虎啸房产·深圳楼市这波“假亢”你看懂了吗？

听虎啸，了解房地产。

这几天，深圳的“先行示范区”着实让这个已经排名全国房价第二高（北京第一）的城市更火了一把。由于有熟人（亲戚）最近正在深圳看房子，所以对于“相关政策”对房价的影响感受比较深刻。

综合最近两天的情况，整体上的行情表现跟大家预测的一致：

1、议价空间减小，甚至有的业主开始大幅提价（10%-20%的很多）；

2、业主开始不断反悔已有的口头约定，比较有底气的拒绝部分中介、买房看房；

3、急售房源也在根据买家的态度试探性涨价，而且基本都能成功

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这跟2015-2016年大行情期间何其相似。

然而，虎啸君认为此波行情应该数据阶段性冲高，将在后续消息逐步铺开、冲动期度过后有所回落。总结起来虎啸君有这么几点看法：

1、深圳的房地产相关调控政策没有变化，房贷政策没有变化，户籍政策没有变化，因此不具备房价实质性快速上涨的基础支撑（金融信贷、人口需求等）；

2、由于深圳的特殊地理位置（紧邻目前全球瞩目的HK地区）、特区属性，近期也变成了特别热点，一点风吹草动都容易被放大成狂风暴雨，更何况是央字头的文件，过度解读也是情理之中的；

3、行业相关利益者的煽风点燃了少量无根之火，老百姓的习惯还是买涨不买跌，所以从交易前后这个短暂的时间阶段来看，买卖双方以及中介甚至媒体/自媒体都希望行情看涨，旺旺旺，同样不能长久；

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图片来自网络

讲道理，大部分行业、企业、产品的发展趋势、可行度都可以用PEST模型做分析，那么我们看看现在的房地产行业是个什么状况。

Policy：政策或政治。本届中/央政/府被称为极具强力经济控制手腕的一届政府，对于经济稳定、发展、调控甚至对外贸易战等都很有自信；并且对政策推行的一惯性、延续性十分注重。因此未来为实现对于房地产行业（房价）的稳定，调控仍将大概率是政策的主题。行业上游的金融资本、下游的抵押变现等渠道都会被精准打击，即便为了刺激经济开闸放水也会严防资金流入房地产市场。

Economy：经济。虽然贸易战、经济下行的压力巨大，经济上需要“救市”，但中国的房地产就不是一个市场经济决定行情的系统，政策压力下近期不太会通过房地产市场复苏经济。（730工作会议已有定论，之前虎啸君也分析过）

Society：社会。然而，大量富裕阶层的民间资本，尤其是在近几年吃足了房地产红利的资本依旧希望通过这个自己熟悉且成功过的行业获取更多利润，中小投资者、中产阶级在p2p暴雷、股票基金被收割N次后也有无处释放的投资或资产保值需求。从人口角度来看，新增人口红利已被挖空，70/80后陆续步入中年后面临的赡养父母、教育子女等经济压力增大了中年危机，近两年经济下行也导致此阶层有强烈的增收欲望，期待资产增值和通过足够的现金流提高安全感。

Technology：技术。大数据、人工智能等信息收集、处理、应用技术的发展催生了很多非常规的专业领域、社会分工和商业模式；为解决上述矛盾提供的新的可能，但绝不是促进房价上涨。

聊着聊着好像有点跑题，总之，稳稳当当别炒作！！！！！

控房价稳房价的手段千千万，

大家切记别挑战，

出头大鸟被枪打，

点名约谈不好看。

最后虎啸君还是给出几点建议：

卖方：急售的业主如果有靠谱买家很关注的话，可以试探性稍微涨一点（3%或者10-20万左右），能出的快出，出不了的话降回原价尽快卖出；不着急的可以稍微坚持一下，但最好赶着这波行情在一个月内寻个高点卖掉。

买方：自住（非投资）的看到合适的可以买，别太冲动上头就好；投资的最好等这波“假亢”过去了再说，预计1-2个月。这有点类似股票，剧烈波动期建仓风险指数级增加，房产流动性这么差，谁敢赌？？？

对房产、楼市感兴趣的朋友可以留言讨论或者提问，虎啸君尽量知无不言，表扬本君的自然最好，拍本君的，呵呵，就当没看见了~

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虎啸不一定动听，但发自肺腑，下次见。