【普法】二手房屋买卖注意事项及对策

【普法】二手房屋买卖注意事项及对策

△《普法讲堂》2018第10期

▲高碑店市诚创律师事务所律师 胡英伟

对于一个家庭来说，买房的目的有的是自住，有的是为了改善居住条件，也有的是出租或待机转手获利，不过，买房可不像买衣服、买手机一样，穿够了、用够了可以随便换一换，因此在买房问题上，每个家庭都是慎之又慎，特别是购买二手房的朋友们，在进行二手房交易过程中要特别注意的事项，今天，我简单的谈一谈购买二手房的注意事项及对策。

购买二手房的注意事项及对策

▲一、“卖房者”非房主，卖方与买方在签订房屋买卖合同时，卖方签字者因种种原因并非登记的房主。

对策：购房人可到当地房管局产权登记部门查询，如果产权登记人并非是二手房的出售人，购房者应立即中止交易，因为其中可能存在欺诈，即使不是欺诈，购房人能否最终取得产权也存在一定的风险。

▲二、“卖房人”是房屋的共有人之一，且未取得其他共有人的书面同意或声明，交易的房屋可能存在其他共有人，在登记制度不完善的时代，房产本只登记一个人的名字，共有人处空白，此时可能存在隐名共有人，尤其是老一点的房产本，这种情况非常普遍。

对策：购房人到房管局登记部门查询共有人情况，如有共有人，需要求出卖人出具共有人同意出售共有房屋的书面证明或声明，如果出售人已婚，还需取得配偶的书面同意或共同签字确认。

▲三、“卖房人”只是使用权人，由于种种复杂原因，卖房人只是房屋的使用权人，并未取得实际产权。

对策：要求卖房人出示产权登记证书或相关凭证，一旦查实卖房人只是使用权人，应当立即终止交易，因为，未完全取得产权的交易都不可信。这里应注意的是“终止”交易，而不是“中止”交易。

▲四、房产上存在法律不允许自由转让或禁止转让的障碍，交易房屋被查封或是已抵押，此时交易房屋无法自由转让，出现了履行性的障碍。

对策：一旦查实二手房确实存在查封或抵押情况，建议中止交易，待房屋解封或是消除抵押负担后方可进行交易，否则存在很大的交易风险。

▲五、签订房屋买卖合同后，卖房人又将房屋卖与他人，甚至是几人，俗称的“一物二卖”或“一物多卖”，并办理了过户手续，致使最先的合同无法履行。

对策：“预告登记”是预防这一普遍弊病的有效手段，但必须要注意的是，买房人应在预告登记后三个月内申请办理产权转移登记，否则预告登记失效，不再受法律保护，如果真的出现“一物二卖”或“一物多卖”的情况，且前提是都没有办理过户手续，最先的买受人能否最终取得产权，这个问题很复杂，需要根据具体情况判定，在此不做累述。

▲六、交易的二手房非居住用途房屋，而是居住外的用途房产，如商业用房或工厂厂房。

对策：此时购房人一定得看清交易房屋的性质，否则不能达到购房目的。

▲七、卖房人未将房屋出售情况告知承租人，或是已告知，承租人并未放弃优先购买权。

对策：购房人如发现房屋已出租，应要求卖房人出具承租人放弃优先购买权的书面说明。

▲八、卖房者手中只持有“签约权保留协议”或是其他名称的文件，交易房屋并未建成，甚至是开发商“五证”不全，俗称的“倒号”加价“炒房”，此时的交易其实严格说算不上“二手房买卖”，这种情况理论界一直存在争议，第一手买卖无效，是否必然导致第二手买卖无效？司法实践中一般认定都无效，原因是如果认定第二手有效，那开发商均可规避法律，完全可以找“托“，再买卖。

对策：购买此类房屋时，一定要了解开发商是否五证齐全，卖房者是否与开发商存在真实的交易。强烈建议此类房屋不要买卖。

▲九、卖房人拿着委托公证书卖房，这种情况非常普遍，其实质是“受托人”是炒房人员，受托人即炒房人为了尽快获利，将购买房屋不进行过户，待房屋有利可图时以原房主的名义进行交易，这样可以省过户费用，这样的交易存在极大地风险，买卖合同可能被法院认定无效。

对策：购买此类房屋时，如果卖房人拿的是委托公证书，建议此类房屋不要买卖。