深圳购物中心越开越多，人均优质零售商业面积超上海

近年来，随着深圳新项目综合体的面市，购物中心类商业的市场供应不断增加，多个即将面市的商业项目启动预租后面临激烈竞争下的招商压力。据戴德梁行数据，2019年上半年，8万平方米的云城万科里入市将全市优质商业存量推至386万平方米，下半年福田、龙华及宝安等区域的新项目入市，供应量预计达到74.8万平方米。此外，深圳购物中心的同质化也加剧了招商与运营压力，商业调改趋于常态化。

供应增加与同质化加剧运营压力

随着深圳新项目综合体的面市，购物中心类的商业市场供应持续增加，核心商圈的竞争压力不断增加。第一太平戴维斯（简称“第一太平”）数据显示，2019年第三季度，预计有卓悦中心一期、壹方天地B区和塘朗城广场三个购物中心入市，将为市场带来33.6万平方米的新增供应。而2019年下半年至2023年，深圳将有约246万平方米新增供应入市，主要集中在核心商圈。

随着新的购物中心的建成入市以及巨量的存量市场，使得深圳人均优质商业面积在全国城市中位列第二位。第一太平数据显示，截至2017年末，深圳的人均优质零售商业面积达0.481平方米，高于上海、广州及成都等强消费力城市。

不过，尽管购物中心数量和面积都颇为可观，但深圳购物中心规模扩张却缺乏多样性，多样性指数与购物中心规模指数不匹配，这方面深圳尤为明显。睿意德报告显示，深圳在购物中心多样性指数在2017年和2018年连续两年居于全国第23名，落后于不少新一线城市甚至二线城市，且该现象在2018年并未得到显著改善。

据观察，目前，深圳新增购物中心多来自于城市更新。在业态和公共空间方面，新开购物中心的餐饮业态比例较高，以龙岗中心城的万科广场综合体项目为例，该项目商业面积达十万平米。笔者发现，基本每一层都分布有较大营业面积的餐饮品牌，而且公共空间也比较大；相比而言，开业较早的传统购物中心如华强北茂业等餐饮业态的比重偏少，公共空间亦相对较少。

另外，不管是开业较早的还是新开的购物中心，服装服饰、化妆品业态几乎都是主力军。据了解，以今年2月被香港的领展房地产基金收购的怡景中心城为例，怡景中心城租金收入最大的三大业态分别为服饰及配件、餐饮、超市，占租金收入的比例分别为45%、39.5%、5.5%。

业态及品牌的调改常态化

在新开购物中心的不断入市和同质化的双重压力之下，如何应对和调整几乎成为每个购物中心的挥之不去的烦恼。整体来看，商业市场保持了较为稳定的走势，根据戴德梁行数据，上半年末，全市优质购物中心最优租金层平均租金较去年末上升2.91%至895.3元/平方米/月，空置率小幅上升0.38个百分点至3.67%。虽然数据上表现平稳，但市场竞争激烈程度从未下降。全品类的业态调整已成为购物中心不断完善自身的主攻方向。近年来运动健身类业态快速扩张，同类竞争下已逐步向细分市场发展，专注瑜伽、搏击等专项体育品牌逐渐增多；儿童业态的崛起成为购物中心内重要的组成部分，亲子活动、早教培训等需求持续旺盛。

值得注意的是，餐饮业态则不同之前的一路高歌猛进，品牌扩张速度有所放缓。同时，商业跨界合作的案例层出不穷，如本季火热的优衣库与KAWS，而在茶饮轻食界，奈雪的茶与旺仔，喜茶与阿华田纷纷联名推出新饮品。品牌联姻不仅让双方优势互补资源叠加、共享流量、扩大受众，同时强强联合对品牌推广的效果也大大增加。

戴德梁行对典型优质购物中心销售额的跟踪显示，总量上升的同时，区域竞争出现时各个项目营业额亦此消彼长。而此时经营者也往往会借助调改升级来巩固自身竞争力，以促进销售额的持续增长将趋于常态化。KK One 开业两年多持续调整，2018 年上半年销售额环比增长 60%。皇庭广场 2018 年调整升级的品牌数量达 120 多家，同时前三季度的销售整体提升 30%。

在供应放量的同时，成熟商圈的新项目积极引入新品牌，也对周边商场的消费群产生分流，进而对运营带来挑战。戴德梁行研究院副院长张晓端预计，成熟购物中心平均租金增幅将有所降低；但在非传统商圈，依托密集的社区及人流，社区型优质项目优势将逐渐显现，租金将保持较快的增长。

【撰文】邱永宽

【作者】

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端