示范区后深圳大派红包，香蜜湖新盘9万多，二手18万

深圳获得中央大礼包，建设先行示范区后，第一楼盘要来了。

淘哥获得爆料，福田天健天骄预计即将取得预售证，毛坯均价10.5万，按房地产定价规律，这意味着有不少9字头的单位。

此前，市场预期该楼盘至少要卖12万以上，而其正常市场估值，更要高于12万。但是因为限价，最终结果是9万多、10万。恭喜深圳人！

预计天健天骄很快即将开盘，这将是深圳先行示范区利好后，拿证开盘的第1个纯住宅新盘。

天健天骄所在区域，可以说是深圳的最核心地段之一。目前，该楼盘西面，香梅路一路之隔，香蜜湖片区的二手房价，如水榭花都价格在15-18万。

一路之隔，二手18万，新盘9万多，这或许是今年深圳新盘“史上最大价差”了。

或许这和天健是国企有关，良心价格，国企表率。更重要的，则是楼市限价红利，深圳大派红包。

先行示范区的超级利好之下，看好深圳的资金越来越多，但深圳楼市的限价依然在严格执行，这可能预示着深圳楼市未来的方向。

NO. 1｜壹

香蜜湖二手房摸高18万

关于天健天骄的区位，和香蜜湖的关系，淘哥拍了一则视频，一看就很清楚了。

如下图，上面有蓝色外墙的在建楼盘，就是天健天骄。下侧白色楼体的，就是水榭花都。

天健天骄10.5万均价，大量9字头可选，在整个片区是什么样一个水平呢？为何说是良心价格、国企表率，限价红利呢？空口无凭，淘哥来对比一下周边二手价格，选取几个盘：水榭花都、香蜜湖一号、万科金色家园。

1、水榭花都，查询贝壳APP可以得知，目前的二手放盘价格，均价17.36万，一般挂牌价在15-18万之间，淘哥注意到，一套191平的四房，叫价3000万。

2、水榭花都北面，是深圳曾经的豪宅之王香蜜湖1号，距离天健天骄也不远，目前的二手挂牌均价19万多。一套242的四房，叫价4300万，还算便宜的。

3、我们再看看景田，万科金色家园，100平的三房，888万，单价8.7万。

淘哥提醒大家的是，万科金色家园是一个19年楼龄的老小区，另外其深入景田片区，紧邻莲花路，周边相对比较嘈杂，即使这样，二手房价也在8.5-9万之间。

而天健天骄靠近香蜜湖，更能直接享受香蜜湖现有自然资源，和未来整体城市更新的利好，而且是纯新盘，整体品质比19年前的老小区高得多，价格也就9万多。

总结一下：

水榭花都均价17万+，一般挂牌价15-18万

香蜜湖一号均价19万+，一般挂牌价17-20万

万科金色家园，19年楼龄老校区，一般挂牌价8.5-9万。

NO. 2｜贰

此前市场预期至少12万

最具可比性的万科瑧山府，二手14.6万

此前，市场普遍对天健天骄的开盘价，预计在12万以上。不少公众号大V曾写过文章分析。

香蜜湖的次新盘应该是什么价格？淘哥觉得，最具参考价值的，是前年和去年几度开盘的万科瑧山府。

万科瑧山府和天健天骄很类似，因为。其一，区位，其二，新盘次新盘。

万科瑧山府属于香蜜湖片区，但是要严格狭义划分的话，是安托山片区。

天健天骄与香蜜湖实质只有一条香梅路之隔，上面淘哥也拍了视频和图片，香梅路对面，就是香蜜湖的经典豪宅水榭花都，但严格狭义的从现在的行政区域划分，属于景田。（过去其实就属于香蜜湖，从这一片的老楼盘香蜜新城、香蜜二村的名字就看得出）

事实上，从上图可以看出，天骄天骄距离香蜜湖区的距离，比万科瑧山府还要近得多，应该说地段更好。

万科瑧山府现在卖多少钱呢？二手房放盘均价14.6万，很多房源挂牌价到了15-16万。如下图，一套240平米的5房，喊价3800万以上。

万科瑧山府是带精装修的，当年的装修价格应该是7000一平米，这样算下来，如今的二手房14.6万的均价，相当于毛坯价约14万。

有朋友会说，万科瑧山府的学位好，高级中学。但是天骄天骄学区也很不错，小学是荔园外国语天骄校区。

荔园小学可是一所响当当的名校，在去年的“中国最具影响力小学百强榜”中，深圳有三所小学名列其中，荔园小学上榜，居44位。2019年，福田区计划筹建荔园外国语小学教育集团，发挥名校优势。作为“名校办新校”的重要一步，天健天骄小区配套建设学校交由荔外承办。按照计划，今年将实现首次招生开学。

