高速增长的中国房地产进入下半场，在严调控、去杠杆的当下，房地产行业风声鹤唳、草木皆兵，是继续高歌猛进还是落袋为安，成为近期各大房企老板们焦虑的问题。
而近年正迅速崛起的新业务板块——代建（房企代工）作为轻资产主要运营模式，一度成为众多房企转型、做大蛋糕的一个选项。
近日，万科居安思危，在业内发出的系列声音让房企努力探索的转型之路再次充满变数，在其调整收缩部分的新产业新业务板块中，就包括代建。
“万科们”的焦虑
为何这一新生业务板块受到如何关注？因为能帮一些房企好好活着、继续活着。
如今，可能会因万科而发生改变。
郁亮表示，做了 3 年仍然靠万科内部资源内生增长的业务，也不要做了。这里的“资源”既包括万科自身的业务，也包括利用万科品牌做事，比如 EPC 业务。
2010年，万科正式进入EPC业务领域,即从设计到最后项目建成全部打包，甚至包括后期的运营和物业管理，总结起来就是“设计-采购-施工”模式。当初开展这项业务是为了提高万科的建造能力，包括装配式工业化等。
万科的急刹车，源自于对市场判断发生了改变。
郁亮认为，虽然业务展的尚可 ，但是如果是给同行进行代建，利用自己的品牌，这是坚决反对的。
比如烟台给开发商代建楼盘，人家打着“万科出品”的名号卖房子是利用了万科的品牌，这也是严重侵占了万科的资源。
郁亮认为，除以上情况外，万科可以给政府进行代建，但是需要考虑资金回收风险。
面对行业困局，如何找到新的发展渠道、路径与方法，这是万科最大的焦虑。而另一家“宇宙级”的房企同样也面临着出路困境，“高周转”已经成为这个曾经高速前行的行业的敏感词。
“新的路径，谈何容易？”同为房企，方勇（化名）理解万科的焦虑。
“刚刚与一家本地开发企业老板敲定了合作开发的细节，我们提供代建、品牌输出和销售策划服务，谈下来的权益还算客观，这在行业内算不错的了。”
方勇是一家在港上市房企的投资拓展总监，近日一直在寻找合适的合作项目和土地拓展。但对于土地资源急缺的深圳来说，他面对的是一个竞争极为残酷的市场。
另一个残酷的事实是，国内一家大牌产业园区开发和代建商已经撤出深圳市场了，他和团队要再拿不到项目，只能卷铺盖走人。这个项目谈了一年多，这已经是最好的结果。
尽管大家都开始缓称王，但对于百亿级房企来说，为了继续给投资人更好看的业绩报表，便以日后融资，地主家的余粮不多，粮食还得打。
在一边宅地项目拿不到的情况下，这部分房企利用手中的一些物业、土地、品牌资源，转向做文化、交通、零售、管理、娱乐等公共设施项目，他们有的在为下半场储备干粮，继续战斗，有的则无奈离场。
房地产行业的OEM怎么玩
代建，放在制造业中叫OEM（代工），中国人最擅长的东西。
最初的代建模式是公共代建，房企帮政府建保障房及市政设施，依据项目的投资、销售或利润总额收取佣金，代建收入一般不超过建安工程的3%，政府代建项目的利润较低，但也可获得更多的社会资源。华润、万科、招商、华侨城基本走的是这个模式。
后来，品牌房企开始给其他小开发商代建项目，所获得的利润相对更高，部分能达到销售收入的5%-8%。
如果延展到前期的规划设计到后期物业管理，全程获得的收益并不比单独拿地开发低，这叫商业代建。
一家无名地产商，把自己的地块交给大牌房企来开发，打上这家大牌房企的旗号，近几年，龙头房企发展成熟，拥有良好的品牌和成熟的产品线，这样就可以卖得更贵、更快，代建合作产生1+1＞2的效果。
目前，商业代建的老大非绿城莫属。现在，玩得更复杂了。
以绿城的代建4.0为例，既包括事前的基金安排与销售约定机制（有点售价对赌的意思），也包括事中的各种管控，更涵盖了楼盘交付之后的各种服务。
