城轨入深在即，哪些片区受益？

本文为深圳看房团原创作品

文/岛主

期待已久的穗莞深城轨将于9月30日正式通车。作为深圳境内继广深城际之后又一条开通的城轨，对于置业者来说，有哪些片区最值得关注呢？

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新城轨，备受期待

作为继广深城际之后，规划中的第一条入深城轨，穗莞深城轨从规划一开始，就备受深圳置业者的高度关注。

对于在深圳就业的近2000万居民来说，能够在深圳置业的，毕竟是少数。而对于动辄几百万乃至千万的置业成本来说，大部分就业者选择了在深圳租房或者倾家所有，按揭一套公寓。而对于异地置业来说，只能说是投资，对于自住来说，根本就是不可能。就算买了私家车，上下班时段的堵车，也让异地置业上下班成为一种奢望。

而城轨的进入，则能很好的解决这一难题。如同市内地铁，住在临深片区，早上提前1小时出发，一样可以在深圳上班。

据报道，穗莞深城轨目前已经进入联调联试阶段，预计9月30日通车。

据了解，穗莞深城际铁路全程运行时间60分钟，速度每小时140-160公里。开通初期，该线路将采取跳站停车运营模式，每两站经停一次。也就是说，穗莞深铁路线每2.5分钟就有一辆列车到站。

相比广深城际铁路，前者发车间隔时间更短。广州到深圳机场的时间在四十分钟左右，穗莞深铁路线更像是城市间的公交。

往返深圳、广州两地的居民，之前有广深高铁和广深铁路（城际）两条铁路可以选择。如今，有了穗莞深城轨，两个一线城市之间的往来，将更加方便。

和前二者相比，穗莞深城轨的优势较为明显，首先是站点更为密集，广深高铁和广深铁路都是只有七个停靠站，而穗莞深城轨则是15个。从发车密度上，广深高铁一般为30分钟一列，广深铁路则为15分钟，而穗莞深只有5分钟。

尽管穗莞深城轨的票价尚未公布，但新城轨的开通，还是给广州、东莞、深圳三地的居民出行，带来了更多的选择和更大的方便。未来，像乘坐地铁一样乘坐城轨上下班，将成为跨城置业者的新选择。

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近期看，东莞临深受益最大

从已建成的15个站来看，广州1个，东莞10个，深圳4个。分别是新塘站、中堂站、望牛墩站、东莞西站、洪梅站、东莞港站、厚街站、虎门北站、虎门东站、长安西站、长安站、沙井西站、福海西站、深圳机场北站、深圳机场站。

由于地处广深两个一线城市之间，东莞成了香茡茡。根据安居客数据，沙井目前的商品房在45000上下。机场附近的商品房则在50000上下。靠近深圳的长安，目前商品房在27000上下，虎门在23000上下。而位于广州增城的新塘，目前的房价在20000左右，而临穗的中堂目前均价在13000左右。望牛墩也在12000左右。

通车在即，对于沿线的楼盘，是一个利好。由于深圳近期突降“新定位”重磅利好，房价的预期值将再度回升，这对于与其只有一站之隔的“长安”来说，无疑是最大受益者。

通常来说，交通的改善，对于沿线的房价都会有支撑和提升，但是，对于房价相对较低一方的临深片区来说，受益最大，两地房价差距将进一步缩小。

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中期看，皇岗将腾飞

由于城际轨道的稀缺，乘坐城轨上下班，对于深圳市民来说，还算是个不小的挑战。随着城轨越来越多的走入深圳人的生活，以往只出现在售楼广告里的“半个小时乃至一个小时圈”概念将变成现实。

根据媒体披露，穗莞深南延段（机场-前海段）将于2020年开工，而且，位于福田的皇岗口岸，也预留了引入条件。加上预留的广深中轴城际、深汕城际，以及目前已经开通的7号线和规划中的20号线，再加上香港落马洲支线、香港西铁北环线，三城际四地铁在此汇聚。

这意味着，新皇岗口岸将会成为整个大湾区最繁忙的中转站，也会成为连接香港与大湾区的最快捷通道。

我的意思是，一个新的超级地段将诞生了。皇岗将与前海一起，成为撑起深圳房价的脊梁。

前海与皇岗的地位，在8.18日中央对于深圳的新定位中有相关论述：深化前海深港现代服务业合作区以及加快深港科技创新合作区建设，这一点，在岛主的另一篇文章《深圳重大利好，哪些地方最值得投资？》一文中已经提及。

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从远期看，城轨将重塑湾区房价新格局

珠三角的城际轨道建设远远落后于长三角，随着粤港澳大湾区规划的出台以及深圳“国际标杆城市”的最新定位，深圳的城际轨道建设必将进入一个快车道。

继穗莞深之后，深惠城际、穗莞深城际南延（机场-前海-福田）、莞深城际、深惠东延线、莞深城际、中南虎城际东延、深汕城际以及深珠城际，都会相继走入深圳人的生活。

以深圳为龙头的大湾区格局正在形成。在今年年初大湾区的定位上，深圳仅是排在香港、广州之后的“老三”，然而，在8.18中央对于深圳最新定位上，深圳不仅成了大湾区的龙头，更是成了全国的龙头，它所对标的，已经不是国内其他一线城市，而是与纽约、东京、伦敦竞争的“全球标杆城市”。

因此，深圳房价对于大湾区的其他城市的房价，具有了更强的指向意义。需要指明的是，如同当年雄安新区的“千年大计”一样，雄安新区的房价并没有如某些投资客期望的那样非理性的疯涨（政府干预），此次，对于深圳新定位的中央文件也特意指出，“建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制，加快完善保障性住房与人才住房制度。”因此，期望深圳楼市能像几年前那样跳涨，估计也不现实。而颇为巧合的是，刚刚落幕的深圳房博会，保障房代替以往的商品房展示，成了展会的主角。

而城轨的大量出现，并不是深圳楼市继续上涨的理由，深圳看房团岛主认为，受益最大的，反而是邻深片区，毕竟，便捷的交通，带来的是，更多的深圳人向外置业，而不是更多的人到深圳置业。

同时，城轨的普及，也会改变临深楼盘的买家结构，之前，由于城轨的稀少，临深楼盘只能吸引罗湖（目前广深铁路深圳段只有罗湖一站，而坐高铁上下班因票价而变得不实际，因此，深圳北站附近不在考虑范围）上班的部分刚需一族，而其他深圳客基本上都是投资客，而随着城际变得和地铁一样方便时，临深楼盘的买家，将会增加来自深圳各个片区的刚需一族。毕竟，能兼顾投资和自住的楼盘，才是吸引力最大的。