最近，深圳楼市“回暖”的迹象正在被证实。
刚进入4月，各大中介平台便迫不及待的甩出业绩喜报，市场火热程度可见一斑。但更值得注意的是，沉寂已久的公寓、商办市场，也在悄然变局。
南方楼事了解到，近期有多个公寓、商办项目推整栋销售，南山、宝安等地均有分布，单笔金额都在10亿以上，最大的一笔达到180亿。
显然，相比被重点调控的住宅市场，不限购不限贷的项目更得大买家的青睐。
从近期的报道也能发现，不仅是外地客开始进场，外资也已潜入深圳，伺机抄底。公寓、商办市场正在经历新一轮争夺赛。
快准狠！多方买家陆续进场
进入2019年，深圳楼市的低迷气氛逐渐消散。
不仅是受到《粤港澳大湾区规划纲要》发布的影响，深圳市场在政策、利率等方面均传出利好消息，被压抑已久的市场需求开始释放。
相比被安排得明明白白的住宅市场，不限购不限贷的公寓、商办市场似乎反响更为强烈，却也更隐秘。
近期，南方楼事了解到，深圳有多个公寓项目在推整栋销售，单笔金额均超过10亿。
而且，不仅本地卖家开始活跃，多方买家也陆续进场。
今年2月，南方楼事了解到，多个项目表示近期外地客户明显增加，某项目甚至声称外地客已超过三成。外地看房团出手也相当果断，动辄数十套，甚至数层。
最近，投中网发文称，外资PE正在抄底北上广深。进入2019年的3个月里，已有16家外资机构参与“抄底”内地商办楼宇，光是买8起商办写字楼就花了300亿。
这些外资除了世界顶级投行黑石集团，还包括凯德、领展、腾飞、基汇资本等知名地产投资基金。
（近年来主流外资机构参与的中国内地大宗物业交易情况 图源投中网）
而且，外资们的此番动作不仅速度上堪称跑步进场，出手也相当阔绰。部分外资甚至一扫此前“接烂尾”的风格，紧盯核心地段的优质资产。
2月20日，领展发布的一则收购公告证实了这一点。作为亚洲市值最大的房地产投资信托基金，领展房地产投资信托基金以66亿元收购深圳福田新怡景商业中心物业（即深圳中心城）。
（上市公司领展发布收购公告）
相比住宅市场的逐渐“回暖”，公寓、商办这样受调控限制更少的产品，每当市场刚传出风声，结果就已尘埃落定。
即使散户玩家的赛场上，土豪们出手也非常果断。例如不久前开盘的华润瑞府公寓，半小时去化过半，价值8000万的户型甚至秒光。
不得不感慨，公寓、商办市场确实非常考验心跳。尤其是公寓市场，买家更多，玩法也更加丰富多样。
调控之下，公寓市场不冷反热？
楼市回暖后，公寓市场表现活跃其实也在情理之中。
作为最接近住宅的产品，在不限购不限贷的光环下，即使经历了“731”新政、楼市整体环境低迷等逆势，商务公寓市场的热度也从未消退。
去年11月，龙华某整售公寓重新入市，每平净涨2万多，但依然吸引了大量的看房者。90多套房源，来访量至少超过600人。据项目宣传，放盘当天去化接近7成。
而2019年深圳的第一波“通宵排队抢房”，也是公寓产品。
3月，景田某现楼公寓突然“开盘”，不仅前一晚中介们开始密集刷屏称“通宵排队”，开盘当天现场更是聚集近千人。据悉，后因安全考虑被临时叫停。
从成交数据上来看，市场也确实非常热闹。2018年，商务公寓成交占比达到了38.5%，同比上升3.4%，为历年成交占比的最高水平。
（图源深圳中原研究院）
供应量方面， 2018年公寓供应量为133.51万平，依然保持高位。但同比2017年下降0.36%，为近四年来供应量的首次下跌。
（图源深圳中原研究院）
必须承认的是，虽然热度仍在，但“731”新政，确确实实已经让市场经历了一番洗牌。
5年限售，迅速劝退了大量的短期投资客。而新供应土地上建设的商务公寓只租不售，又说明市场上可交易的产品数量有限，商务公寓将变得稀缺。
对于购房者来说，商务公寓将变成一笔中长线投资，这意味着对产品的选择要更加看重未来的潜力空间，跑赢时间。
冷热不均 区域分化明显
面对机会和局限，深圳投资客们的选择倾向，在数据上有一些体现。
2018年，深圳商务公寓的成交主要集中在龙华和龙岗两个区域。
（图源深圳中原研究院）
其中，龙华作为全市公寓成交最热门的区域：成交面积为29.61万平，占全市成交面积的27.72%，成交均价为63330元/平，同比上升10.8%。
作为最接近中心区的片区，龙华承接了原关内，尤其是福田，逐渐外溢的种种利好。本身也拥有诸多独特的优势。
例如轨道交通方面，龙华拥有全市唯一南北走向的轨道交通，一条4号线贯通除了11号线以外的所有现有地铁线路。
区域内又有深圳北站这样大型的交通枢纽，广深港客运专线开通后，半小时即可到达香港。
这些都是只有福田和龙华才能享受到的利好。但在门槛上，龙华又比福田低上许多，可谓仍处于成长期的“宇宙中心”。
这也不难解释，为什么龙华会成为公寓市场的热门区域。
但是，即使在龙华，冷热分布依然差异明显，投资目光基本只集中在核心区域。
毕竟，对于需要中长线投资的商务公寓来说，首先要看的就是区域潜力，而产业大区的核心地段是跑赢时间的保障。
对于龙华来说，目前最核心的区域就是，以深圳北站为核心的北站商务中心片区和以红山为核心的文化商业片区。
（红山6979规划效果图）
（深圳北站商务中心区规划效果图）
在这两个相邻的片区中，只要有新项目入市，基本都能引起市场一番热烈讨论。去年让散户们措手不及的红山公寓整售正是出自该区域。
而最近，南方楼事获悉，该片区又有新动态。
华侨城创想大厦位于深圳北站商务区，毗邻红山商业文化区，同时享受两个区域的双重利好。周边又有多个旧改在建中，预计3年左右就能形成初步的商务氛围。
项目总占地面积1.6万平，建面16万平，包含一栋超高层写字楼和一栋150米高43层的商务公寓和商业裙楼。
目前首推公寓产品，产品面积90-160平的1-3房。据悉，近期将开放展示中心。
值得一提的是，产品主要针对未来深圳北商务总部基地即将聚集的高端商务人士。
作为全市17个重点开发片区之一，北站商务中心区将兴建60多栋甲级写字楼，目前已完成投资280亿元，在建总建设体量超过100万平方米，连续4年领跑全市重点片区开发建设。
最新政府报告显示，拥有北站优势的龙华区正在大力发展高铁经济，探索在北站片区建设大湾区国际人才驿站、港澳技术转移转化产业园、港澳青年创新创业实践基地等，加快集聚大湾区的客流、物流、资金流和信息流。
而且，随着市美术馆新馆、市第二图书馆、市新华医院、第二儿童医院、市文化馆新馆等一批市、区重大优质公配项目加快推进，整个区域的品质、品味还将有进一步的提升，促进区域吸引更多湾区人才。
数年前，龙华用惊人的建设速度获得了“宇宙中心”的称号。不知等到北站商务圈和红山商业圈成熟时，人们要用什么词来形容这片神奇的区域。
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