城市依托型文旅小镇破局之道，文化+商业+地产正确互联

核心提示

我们将从客源市场、产品模式、盈利模式、运营模式四大方面，对城市依托型文旅小镇的开发模式进行全面总结，飙马以甘坑客家小镇及时光贵州小镇为例，详析了城市依托型文旅小镇的开发模式。可见，特色文化挖掘及多元化运营方式是文旅小镇开发的两大要点。

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城市依托型小镇多位于交通便利的大中型城市周边，距城市一小时左右车程，可辐射大量有较强消费力的都市客群。该类小镇一般自身存在较好或有特色的在地文化，以特色文化为基底，导入符合城市居民偏好的时尚休闲、品质度假、家庭游乐等业态，打造文化型城郊休闲旅游目的地。

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城市依托型小镇的开发模式

一、客源市场：以周边大中城市客群为主

城市依托型小镇大多借势周边城市的发展，同时还需要与城市间有适当的交通距离和便利的交通条件。由此，小镇发展才可以凭借良好的区位优势发挥对城市人群的吸引作用。因此，小镇客源大多以周边大中城市客群（1小时交通圈内）为主，平日则以本地居民为主，淡旺季均有保障。

二、产品模式：以在地文化为核心，打造“引客、留客、衍生品”三大产品体系

在小镇发展同质化背景下，文旅小镇的突破点就在于独具特色的在地文化。依托文化特色，文旅小镇可以建立自身的旅游吸引核，一般情况下多以在地文化生活氛围体验为引客核心，包含一些场景氛围的营造、特色文化体验项目、文化场馆等。

旅游相关配套服务也是影响旅游体验的重点所在，如果一个地方既能为游客提供新奇的旅游体验，同时可以配套舒适的食住行游购娱等服务设施，想必也会大大减少游客的流失率，增加游客逗留、游玩时间。因此，配合当下的亲子游、家庭游、自驾游等出行方式，结合小镇周边客群的出行特点，文旅小镇建设可因地制宜开发多样化的旅游体验活动，例如亲子娱乐项目、自家房车营地、休闲商业街区等，从而加强留客能力。

文创、科创等衍生产品对于文旅小镇发展也具有极其重要的作用，文创产品不仅仅体现着小镇、景区的营运水平，满足游客更多元化的旅游需求，同时也将为小镇创造直接的经济收益。文旅小镇开发可直接雇佣当地乡民参与文创等旅游产品制作，丰富乡民的经济来源，实现旅游振兴乡村经济的美好愿景。同时，5G、人工智能、VR等科学技术的发展，也将为文旅小镇建设运营提供更多的可能。植入VR等前沿体验项目及人工智能服务，将有利于提升景区和小镇游玩便利性，提升整体的服务水平。

三、盈利模式：以商业收入为主，逐步增大产业收益

目前文旅小镇盈利模式以二销收入及商铺租金收入为主，辅之以小景区门票收入。同时，文旅小镇将逐步加大在文创、科创、住宅等方面的产业型收入，提高小镇的持续盈利能力。

四、运营模式：大开放小封闭，品牌项目自持自营

文旅小镇运营模式由以下几项综合组成：大开放小封闭+品牌项目自持自营+商铺租售+商业委托运营+主要产业自主运营+住宅出售

为了保证小镇的经营质量及品牌一致性，运营管理方对于品牌项目多采取自持自营的营运模式。对于主要产业，也大多自主运营。

文旅小镇商业业态丰富，运营方大多会通过商铺租售的方式来引入不同的产业业态，或者采用商业委托运营的方式进行管理。

文旅小镇不同于封闭型景区，文旅小镇更多讲究与周边环境的共生性，游客多元复杂。因此文旅小镇的运营发展主要采取大开放小封闭的模式，不收取大门门票，内部的小型体验项目、参观场所等进行单独收费，周边也会建设部分住宅项目用来出售，方便资金快速回笼。

开发要点

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政企合作：政企合作、联手建设，政府做好大规划，联手大企业培育大产业，充分利用政府和企业双方或各方的资源优势，降低和分散风险。

