规合法。”

虽然上半年完成合约销售374亿元，留给下半年的销售任务剩余501亿元，对于佳兆业的压力看似很重。但是据介绍，下半年将有1200亿元的货值推出，完成年度目标所需要的去化率目标连50%都不到。

在此前中央政治局会议再次强调不将房地产作为短期刺激经济手段，以及调控政策持续且稳定的背景下，佳兆业或与大部分人一样，对前景依然保持着谨慎态度。

“净负债目标180%以下”

先行示范区之外，在3月份全年业绩会上曾详细解答过的城市更新业务并没有引来太多关注，令人们惊奇的是，负债率一直居高不下的佳兆业，仅仅半年时间，就将净负债率降至191%，提前完成年初立下的200%以下的目标。

“我们的目标是180%以下。”首席财务官刘富强称。

据了解，目前佳兆业总借款为1155亿元，其中境内占58%。按渠道来源来分，境内银行借款占38%、境内非银行借款占20%、境外优先票据占40%以及境外银行占剩余2%。

佳兆业能在半年时间将净负债率从236%降至191%，无外乎几种方法，优化资本结构，降低融资成本以及加快销售回款。

“首先不管是境内还是境外，哪里有便宜的融资，我们就往哪里去追。”郭英成称。

刘富强则表示，融资方面，美元需求佳兆业今年已经回购了一些，接下来有1.4亿美元的额度，可以通过发美元债拉长年息，优化成本。将来，美元和境内债的发行，就只有一个目标，哪边可以优化成本。

郭英成同时指出，降负债方面，佳兆业还在尽量减少重资产，“比如很多资产在做出租，会想方设法变现。长期持有的物业将会是大宗资产，比如深圳、上海佳兆业中心。”

顺应着这个话题，高级顾问谭礼宁指出，按照会计准则，很多销售的资产都是先按照原始价格进账，特别是佳兆业有很多旧改项目的情况下，实际上公司的价值是应该比较高一点，净负债比率不能完全反应公司实际情况。

他表示，更重要的是公司资产变现能力，能产生多少现金流对利息进行覆盖。佳兆业跟很多企业一样，都是差不多两倍左右。所以不但要看净负债比率，还要看利息覆盖率这个指标。

此外，总共488亿元，占比达42%的境外借款，也因近期人民币美元汇率的波动引起市场对佳兆业是否会产生较大汇兑损失的担心。

对此，刘富强表示，佳兆业有之前有问银行拿额度去对冲汇率下跌带来的影响，但是对冲成本已经很贵，所以最后没有做。同时，上半年已经在境外融资五次，基本还本付息也是用美元。

“我们会做适度的对冲。”郭英成补充道：“实际上我们觉得美元从现在开始不汇到国内的话，是不会亏的，只是说账面上是亏的。”

以下为佳兆业集团控股有限公司2019年中期业绩发布会现场问答实录：

现场提问：公司怎么防范人民币美元汇率下跌问题？如何看待境外债这一融资工具的前景？调控持续，公司怎么看下半年的市场？具体的销售安排是怎样的？

刘富强：在人民币汇率方面，我们也有研究，还有问银行拿额度去对冲。但汇率在6.8的时候，其实对冲成本已经很贵了，是不匹配的，所以最后没有做对冲。

第二，上半年我们境外发了五次债，还本付息也是用美元还美元，在现金流方面是没有风险的。后面我们会密切的跟踪中美贸易的进展，在适当的时候使用工具去对冲。

境外债融资方面，今年我们已经回购了一些美元债，接下来有1.4亿美元的额度，可以通过发美元债拉长年息，优化成本。将来，美元和境内债的发行，就只有一个目标，哪边可以优化成本。

麦帆：今年上半年卖了374亿元，完成全年的目标875亿元大约40%，下半年有1200亿的货值，大部分在大湾区，现在正在排布。

按照这个比例，去化率不用到50%就可以完成任务，所以今年的任务是没问题的。

现场提问：如果推货的时间节点主要集中在第三第四季度，是否会感觉到一些压力？今年拿地价格上升，公司拿地的时候是如何控制收益率？

吴建新：1-7月份权益销售400亿，这样算1-7月份已经完成了全年销售的50%，下半年还有1200亿的货，主要是集中在9-12月份，不到50%的去化率就可以完成875亿元的目标，我们的判断市场不会大浮动。

