深圳横盘3年，寄望普涨已不现实，目前热度持续走高的房产是？-深圳楼讯

“不少深圳的投资客可能惊讶地发现，自己入手的房子三年都没涨过了”。

深圳楼市经过2015年大涨50-60%之后，2016年3月、10月分别迎来了新政调整，自此之后，开启了长达3年的横盘期，成交套数、成交均价都没有太大的变化。

再反观这段时间，大消息连连：美联储10年来首降息、人民币破7、上海临港新片区放开限购，加上中央定调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，我们明白，目前楼市所处的大环境，已经发生了深刻的趋势性变化。

接下来，投资者一定要转变观念，注重核心区域经营性资产配置。换言之，房地产已经进入新时代，寄望于普涨已经不现实，再用过去那种高杠杆、博取短期暴涨的模式，明显难以为继。那么目前热度持续走高的房产是哪种？什么样的房源值得入手？

第1则

深圳横盘三年寄望于普涨已不现实

目前热度持续走高的房产是哪种？

早先有业主在“家在深圳”论坛发帖称，入手的小区房价没涨，利息扣去租金，相当于一年亏了13万，7年亏光首付。

同样的，龙岗的龙珠花园，2016年6月成交一套2室1厅的房子，单价3.61万。到了2019年5月份，成交了一套同户型的，单价还是3.61万，价格一点都没变，2016-2019三年时间，算上时间成本和持有成本，如果是投资，绝对是大亏。

其实很容易发现，深圳楼市在2015年大市翻涨一波后，紧接着迎来三年横盘状态，之后买到的很多房子基本是在亏钱，涨幅跑输资金成本。

尤其是在“房住不炒”背景下，信号很明确，寄望于普涨已经不现实。就在2019年7月30日，中央又定调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，这是一个代表长期的信号，正式宣告着思路的转变。

因此，新时期资产的战略配置法则，必须随之改变，要注重核心区域经营性资产配置。

其实自去年深圳“731新政”颁布后，住宅3年、公寓5年限售，市场观望情绪明显增加，买哪类产品、哪些区域、哪些楼盘才能跑赢大市是大家关注的问题。

尤其是买住宅还是公寓一直是大家争论的话题，经常有朋友说：“公寓投资，风险太大了！”、“公寓现在的投资回报率太低了！”。毕竟“731新政”限制了公寓的短期炒作，使其转为长线投资产品，对公寓的未来持怀疑和担忧态度。

但是最近的一组数据显示，“731新政”一周年里，公寓市场表现有点不一样：

2019上半年公寓共成交6080套，相比新政出台前的2018上半年增加49.6%，成交均价达到66753元/平，涨幅高达11.94%，热度比住宅市场更高。

就每月而言，2019年上半年公寓成交量走势波动上升，总成交套数占住宅和公寓总套数的31.68%，其中6月份达到高潮，占比41.6%，几乎与住宅持平。

事实上，今年公寓市场表现强劲，在去年“731新政”出台后就已经呈现了苗头，2018年下半年公寓成交6974套，反而比上半年增加了72%！

一句话总结：“731新政”一周年，公寓反而表现最优秀。不仅深圳，目前许多外地朋友，都集体跑来大湾区买房，买的最多的就是公寓产品，包括深圳、珠海、广州等地多个项目现场人气爆棚、成交火热，例如广州今年上半年公寓成交同比增涨134%，成交量是供应量的2倍。

这也就告诉我们，新时代下，在住宅三年限售政策不变的情况下，注重核心区域公寓或许是不错的选择。

第2则

今年可售15大超级豪宅中

公寓占比超过了半数

最近网上流传一张图，公寓在备受关注的高端豪宅市场十分火爆。据统计，在2019年可售15大超级豪宅中，公寓达到了9个，超过了半数，可谓名副其实的楼市主力。

不知道大家思考过没有，为何在市场回落的时候，公寓产品走势却与主流趋势背道而驰，网签量占比和成交均价都呈上升趋势。

我们总结出了几点：

1、在政策逐步收紧的环境下，不限购不限贷的公寓承接了部分住宅外溢的需求。不管是用来过渡居住、出租投资，还是作为小微企业创业办公的场所，都有很大的价值潜力。

现在深圳卖的最贵的，也是公寓，深圳湾1号、深业上城的公寓，价格也比区域内绝大部分的住宅产品价格高。

2、投资回报率，也是最关键的一点，一旦选对产品，其长期升值效应依然会强于住宅，大概率能跑赢大市。

以深圳湾1号为例，2014年，深圳湾1号公寓单价6万+，现在深圳湾1号新推出的莱佛士公寓已经卖到25万，以目前二手房18万的均价来算，5年时间整体均价增值了3倍，涨幅也高达200%。

3、公寓产品租金高的特性，能带来源源不断的现金流，保证投资安全。

以蛇口半山的某出租型公寓为例，九年前的租金就达到了300元／平的标准，大大超过片区豪宅的租金水平。

再比如深圳湾1号，一套一室二厅129㎡的房子，每个月租金达到6万，算下来每平米租金超过450元。

数据显示，公寓租金比普通住房租金要高，因为23岁～30岁的年轻人是公寓市场需求主力军，该群体成长环境相对优越，对生活质量、个性化、社交化要求更高。

第3则

投资深圳物业

这个关键点要牢记

再回到文章前面说的，为什么要一直强调要选择核心区域公寓？因为越核心，才会交通发达、商业商务功能旺盛、休闲娱乐配套齐全，才能吸引人群，去年以来，多个项目已经证实了这点：

