宝安福永二手成交增加 刚改置业或成主力「7月人肉房价」

淘房哥团队通过固定渠道，在7月份共收集到宝安二手成交数据417套（只供参考），该数据为宝安区部分二手成交记录，所收集到的数据与6月份对比，成交量增加12.4%，成交量有所提升。

7月宝安二手成交最为活跃的户型，仍是以两房和三房为主，分别占本次数据收集总量中的37.65%和31.89%；

两房的套均总价为361万，套均单价为5.62万/㎡，基本持平6月的套均总价水平，并无产生太大的波动。

三房的套均总价为484万，套均单价为5.24万/㎡，对比6月呈明显上升的趋势，幅度达4.76%，7月当月成交的高总价大户型不少，对套均总价会有一定的拉升。

西乡片区仍是当月成交量最高的区域，与该区域范围较大，楼盘数量多，并且有数个大型生活社区，加上整体的房价门槛较低有关。

反而翻身片区的成交量居然低于福永片区，这点倒是比较值得关注。

翻身片区所处的位置较好，非常靠近南山区，道路交通也便捷，此前整体房价较低的时候，被不少刚需家庭所青睐，但每月都有成交量支撑的楼盘，来来去去就那几个热盘，算是楼盘分化特别明显的区域。

而福永片区从原先不被大众所关注的“边缘地带”，由于地铁建设能得到有效的带动（含开通或在建），以往那些不被关注的楼盘，也因此能让人更愿意从靠近南山的地方“走出去”，加上部分次新盘的品质也确实较好，慢慢的就进入了更多的购房者视野中。

毕竟现在选择买翻身片区05年左右，又要比较靠近地铁的电梯两房的话，只需要增加一点预算（甚至等价），就能在福永买到小区品质还相对不错的次新房两房或三房，这样虽然距离南山更远了，但居住面积会有明显的增加，加上福永部分楼盘也有地铁辐射，其实所花费的通勤时间，并不一定会比住在翻身的要长。

加上现在购房者的年龄，相对是要比以前一批购房者会更“年轻”，对于楼龄的需求，在做决策时的比重可能也会有所增加，如果刚好处于没有学位要求，或者资金被限制在某个阶段的情况下，可能会偏向于一些较有增值空间的新房或次新房。

不过配套及大环境的问题，始终还是福永片区短期内无法得到改善的短板，翻身片区的配套虽然也说不上很好，但由于地理位置的优势，也可享受新老两个中心区的配套资源，两片区的楼盘该如何取舍，只能视各自家庭实际需求而定了。

以往总说买在“郊区”的人，他们是牺牲了通勤时间，来换取更大的居住空间，以后这些情况或会被深圳的发展速度而改写，未来深圳的地铁线路网络会越来越密集，新的就业区也会逐步增多，毕竟深圳是一个多中心发展的城市，围绕城市核心区边缘的区域，也不一定就会比副中心的核心区好。

重要提示：由于数据收集统计均为人工处理，过程中可能会遇到出错的情况，如遇到偏差较大的情况，请及时告知子文进行修改，望见谅。

【宝中片区】单间或一房一厅的套均总价约298万，两房套均总价约511万，三房套均总价约790万，四房及以上户型的套均总价约1812万。

花样年单间及一房一厅小户型依然成交活跃，西城雅筑为刚需两房上车主力盘，大户型熙龙湾、幸福海岸、壹方中心、深业新岸线、凯旋城、天御豪庭均有所成交。

单价最低的为深业新岸线，虽作为宝安中心区的第一大花园社区，但成交量一直比不过带有宝安实验学位的凯旋城，学位所带来的关注度为凯旋城成交量较高的主因。

【碧海片区】单间或一房一厅的套均总价约234万，两房套均总价约350万，三房套均总价约536万，四房及以上户型的套均总价约919万。

该片区两房成交以白金假日公寓、财富港为主，价格集中在300万左右，这两盘的宜居性相对较低，租客比例较高，相信有不少购买白金系列的购房者属于刚需上车。

但购买财富港的的购房者，估计投资出租的占比会较高，毕竟该盘60㎡以上户型，可以做到“一本证两套房”，能够拆分成两个套间单独出租，房价水平对比以往虽然没有太大变化，但今年的租金却已经上涨了不少，“两套房”的租金加起来的收益还是比较可观的。

