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撰文 | 朱公子
我和崽崽都觉得欢乐海岸很好玩。
这是同事阿兔近日发的朋友圈。
从和她的交谈中得知，她非常喜欢欢乐海岸，并经常带着小朋友光顾。
不过业界对于欢乐海岸的评价却是喜忧参半！
不少网友评价：“欢乐海岸是深圳最好玩的地方。”
作为华侨城重点打造的都市综合娱乐商业体，欢乐海岸诞生之初便创下了多个中国第一。
而另外一批人则认为：欢乐海岸是不值得一逛的商业，甚至开业七八年了，在深圳购物中心的业绩排名中，始终都没有露面。
所以，欢乐海岸到底是一种怎样的存在？
出于对这个项目的好奇，近日独角Mall团队对欢乐海岸进行了深度的调研。
（写到这里，心情有点儿复杂）
01
难以复制的地段，绝版的生态资源
从地理位置来看，欢乐海岸位于深圳福田、前海双中心核心区，紧邻深圳西部通道和深圳湾口岸，与香港隔海相望，占据了深圳的黄金地段。
项目毗邻深圳最著名的华侨城、深圳湾两大豪宅区，小区房价普遍10万+，消费客群高端。
（欢乐海岸区位图 来源：网络）
同时，欢乐海岸还享有华侨城湿地公园、深圳湾滨海长廊以及红树林保护区等绝版的生态资源。
（远眺世界之窗、欢乐谷 图片来源：网络）
早在欢乐海岸诞生之前，华侨城已经成功开发了“锦绣中华”、“世界之窗”、“欢乐谷”等著名景点。
所以，欢乐海岸本身就是华侨城主题园区的一次迭代升级，综合了华侨城集团多年旅游地产运营的成功经验。
欢乐海岸在规划建设之初就明确定位为都市娱乐目的地（更加聚焦于休闲娱乐）。
这与当时深圳已有的万象城、COCOPARK等相对成熟的商业体形成了差异化。
（欢乐海岸水秀 图片来源：光光toby）
02十多家美食旗舰店
餐饮街区引入酒吧业态，开放多元
整个占地面积125万㎡的主题园区由欢乐海岸购物中心、曲水湾、椰林沙滩、度假公寓、华侨城湿地公园等五大区域构成，包含了零售、餐饮、娱乐、办公、公寓、酒店、湿地公园等多元业态。
（欢乐海岸区位图 来源：网络）
其中人气最旺、最有特色的属于曲水湾餐饮街区。
曲水湾的建筑设计融合了岭南建筑风格，建筑立面以灰色调青砖为主，辅以仿木的钢架结构和有机竹木建材，精致典雅。
（远眺曲水湾 独角Mall实拍）
“临水独栋+外摆空间+穿街水道”的开放式空间组合，营造出了小桥流水的意境，这种建筑风格自然吸引了人气，成了网红打卡地。
（独角Mall实拍）
整个曲水湾建筑面积5.7万㎡，分为休闲餐饮区、特色餐饮区、西餐区和酒吧区四大主题区域。
湾区内聚集了十几家中高端知名餐饮品牌旗舰店。
- 老房子华南首店旗舰店、小南国华南首店旗舰店、鑫泰华南旗舰店、CIW中国旗舰店、上本深圳首店旗舰店、苏荷酒吧深圳旗舰店、华苑一号华南旗舰店、Lady 7华南首店旗舰店、魔王酒吧中国旗舰店、俏江南会所华南首店旗舰店、Juicy Juicy 深圳旗舰店……
（图片来源：商业地产学院）
另外，餐饮街区同时还引入了CJW、苏荷音乐吧、蝴蝶梦等酒吧业态。
不少酒吧还有乐队驻唱拉拢了人气，每个驻唱嘉宾都是自带人气的小IP，有自己特定的粉丝人群，为餐厅增加了不少人气。
（凌晨1点，蝴蝶梦音乐餐厅还接近满座，图为社长本色提供）
另外，在很多公共空间，还会有不少独立艺人演奏，这种自由开放的氛围不仅吸引了游客，也提供了一个更加愉快的用餐氛围。
欢乐海岸的餐饮街区，至今都是很多项目学习的典范。
03核心秘籍：独辟蹊径，聚焦儿童亲子业态！
不过，独角Mall认为：欢乐海岸最成功的还是提前布局了儿童亲子业态，并且将这一点做到了极致。
01、打造梦幻海洋馆
位于购物中心2楼西侧的海洋奇梦馆是一座集科普教育、体验互动、欣赏娱乐为一体的现代都市型水族馆，也是购物中心的主力店。
整个场馆建筑面积约3300 ㎡，运营面积2317㎡，主要有水母世界、珊瑚之家和欢乐海狮剧场三个区域，可以看到各种水母、珊瑚以及海底鱼类、动物。
其中，欢乐海狮剧场还有演出，深受孩子们的喜欢，暑假期间，买票进场都要排队。
（图为作者摄于2019年7月28日 下午4点）
02、引入十几家儿童零售/玩乐/早教培训品牌
除了餐饮和零售之外，整个购物中心有：海洋馆、反斗乐园、NECK&NECK、乐高、KIDSLAND 、嘻鸭涂、175star多彩乐园、IBOB国际家庭互动成长中心等十几家儿童零售及游乐品牌。