今年，华润瑞府推146套公寓，当天卖7成，总价8000万的400平户型被抢光；

太子湾湾玺加推20套大户型公寓，2000-5000万的户型一天内卖光；

半岛城邦4期开盘，1天卖61亿，去化近8成；

会展湾·中港推1273套商务公寓，当天即卖出828套。

当然也有卖得差的：

去年10月开盘的深业泰富广场，开盘当天仅卖出4%左右；

11月开盘的蓝郡公馆，开盘当天去化率不到10%；

今年4月份开盘的深圳国际文化影视城，开盘当天去化率仅11%。

这也就告诉我们，在公寓投资过程中一定要注意地段问题，涉及到租金回报，是公寓的生命线。

这时候，一定要买市中心，最好周边有很多高出租率的写字楼。在这里推荐深圳CBD区域物业，例如南山、福田、罗湖，写字楼越来越多，有大量白领在附近上班，公寓才好租。

特别是作为“首善之区”的福田，可谓深圳规划起点最高、城市配套最顶级的地区，租金有保证。

根据深圳中原研究中心监测显示，7月全市住宅租金71.7元/平/月，从租金水平看，福田租金水平全市最高，达到了110.2元/平，涨幅2.33%，涨幅最大。

再谈一个重点信息，福田还是“价值型+成长型”区域，后者的关键点就在于“万众瞩目的香蜜湖金融街+762万㎡巨无霸大金沙旧改+71万㎡河套合作区+330万㎡车公庙”，每一个都是重量级“选手”，战略价值巨大，未来也是整个深圳最牛的板块之一。

待这些区域建起来后，将形成一个整体，构成一个商务生活区，会有大量高端人群在这里就业，光大金沙片区，未来片区高端人口红利高达33.6万，势必迎来人口红利爆发，带动周边的房价以及房租的上涨，预期租金收益可观。

其实这种势头已经出现，以大金沙片区的京基滨河时代为例，2014年开盘时的均价才4.6万/平，2018年涨到近8万/平，今天链家上的挂牌均价则是9.7万/平，五年之内价格翻了一番。

链家上挂出的一套43㎡的公寓，月租金为9600元，单位面积的月租金高达223元！59平的租金则为12000元，每平米租金也在195元。和四年前相比，租金涨幅超过80%，几年来出租收益可观。

不过福田原本在售的新项目就不多，大金沙片区的房子更是稀缺，要想选择价值高地，目前片区在卖的中洲滨海商业中心显然有足够的底气。

中洲滨海商业中心效果图

第4则

超百万体量国际大城

中心黄金海岸线上的价值高地

中洲滨海商业中心的这种底气，来源于项目占据核心区位、便利的交通网络、高品质的物业打造，符合公寓投资的地段、产品、租金等原则。

1、滨河大道首排资产

选择投资公寓，必然要考虑出行的便利程度，才有庞大的商务人群聚集往来。

这方面，中洲滨海商业中心坐落福田CBD湾区大金沙核心版块，该区域可以说是“再造中心区”，投资300亿，将新增住宅350万㎡，产业空间达412万㎡，可承接周边车公庙、河套片区的高端人才居住需求。

并且大金沙是继后海总部基地、深圳湾超级总部基地之后，环深圳湾城市湾区经济带最稀缺的超级滨海CBD，具有一定的升值潜力。

在这么大的一个片区，选址依然是中洲滨海商业中心考究布局的首要因素。从选址上看，项目处于滨河大道首排，四面环景，拥有一线深圳湾滨海景观，代言深圳豪宅的品质面貌。

中洲滨海商业中心效果图

同时项目临近地铁7号线上沙站、9号线下沙站，未来将实现商业与地铁无缝接驳，属于双地铁口物业；

而且开车只要15-20分钟到达福田、皇岗双口岸，可以实现快速通港。

2、一二期自带16万㎡全新商业空间

作为一个超百万级体量的综合体大盘，中洲滨海商业中心分三期开发，其中一期、二期总建面约126万㎡，集超甲级写字楼、精品酒店、高端公寓、海幕大宅、复合化社交商业空间为一体。

据了解，项目一二期自带16万㎡商业空间，据悉召集了全球十个不同团队，打造十大科技艺术自然主题广场、七大城市艺术空间等，形成全新的商业形态，是今后打卡胜地，聚拢人气。

中洲滨海商业中心效果图

据悉未来项目三期预期还有20-30万㎡的商业，联合周边KKONE的9万㎡商业，形成以中洲滨海商业中心为核心的50-60万㎡的超量城市级商圈，体量超万象城的18.8万㎡、海岸城的16万㎡等。

3、凝聚全球大师级团队高标准打造品质物业

除了市政及商业配套齐全外，中洲滨海商业中心以“科技、艺术、自然”为项目基因，联袂英国Aedas、香港CCD、法国Patrick Blanc、日本teamLab和户田芳树、瑞典SDL等世界一流大师团队，进行了一系列突破性进化升级，构建了够潮、够品、够思想的湾区轴心骄子圈，打造一种国际前沿生活。