还有一种叫资本代建，就是品牌房企与各类专业进行房地产投资的金融机构对接，为其投资项目提供全过程开发管理服务，实现“资本+代建”双赢。
举个例子，地产基金A是一家专注于房地产股权投资的金融机构，拥有财富端募集资金的优势，但是缺乏项目操盘经验，或者没有操盘团队，那么他们找品牌房企合作再合适不过。
腾讯房产多个渠道了解到，通常情况下，代建方会赚取一些融资成本利差。综上所述，不管你愿不愿意，自己盖房卖与替人代建，都是盖房子，赚多赚少而已。
公共代建：社会效益与商业效益双丰收
从第一种代建模式来看，深圳房企介入公共代建的开发，也是近几年的事。
2010年，万科就和金地、富通三家房企联合代建了当时深圳最大规模公租房——龙华龙悦居，通过市场化运作，取得很好的社会效应。
2012年11月28日，深圳首宗配建公共建筑的纯住宅地块出让，这就是后来尖岗山中海九号公馆，当时竞得人还需负责深圳当代艺术馆与城市规划展览馆项目的建设运营管理。
由于该地块土地使用权与两馆建设运营管理权捆绑出让，中海此后还须上交3亿元作为两馆运营专用资金，以及两馆代建费用和7亿元的20年运营费用。
此前中海毫无文化运营经验，今后却要负责深圳当代艺术馆与城市规划展览馆项目的建设经营，这对其会是极大考验。
2013年，万科又出资8亿元以BOT方式为前海管理局代建并运营前海企业公馆， 2014年，万科又为龙岗区代建三馆。那一年这家30年而立的万科正努力转型为“城市配套服务商”。
将地块土地使用权与公共建筑建设运营管理权捆绑，成为近年来很多房企拿一些净地的必要选择题。这道选择题，考的不仅仅是房企的财商，还有情商。
最近的宝安滨海文化公园和深圳新国际会展中心，其中，华侨城拿下的宝安滨海文化公园一期项目，其中就有公园、摩天轮、演艺中心等公众配套项目的代建。
而新会展中心则由招商华侨城联合拿下，招华除了代建运营会展中心，然后再通过会展湾的整体商业运营和物业开发回收成本和利润。
近几年，除多次拿下旧改之外，华润在代建代运营方面均表现出强大实力。早在2008年，华润因大运会开始承建深圳湾体育中心，后受南山区政府委托成为后海片区运营商。
华润置地有限公司亦中标华富村改造项目代建，深圳湾超总的中信证券总部，目前在深圳代建代运营的项目共三十几个，遍布南山、福田、罗湖、龙华、坪山各区。
除深圳湾体综合体项目外，还有深圳湾人才公园、南山人民医院改扩建项目、龙华文体中心等项目等。
佳兆业集团宣布成功中标深圳蛇口文体中心代建代管工程；今年年初，招商蛇口与宝安区签订代建宝安新、老三馆项目，颇受关注。
具体操作层面，就政府而言，代建是为其减负 。而对开发商来说，代建是或许是市场下行时期的新出路。
商业代建“肥肉”，或成行业独角兽
目前，绿城、万科、中海、滨江、建业等知名房企的代建业务早已形成一定的品牌形象。
万科打喷嚏，绿城不感冒。相反，作为中国规模最大的代建管理集团，绿城的目标很清晰，就是要做行业“规则的制定者”。
在实现千亿的同时，绿城耗时7年“孵化”出了代建行业的“独角兽”——绿城管理。作为绿城旗下唯一代建平台，集中了绿城与蓝城旗下优质代建资源，目前在全球范围内拥有近250个代建项目。
绿城代建浙江旅游职业学院千岛湖校区。来源：绿城中国官网
拜代建和绿城理想主义、精致的产品主义和情怀品牌输出所赐，绿城的系列项目全国遍地开花。绿城代建业务的独步，想来连绿城创始人宋卫平都没有想到。
房企间合作也日益密切，据悉，深圳坪山单价地王泰禾·金尊府项目就是泰禾为信达提供代建及销售管理服务。此前，泰禾已代建过杭州院子项目，预计将来，这两家房企还有多个合作项目。
