网传：天健天骄均价10.5万/平！本月底开盘入市

据爆料，福田景田片区新盘天健天骄将于8月24号启动登记，31号开盘。价格方面，项目备案均价为10.5万/平，外加0.6万/平装修费。

这与之前网传12万/平价格有些差距，不过综合均价11万/平价格，相比周边二手房5-8万的价格高出不少，毕竟周边多年未有新盘入市，至于购房者是否买单且看开盘情况？

周边二手房房价

~项目情况一览~

项目位于福田区莲花街道，莲花路与景田路交汇处西南侧，为景田片区第一个旧改项目。

整体地块分五个区域，1-2期为商品房住宅为主，一块绿地，一块独立保障房地块，另外一块教育用地是荔园外国语小学天骄校区。住宅部分分为南苑与北庐，总用地面积为31787.4 ㎡，总建筑面积约为304022 ㎡。即将入市的是南苑，总户数仅有517套，项目产品面积段为90-169㎡2-4房。

另外，项目容积率为6.67，就市场环境来看，超高层旧改项目难以避免的高密度。车位情况，共795个，总户数797户（包含保障房）车位配比1:1，在公共交通系统完善的环境下此配比相当充足。

项目最高建筑高度148米，周边建筑相对低矮，超高层可发挥高度的视野优势。

~户型分析~

天健天骄01地块名为天健天骄北庐，共有6座建筑物。

其中，4座为住宅，户型为87-177㎡，共497户，商品房214套，回迁房283套；1座为保障型住宅，共300户；1座为2400㎡幼儿园。

02地块名为天健天骄南苑，由两座超高层住宅塔楼组成，共517套住宅，户型面积约分为90m²、120 m²、166 m²的2-4房，容积率6.67。

4房户型

3房户型

2房户型

户型上偏以大建面改善户型为主，得房率方面应为新房市场主流的73-75%得房率，低于早期二手房高赠送。

优缺点分析

优点分析：

01.项目区位为景田片区，距离福田中心区仅有5分钟距离，周边通勤方便，加之周边旧改如香蜜二村、香蜜湖金融街等，一旦落地对周边有较大改善。

02.周边综合配套全面，地铁2号线+9号线景田站500米距离；教育资源上，配备有荔园外国语小学天骄校区、福田科技中学；周边可共享福田中心区域市政配套。

缺点分析：

01.产品定位偏改善高端型，但与保障房和回迁房共同在一个社区内，与临近的豪宅区香蜜湖在纯粹性上有一定的差距。

02.项目周边有两个加油站，这也是吐槽最多诟病之一。

03.容积率6.67，在关内新盘中较为普遍，但关外新盘中较高。

04.二期工程与保障房学校地块，未来香蜜二村、市政大院也可能面临城市更新，工地噪音影响时间较长。

05.产品不具备性价比，定位人群为改善客为主，刚需上车难。

~总结~

由于产品定位不同，客群覆盖面有限，但与临近的香蜜湖豪宅在纯粹性、资源方面仍有一定差距。相比周边5-8万/平的二手房，性价比角度不大，刚需上车不如选择周边二手房。

景田片区由于多年无新盘入市，加之周边公务员小区较多，言外之意，红本在手客群较多，改善置换较为容易，这也是项目主打改善盘原因之一。