华海雅苑相对比较冷门，不过每个户型的客厅设计都非常大气，只是双拼户型对于现在的政策而言，并不讨一般的购房者喜爱，成交量一直都较低。

主要是放卖的户型也较少，买家基本自住居多，本次成交的总价有点惊人，不过该户型的赠送面积也非常高，4层顶复户型，可完全满足一个大家庭的居住面积需求。

【新安片区】单间或一房一厅的套均总价约292万，两房套均总价约419万，三房套均总价约519万，四房及以上户型的套均总价约1128万。

单间或一房一厅过半为宝安中学学位房，都市翠海、tata公寓、海雅缤纷城是主力盘，不过租金较高的为海雅，只是购房成本也会更高，而且该盘批地时间较早，产权只有50年，现贷款年限只剩23年左右。

至于三房的话，像11年品尚居这种带点花园小区的电梯刚需盘，相对还是蛮有竞争力的，户型有一定的赠送面积，紧凑实用，不过有些户型客厅没有阳台，就会有些硬伤。

曦城及九号公馆位于尖岗山片区，7月成交量都不少，选择这种“世外桃源”的购房者们，或许自然资源对于他们而言，会比配套资源的权重更高，更重要的是，可能他们圈层的老友也在那一块居住。

【西乡片区】单间或一房一厅的套均总价约205万，两房套均总价约327万，三房套均总价约455万，四房及以上户型的套均总价约593万。

可以看到，7月西乡片区三房和四房及以上的套均总价都不算高，主要是低总价房源的选择较多，对于购房预算不高的群体，算是一个较好的上车片区。

【翻身片区】单间或一房一厅的套均总价约269万，两房套均总价约375万，三房套均总价约458万，四房及以上户型的套均总价约613万。

翻身整体的价格上去后，成交量就慢慢开始下滑，甚至成交的楼盘也比较单一，可以看到以上各户型套均总价水平都不算低，除了片区位置具有较大的优势之外，其实配套、大环境、学位等属性都不算特别突出，片区竞争力在慢慢减弱。

主要因素还是普遍楼龄偏老，并且配套资源不均匀，导致有些区域只有学位属于亮点，有些区域靠地铁当亮点，有些区域牵强的说挨着宝安中心区的体育馆，能享受其中的一些配套来当亮点，只是别的片区再好，自身不够硬也是没用的。

把各种因素综合起来的话，目前真正拿得出手的代表楼盘却没有几个，目前算是一个比较尴尬的片区，只能看未来能否通过旧改来改善。

关于宝安西北部三片区，目前都有一些代表楼盘。

福永：中粮凤凰里、怀德公元、金域豪庭、凤凰花苑、星航华府。

沙井：西荟城、万科翡丽郡、四海云庭、丽沙花都。

松岗：富通御岭公馆、中海西岸华府、集信名城。

如果考虑在这三个片区置业的话，不妨先看看上面的楼盘，能被购房者认可的盘必然有其优势。

如果担心变现能力差的话，其实真的不用过于担心。

目前福永片区在三片区里面，离南山区是最近的，二手房出现较明显的成交量增加，说明购房者已经把关注度逐渐向福永以北进发，而沙井片区的二手房成交量，目前好像还是没有太大起色，但大家不要忘记，沙井片区去年有巨量的新房供应，在今年也已经清盘，或许大多购房者因资金预算不多，当时才做了这样的选择，但对沙井片区的发展，普遍还是比较看好的，以后二手房的成交量也一定不会低。

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文章来源:咚咚找房