拿地价格方面，可以看到今年拿的地主要集中在大湾区和长三角，本身土地市场价格就比较高，溢价比较高。

内部收益率方面，我们内部有一系列的严格控制，对利润的追求还是比较务实的，希望通过这样的投资策略达到公司利益最大化。

现场提问：负债其实降得比较多，会不会再降到一个理想的水平？旧改项目会不会对负债产生压力？

刘富强：净负债比率方面，我们会继续做下去。今年已经提早完成目标，原本三月业绩发布会的时候表示目标年底降到200%以下，现在半年已经190%。接下来，当然要视乎销售去化的情况，我们目标希望在180%以下。

吴建新：我们的净负债率下降之外，资产负债率也在下降，已经下降到82.7%，这在行业也是个比较好的水平。

现场提问：最近中央支持深圳建设社会主义先行示范区，佳兆业一直扎根深圳，在深圳大湾区，在这样的背景之下，佳兆业如何参与到先行示范区的建设中？

郭英成：我们是运气好一点而已，广东的企业，首先要感谢国务院，感谢党中央对我们广东的关爱和照顾，特别是支持深圳先行示范区。对于广东来说好事连天，粤港澳大湾区刚公告完，又来了深圳先行示范区。

我们真是运气不错，从以往只是一个房地产企业，现在做的是城市运营商，除了地产以外，还有有船运、文体，特别深圳大运场馆，包括足球等。

我们希望每周每天都给深圳的市民带来更多的休闲去处和乐趣。先行示范区，国家更希望是科技和金融，我们在国内也有上市企业是关于互联网的。

最重要是土地，城市更新是我们比较有竞争力的一个板块，这一块未来应该是会具备相应的竞争力。

今年上半年从各项财务指标来看，不管是负债、利润率还是销售价格，都逐步在改善，负债比控制在行业的可接受的水平，负债结构也相对比较合理，在继续优化过程当中。

刚才也提到汇率问题，汇率问题对于我们来说，整体上票面是亏的。我们希望汇率比较稳定，其实我们觉得美元从现在开始不汇到国内的话，我们是不会亏的，只是说账面上是亏的，我们会做适度的对冲。

房地产从整个中国来看，我觉得大湾区特别是深圳是相对比较平稳的，同时是符合我们的投资目标。

今年以来一二线城市比较不错，这块我们的占比达到80%左右，还是对经济各方面的因素是有抗风险的能力条件。

现场提问：净负债率降到180左右，具体怎么降？一二线城市土地80%左右，中央融资在收紧，大家对于买房这块，销售端、融资端也在控制，要加快销售，想问一下有多少货？现在同行都说不拿地，佳兆业的意见是什么？

郭英成：两年时间，我们的负债比例会达到行业有竞争力水平。从我们的债务结构来说，不管是境内还是境外，哪里融资便宜，我们就往哪里去追。

降负债方面，我们将尽量减少重资产，这是一直在努力的，比如像很多的资产是在做出租的，会想方设法套利变现。大宗资产则会保持长期持有，比如说深圳、上海佳兆业中心。

关于销售方面，国家调控、收紧，主要是让房地产健康发展。佳兆业有一个明显的优势，主要是深圳，上周深圳推的项目销售还是不错的，大湾区人民相对比较富裕。

关于拿不拿土地，其实每个公司都不一样，有钱的话我们还是在大湾区继续寻找一些好的土地。不符合的话再逐步减少，投入结构希望逐步优化。

吴建新：补充一点，深圳市政府公布的数字，2018年人口净增长58万，等于内地中等城市，很多青年人把深圳看作创业的热土，这里面人气比较旺，购买力比较强。

谭礼宁：刚才提到很多时候喜欢看负债率，但是因为会计准则，销售的资产都是原始的价格入账，特别是在佳兆业很多是旧改项目的情况。

旧改项目成本很便宜的，佳兆业市场的价值比较高一点，负债比率有时候没有反应公司实际情况。

更重要是资产变现能力，能产生多少现金流覆盖利息，这是最核心的指标。佳兆业跟很多企业一样差不多两倍左右，所以不单是看负债比率，还要看利息覆盖率这个指标。

现场提问：深圳示范区的建立会让你们提高销售的目标吗？

郭英成：今天整个会的关键都是深圳先行示范区，深圳改革开放是有目共睹的，我们作为深圳的企业觉得很荣幸。

我觉得利好政策会陆陆续续出来，当然会刺激各行各业。但房地产是受到政策调控的，我们会遵守深圳政府的监管要求，合规合法。