尽管郁亮不乐意为同行代建，但在一些重大关键项目上，万科还是积极介入的。
目前深圳万科在建以及完成的EPC项目共12个，在建面积达103.7万㎡，项目类型包括保障性住房、高端人才住房、产业研发、商业、公建等。包括与中兴通讯共同开发深圳湾超级总部基地总部项目，万科负责开发建设、销售、运营等；承建梅林关城市更新项目，总价值约200亿元。
相关资料显示，2016年深圳万科的EPC业务的市场合同大约有30亿，相较于2015年增长近200%。
连旧改王佳兆业也早早盯上了代建业务。佳兆业集团主席兼执行董事郭英成坦言，代建代管模式比收购要赚得更多，其主要是以营业额算点数，未来这种模式也是佳兆业业务发展的趋势之一。
去年，金地也宣布以品牌代建和无品牌代建、融资+代建三种代建模式为各类项目提供代建服务。
郁亮曾说：“在城市配套服务商时代，所有开发商经验清零，大家重新站在了同一起跑线上。”但对于代建而言，比拼的是依然是背景、实力。
诱惑与风险并存的 “蛋糕”
是大蛋糕，谁都想啃一口。
一位业内人士告诉腾讯房产，当下传统房地产企业杠杆越加越大，代建模式反而拥有更多机会，因为轻资产模式不用财务杠杆。
有数据显示，在美国，专业代建开发模式是房地产行业的主流。而这一数据在中国仅2%左右，这说明，国内代建市场仍有很大空间。
绿城管理集团董事长李军也指出，作为一种新型开发模式，代建业务会越来越受到重视，未来预计占国内房地产行业的10%-20%，也就是说，这将是万亿的市场规模。
而从业务细分的角度来看，政府代建和资本代建将会是未来趋势。
深圳土地成本、资金压力日趋加大，新形势下较早涉足代建领域的企业会因此得以减负，获取更多的市场机会。
当然，也有业内人士认为是房企“项庄舞剑”其实意在获得其他合作机会。比如前文所讲到的万科以BOT的形式进入前海也被外界理解为万科曲线进入前海所选择的特别方式。
根据业内人士介绍，代建的总体收益颇为可观，尤其是输出品牌，项目以高溢价超额完成销售预期，受托方获取收入也随之水涨船高。
以行业里的代建业务标杆绿城来说，绿城管理的毛利率可达60%，净利率甚至有30%，超过不少传统房地产开发企业利润率。
今年，绿城代建业务产生的高额净利润成为促其销售增长的重要一环。据其年中报告，2018上半年，绿城以品牌输出、管理输出的代建管理项目累计取得合同销售面积约207万平方米，合同销售金额约280亿元。业界将其称之为绿城“困境反转后的进击”。
但也有业内人士指出，如果没有长期运营，代建获得的是短期利润。
而实际上代建企业输出的恰恰是品牌价值。类似万科、绿城、华润等全国性的品牌房企，其核心价值如何将将无形资产创造成持续现金流，才是代建商需要研究的重点。
华润置地2010年代建的深圳湾体育中心“春茧”实现了首年运营即盈利。一些涉足公共代建运营的房企都想复制“春茧”路径。但这并非易事。
春茧夜景 图片来源：摄图网
但实际操作中，能在项目完成后，能取得长期利润的少之又少。事实上，商业代建基本上是一锤子买卖，有的代建商在合作过程中缺乏话语权，项目销售过程中不排除侵占了自己的市场资源，项目移交后没有运营权一定程度上透支了品牌，反过来损害了品牌。
这恰恰是郁亮担心所在。
那么代建的房子可不可以买？一位接近代建商的业内人士告诉腾讯房产，判断代建项目是否能够购买的标准，项目的投资方背景，直接决定着购房者拿到的是80分还是60分的房子。
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