人口大数据揭示深圳置业新趋势

深圳置业新趋势" inline="0">

作者：三三房研社特约专家-佛系老道10年从业经验，深圳楼市活字典，独创5°C置业法则，咨询服务人数10万+

三三房研社推荐好文，值得品味，利于理解全局到房产的逻辑关系。

三三房研社观点:供需关系决定房价走势。短期看政策，中期看库存，长期看人口，已经成为业内共识。

怎么理解长期看人口？所谓长期，是指五年以上；人口包括数量、质量、结构、增速、密度、流动等细分指标，关系到需求的变化。

无论是政府进行城市规划，还是开发商投拓取地，以及普通买房者置业板块选择，都不可不查人口因素。

三三房研社特约专家佛系老道根据广东移动的数据预判深圳人置业板块选择趋势，以供参考。

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深圳常住人口到底有多少人

如上图所示，根据深圳市统计局的口径，深圳市常住人口2017年为1252.8万人，其中户籍人口434.7万人，非户籍人口818万人，比例约为1:1.9；2018年，深圳市常住人口数为1303万，环比增长4%。

根据广东移动数据分析显示，深圳市常驻人口规模更高，月常驻人口稳定在2000万以上，进入到2019年后，基本稳定在约2300万人的水平。

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日常态人口-约2600万左右

结合广东移动公布的数据推测，深圳市日常状态人口数约为2600万，其中访客日均369.8万人，过客日均103万人。

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深圳市各区人口规模排名

根据广东移动数据显示，2019年6月，深圳市月常驻人口最多的区位宝安区（609.7万人），其次为龙岗区（537.9万人），再次为龙华区（326万人），接下来各区依次为南山区、福田区、罗湖区、光明区、坪山区、盐田区、大鹏新区和深汕特别合作区。

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跨区上班和居住格局

如上图所示，2019年6月份，宝安和龙岗常驻人口居住数相加规模，几乎相当于其他行政大区之和；另外，常驻人口工作地分布上，宝安、龙岗和龙华依旧占据前三甲。

根据广东移动数据显示，2019年6月深圳市跨区上班人数规模为126万，跨区职住互动排名上，TOP10排名如下：

1、南山上班，家住宝安的人数规模最大，约16.9万人；

2、罗湖上班，家住龙岗人数，约为9.4万人；

3、福田上班，家住龙岗人数，约为9.3万人；

4、福田上班，家住龙华人数，约为9.03万人；

5、福田上班，家住罗湖人数，约为7.5万人；

6、福田上班，家住南山人数，约6.5万人；

7、南山上班，家住福田人数，约5.7万人；

8、龙岗上班，家住龙华人数，约4.9万人；

9、南山上班，家住龙华人数，约4.4万人；

10、龙华上班，家住龙岗人数，约为4.3万人。

2019年6月在跨区上班集中地方面，南山占据3席，规模占比21.4%；占比福田占据4席，规模占比25.8%。南山和福田，依旧是跨区上班的主要目的地。

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结论

以上数据的结论也可以侧面反映出在原关内上班，外溢原关外买房的趋势选择“习惯”-老道判断：

1、南山上班的职场人到宝安、福田和龙华居住买房，会是比较主流置业辐射的三个方向，而往龙岗或罗湖或其他行政区居住买房，意向则较弱。

另外，未来13号线和6号线的开通，将又多一条南山上班光明居住的备选项。

2、若在福田上班，往外区买房趋势的基本趋势是一路向北往龙华和龙岗为主，沿着快速路和地铁外溢，随着未来10号线、14号线以及坂银通道的开通，这一趋势会得到进一步的强化；

然后置业方向一路向东往主流止于罗湖，但待8号线开通后主流置业群体预计将扩散至盐田沙头角板块；一路向西主流止于南山，而福田上班到宝安买房的关联度则较弱；

3、在罗湖上班，买房选择的方向上，主流趋势关联度较强的为龙岗，老道判断主要集中在龙岗布吉，其次为横岗，再次为坂田。

大数据时代，分析解剖数据背后的逻辑，服务于房产投资置业，三三房研社致力于多渠道挖掘楼市价值，后续将推出多个城市、板块、区域等投资置业分析指南，敬请期待。

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