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IP赋能：挖掘在地文化传统，打造原创专属IP，形成以原创IP为核心的文创产业基地。结合上下游产业打造完整的生态圈，实现产业可持续发展。

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生活化场景打造：抛开景区化打造思维，贴合城市居民休闲度假需求，将在地传统文化以生活化的场景呈现，同时结合文化创意、科技创意打造都市休闲及亲子娱乐产品。

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产城融合：新镇的打造将带动整个片区环境配套，改变区域产业结构，带动周边产业发展和项目升级。在人口、经济、资源和环境相协调的发展中，实现城镇化的可持续推进。

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甘坑客家小镇运营模式

甘坑特色小镇位于深圳市龙岗区布吉街道甘坑社区，属于典型的城市依托型小镇案例。该地距深圳市区15公里，车程约0.5小时，依托深圳市雄厚的经济实力及当地独具特色的客家文化特色，甘坑客家小镇的打造充分考虑了客源市场、主题定位、产业模式等发展要素。

甘坑客家小镇的运营采取自持自营与出租出售结合的方式。对于文创、科创类产业，小镇开发商以自营方式保证专业和品质，而同时又构造“IP Town”创新发展模式，实现土地增值及产业集聚，随后开发大量旅游及配套地产，实现资金快速回笼。甘坑客家小镇的运营模式亮点在于以下三大特色。

1. 大开放小封闭式运营管理

小镇不同于景区，更需要的是生活，小镇开发需要创造沉浸式旅游体验。为此，甘坑客家小镇采取大开放小封闭式管理方式，进镇免门票，只在体验性项目上酌情单独收费。这样能够保障游客更好的体验感，同时提供个性化的服务。

2. 产业收益为主要资金回笼方式

甘坑客家小镇依托旅游及配套地产收益实现资金快速回笼。甘坑客家小镇的产品收益包含甘坑客家文化孵化出的小凉帽IP及衍生品收益，逐步扩大的文创、科创、住宅等产业收入。此外，V谷乐园、小凉帽农场等体验性项目门票、品牌度假酒店、餐厅、文创衍生品等售卖收入、商业物业租赁、经营、管理等收入也属于小镇的盈利范畴。

3. 艺术居住社区出售方式帮助小镇自主造血

艺术居住社区的打造，对于小镇吸引力及运营收益均具有良好的助益。艺术社区能为游客带来独特的氛围体验、新奇的旅游际遇，从而增强游客的精神满足感；同时，艺术居住社区采用地产出售的方式，也有利于运营商实现快速资金回笼。艺术居住社区营造有利于帮助小镇自主造血，创新持续发展模式。

由于良好的运营，深圳甘坑客家小镇凭借“IP Town”创新发展模式成功获得2017年中国文化旅游融合先导区（基地）试点，晋升为国家级文旅特色小镇。自2017年起全年游客接待量250万人次，旅游客群多以散客为主，更受以休闲为出行目的的游客的青睐。

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时光贵州小镇产品体系

时光贵州”小镇所在地清镇市，位于红枫湖与百花湖景区交界处，被誉为"东方瑞士"，是"东方瑞士"的"因特拉肯"(拉丁语:两湖之间的小镇)。距离贵阳市区23公里，约50分钟车程，距离贵阳龙洞堡机场30公里。客源多以周边居民和贵阳城市居民为主，兼顾贵阳旅游客群。

该项目一期占地约 87 亩，总建面约 6 万㎡，二期占地约 97 亩，总建面近 8 万㎡，总投资约 9.45 亿元，三期占地 120 亩，总建面约 8.3 万㎡。2014年8月，时光贵州小镇已开街迎客。