荔园外国语小学天骄校区，很有名校范。

荔外天骄校区实景鸟瞰图。

而且天健天骄更靠近香蜜湖，地段更好。事实上，深圳的核心区域的新盘此新盘，只要学位还可以，地段因素对房产估值非常重要。

最典型的例子是，半岛城邦三期，次新房，学区很一般，但是目前二手放盘均价也超过了15万。最便宜的87的两房，叫价1160-1200万，单价13.2-13.7万。

综合下来，天健天骄估值应该接近万科瑧山府，即使略低，差距也有限，淘哥觉得，充其量极限就是低5-10%。

那样的话，万科瑧山府现在挂牌14-16万，天健天骄估值应该是12.6-15万。

放眼全深圳核心区域的南山福田，所有次新盘，这个估值也是合理低估的。比如刚刚说过的，半岛城邦三期，二手均价15万。华侨城新天鹅堡的新盘，学区一般，价格约12万。

再来看，华润城的二手房，均价12.8万。88平米的两房，叫价1150万，单价13万。149的三房，要1880万，单价12.6万。

经过这个详细对比，淘哥的个人观点是。

1、此前市场普遍预期，天健天骄最低应该是12万，是有道理的。无论是横比、纵比，天健天骄如果现在放到二手市场上卖，估值保守应该是12万以上，接近13万。

2、这两年福田南山的热点楼盘二手价格都很高，如华润城均价12.8万、半岛城邦三期15万、万科瑧山府14.6万，这还没有考虑税费和佣金。

3、目前天健天骄均价10.5万，意味着有很多9万多的单位。也就是说，天健天骄依然有很明显的限价红利。

4、香蜜湖区域还有四大利好，其一，深圳建设先行示范区，香蜜湖是极大的受益区域。其二，香蜜湖整体改造、其三国际金融街规划、其四，片区老小区棚改，如香蜜二村棚改，拆补方案曝光了，1比1.2。

5、天健天骄是今年福田核心区域惟一一个新盘住宅了，无论是CBD还是香蜜湖，都没有其它新住宅了，稀缺度极高。这也意味着，如果错过这个盘，福田大量的改善型需求，今年在福田就没有其它新盘选择了。

6、考虑到上述利好，淘哥很看好天健天骄。

NO. 3｜叁

深圳先行示范区

最利好是核心区域豪宅

深圳建设先行示范区，对深圳楼市有何影响？毫无疑问，看好深圳的人才、资本会越来越多。

国务院发展研究中心金融研究所副所长、著名经济学家巴曙松，第一时间在今日头条上淡淡的说了一句：环深圳城市群。

经济学家叶檀更是在公众号发文：称堪比1978！深圳即将二次腾飞！

网络上也有一些充满鸡血的解读：深圳将是中国最具投资价值城市，没有之一。

淘哥的观点是，深圳核心区域的物业，将迎来新一轮价值重估。

淘哥最重要观点：核心区域资产价值，刚刚到半山腰。但是，对于普通住宅，依然要谨慎。未来，豪宅和普宅，尤其是偏远区域的普通住宅，差距会继续拉大！

其实这里面的道理很简单，深圳建设先行示范区将分成三步走，每一步都是全球前列、国际先进、世界领先，最终要成为全球标杆城市。

叶檀说的“深圳二次腾飞”、堪比1978，是有道理的。深圳是作为全国惟一一个先行示范区，可以说是举全省之力，全国之力打造。

未来深圳将不断吸引全球最优秀的人才、全球的资本。这意味着，我们这一代人，能参与深圳成长为全球标杆城市的伟大历程，有幸分享巨大的城市发展红利，未来最好的机会依然在深圳。

因此，如果说，过去深圳核心区域的房产，购买人是深圳人为主的话，未来深圳核心区域的房产，竞争者将来自全世界。

另一方面，作为社会主义先行示范区，要实现住有宜居的目标，不可能任由整体房价大涨。预计，楼市整体调控依然会持续，实现“高端归市场、中端有支持、低端有保障。”

也就是说，未来，核心区域的高端物业，依然会是市场定价，同时其需求可能是全世界的人才和资本。但是面向普通市民，郊区或者远郊的普通住宅，可能要面对大量政策性住房的竞争。

因此，淘哥坚定认为，核心区域物业，才是深圳先行示范区超级大利好后，最受益的深圳楼市资产。

深圳核心区域的物业，将是中国楼市的核心资产。

什么是中国楼市的核心资产，其实说起来很简单，一线城市+核心地段+优质产品，三大要素缺一不可。

在三大因素之外，还能叠加第四大因素：成长性。

这个成长性可附加在城市、地段、产品之上，即城市发展快、核心地段的剧烈变化片区，优质产品。

那将是千载难逢的、极具战略配置价值的史诗级机会。

即：一线城市+核心地段+优质产品+成长性=极具战略配置价值的史诗级机会。

淘哥认为，站在2019年，具备这四大要素，中国这样的史诗级机会最显然的就是一个：深圳。

深圳香蜜湖片区将是具备这四大要素的核心资产。

1、最具潜力的一线城市：先行示范区、大湾区核心引擎深圳。

2、核心地段的大规模建设片区：香蜜湖整体改造、国际金融街、棚改

3、优质项目：天健天骄等

什么叫战略配置？即影响未来5年10年30年，而不是仅在于短期半年一年。

这种资产的受益不在于几年，可能是几代人的资产。就像一句广告语：钻石恒久远，一颗永流传。

这个配置你不做，以后就没机会了。

最后，感受一下深圳的核心资产，畅想一下未来吧。

从天健天骄看香蜜湖。

看塘朗山。

看莲花山、中心区。

（本文仅代表《文杰淘楼》及淘哥个人观点，不构成具体投资买房建议，楼市有风险，投资须谨慎。）

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由陶文杰创办，15年深圳房地产从业经验，历任南方都市报黄金楼市记者、新浪乐居深莞惠总编辑、深圳公司副总经理。现任深圳壹地产总编辑、创办《文杰淘楼》。

曾参与LEJU美国纽交所上市敲钟，世界顶级商学院，宾夕法尼亚大学沃顿商学院两次进修，并多次奔赴美国日本新加坡等国考察房地产，曾获“中国十大地产媒体人微博”称号。

淘哥深耕深圳房地产，以片区分析、楼盘选择见长。脚踏实地，见多识广，过去十几年深圳稍有名气的新盘全部踩过盘。关键时刻，为你楼市决策保驾护航。小密圈内已有896位资深投资者。

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