几乎涵盖了儿童成长和生活的各个方面。
（图为作者摄于2019年7月28日 下午4点）
乐高玩具店，小朋友非常喜欢，拖着家长在里面不肯走。
另一个儿童游乐场反斗乐园，也人气爆满。
孩子们可以在里面玩一天，不累，而大人们就坐在外面看着，休息。
（图为作者摄于2019年7月28日 下午4点）
另外，购物中心里面还引入了不少儿童早教培训机构，为周边的家庭提供了儿童成长空间。
（图为作者摄于2019年7月28日 下午4点）
欢乐海岸对于儿童业态的执着，不仅体验在儿童品牌的布局上，还隐藏在一些细节中。
03、广场喷泉、椰林沙滩，暗藏心机
例如，在靠近地铁口的广场上有一个免费的户外喷泉，这里每到夏日就成了孩子们的乐园。
这个小小的装置不仅给儿童们带来了欢乐，也成功带来了一个个的亲子家庭前来这里消费、聚集。
园区内设置了游船码头，椰林沙滩摆放了很多游乐设施，不少家长带着小朋友来玩。
（图为作者摄于2019年8月5日 下午6点）
04、引入儿童喜欢的IP展览
或许是尝到了儿童业态的甜头，整个欢乐海岸都有一种隐藏着许多“讨好儿童”的心机。
就连近期开办的穿越侏罗纪展、冰雪奇缘展，引入的都是非常受儿童欢迎的IP。
并且很多展览对展馆大小、场地都有要求，普通的盒子类型的购物中心做不了，一般的商业街区又没有那么大的场地。
只有欢乐海岸既有展馆又有街区，并且场地大，能够举办各种展览活动，这也是项目本身的一大优势。
（图为作者摄于2019年7月7日 下午5点）
也正是因为这种高密度的儿童业态的分布，所以整个购物中心吸引了无数的亲子家庭，商场随处可见拿着奶瓶的年轻爸爸以及推着婴儿车的老爷爷、老奶奶。
（拿着奶瓶的奶爸 作者拍摄）
就连购物中心LG的餐饮区域，也几乎都是一个孩子带着几个家长。
（图为作者摄于2019年7月28日 下午6点）
04零售业相对惨淡，规划建设与招商脱节
不过，一半海水，一半火焰。 欢乐海岸餐饮娱乐、儿童业态火爆的背面，却是零售业生意惨淡，大半品牌面临调整。
（图为作者摄于2019年8月5日 下午6点）
在我们的多次造访中发现：
欢乐海岸的购物中心内除了LG和5楼的餐饮区人流较多之外，很多服装、日用、家居等零售店铺人流量都极少。
（图为作者摄于2019年8月5日 晚上7点）
诺大的无印良品店，设计和装潢很高端，店里却空无一人，远远看去有一种孤寂之美。
（图为作者摄于2019年8月5日 晚上7点）
有店铺因为拖欠租金被贴上了封条，商场和租户正在打官司。
（图为作者摄于2019年7月28日 下午4点）
整个商场有10来家店铺未开业（正在进行调整），预计将引入李宁、阿迪、斯凯奇等运动品牌。
（图为作者摄于2019年7月28日 下午4点）
而陷入这种尴尬境地的主要原因是——项目建设与招商脱节。
据观点网透露：“欢乐海岸购物中心在没有进主力店招商的情况下，就开始了规划设计与施工建设，现有购物中心建设无法满足商家的经营需求，导致项目招商困难重重。”
虽然购物中心采用了双首层规划、双动线设计，但实际的人流导入却比较困难。 1、从地面交通来看，滨海大道是到达欢乐海岸最重要的外部交通动线，餐饮区靠近滨海大道，而O’PLAZA位置偏里，造成客人极易到达餐饮区，而较难到达O’PLAZA。
2、从餐饮区到O’PLAZA购物中心的路很长，中间的广场和soho建筑切断了客流的连续性，没有发挥衔接客流和引导客流的作用。 从而导致了餐饮娱乐区与O’PLAZA 购物中心客流分离，无法共享客流。
（从购物中心眺望餐饮区）
3、另外，欢乐海岸有两个地下车库，共有三个出入口，停车位很多。
但在停车区域划分和动线规划上面也不是特别清晰，以至于很多用户反馈体验不好，不愿意再去。
（图为作者摄于2019年8月5日 下午6点）
虽然零售业布局略显不足，但欢乐海岸似乎并未急于补救，而是继续将目光聚焦于餐饮以及亲子儿童业态方面。
- 例如，在最新品牌调整的告示中，欢乐海岸购物中心未来也将引入lilliput kids cafe亲子餐厅。
欢乐海岸，成功与否？写到最后，笔者也是矛盾的。
只是或许，在开业8年的不断摸索中，欢乐海岸已经找到了自己的路。
而它现在走的这条路，在深圳至今还没有对手！
你喜欢逛欢乐海岸吗？你认为，欢乐海岸做得是否成功？欢迎留言评论~
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