时光贵州的核心竞争力在于独特的文化底蕴及丰富的开发经验。

1. 以贵州文化体验打造核心引客点

屯堡建筑：

八大会馆建筑群落

特色文化景点观光：

千岛文化艺术馆、时光石城、乡村旅游发展中心、鹿冲关教堂、柒黔民族文化馆等

非遗文化体验：

各类非遗体验馆

八大会馆建筑群将贵州屯堡文化表露无遗。贵州会馆、两粤会馆、江南会馆、江西会馆、山东会馆、福建会馆、四川会馆、两湖会馆坐落于会馆街，毗邻而建。现在“时光贵州”小镇的会馆，是以餐饮、娱乐休闲的方式存在，人们置身其中，不仅是看实景、听解说，还能切身去体会随着历史变迁而形成的特殊商屯文化。

会馆建筑

时光千岛艺术馆取意于贵州“文化千岛”的美誉，贵州当地特色多元的民族文化交流让贵州成为多元文化的集聚地。时光千岛艺术馆上下分为四层，展示内容涵盖蜡染、刺绣、纺织、银饰、造纸、陶艺、木艺、文创、食艺等贵州九大类艺术文化。其中，负一楼为食艺展示区，设有极简欧式开放厨台，供厨师进行贵州美食烹饪厨艺表演；一楼为贵州民族文化产品展销区，展示蜡染、刺绣、纺织、银饰、造纸、陶艺等八类艺术品；二楼为文创馆与木艺馆展示区，文创馆展示贵州领先文创类产品，包含各类丝巾、领带等，木艺馆展示枝雕作品；三楼为文化交流中心，不定期举行各类主题艺术沙龙。

时光千岛艺术馆

除了对贵州传统文化的展示，时光贵州小镇结合风致绰约的海派建筑。黔景广场上的欧式建筑、中世纪风格教堂等已然成为小镇上的拍照圣地。

黔景广场“日冕”

2. 多元的商业休闲和亲子娱乐实现留客

亲子主题产品：

森哒部落儿童乐园、夜郎花舍精品酒店（亲子酒店）

休闲娱乐产品：

创客手工艺品售卖、主题餐饮酒吧、当地美食、休闲娱乐街区、喜满客影院、湿地公园等

度假酒店：

精品文化酒店客栈

丰富的活动：

年货节、风筝节、星光大道选拔赛等

衍生文创、教育、旅游地产等相关产业

精品文化酒店

时光千岛艺术馆不只是文化艺术品的展陈地。时光千岛艺术馆的标志由一排“牵手人形”的抽象剪影组成，象征着国内外公益组织志愿者、青年创业者与设计师、专业性企业组织、贵州山区乡村传统手工艺匠人等，多方“携手合力”，共同推动贵州传统手工艺与非物质文化遗产的传承与发展。为了助力中华传统文化及贵州地域文化的传承复兴和创新发展，时光千岛艺术馆与贵州乡村旅游发展中心携手联合，建成大学城、职教城人才储备与就业指导双创基地，采取“以政府为主导、企业为主体、社会机构为支撑”、“政、产、学、研、用”协调支撑的创新市场化模式运作，致力于打造贵州品牌性文创旅游商品的研发设计平台，以推动贵州文创旅游商品的产业化。目前，时光千岛艺术馆正朝着成为“‘文创+众创+互联网’型旅游商品孵化园区”的目标前进，不断探索“文旅产品市场化”、“文创旅游有机结合与共同发展”的可行模式。

在游客体验贵州传统文化之余，时光贵州小镇搭配美食街、儿童乐园、精品文化客栈等配套基础设施，帮助游客打造更好的旅游体验，从而实现进一步留客。

时光贵州美食街

3. 衍生文创、教育、旅游地产等相关产业

文创产业：

时尚摄影基地、林雪飞创意工作室等形成云集创客、孵化创意、衍生文化产业的文创聚集区

教育产业：

职教学校、幼儿园等

时光贵州小镇引入更丰厚的商业业态，在充分展现小镇传统文化风貌的同时引入时尚摄影基地、创意工作室等形成云集创客，文创聚集区将有助于小镇文化的进一步开发，同时为小镇带来浓厚的文化氛围。同时，时光贵州小镇的聚集也为教育与地产的发展带来机会。

文章来源：奇创旅游规划

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