最近有粉丝问锋哥，沙井海岸城跟龙光玖龙台之间的如何选择。在这里先不说深外入驻这个传闻是真假，我们不妨先看看这两个盘所在的区域。

实际上，上半年热门片区非沙井莫属，其次是光明。根据中原发布的上半年数据显示，2019年上半年沙井片区共网签住宅3467套，是上半年新房住宅成交的最热片区。

沙井和光明，有太多的共同点。同样是刚需青睐的区域，也同样有着国家级的概念支持，同样从默默无闻到一夜上头条。铺天盖地的新盘涌来，刚需选择困难症一下子都犯了。今天，锋哥就从片区到具体楼盘一次性过一遍，手把手教你看新盘。

厚薄积发的沙井

沙井，一个充斥着厂房、农民房的片区，这是给锋哥的第一印象。当然，随着经济的发展，大量的规划、地铁11号线的开通，火热的城市更新让沙井片区逐渐摆脱过往的形象。

沙井位于宝安区西北角，辖区面积约60平方公里。从最新的规划看，沙井地理优势突出，整个区域坐落于粤港澳大湾区核心区域，是最靠近空港新城、海洋新城外围的中心区域，也是广深科技走廊的关键节点。

沙井目前拥有海陆空三维交通，具体而言，海上交通有福永码头，可通往香港澳门中山；地面交通有多条由南往北的大动脉，包括107国道、广深高速、沿江高速、宝安大道！还有正在一条的由西往东的大外环高速。

地铁方面，沙井现在有11号线，在修的有20号线、12号线，未来还有18和30号线！未来大空港片区将形成多条地铁线穗莞深城轨站点分布。

另一方面，沙井现有完善的生活配套。最值得一提的莫过于沙井处于国际会展中心辐射带，深圳国际会展中心项目用地面积148万平方米，整体建成后，将成为全球第一大会展中心。深圳国际会展中心项目位于大空港新城片区，国际会议中心和新科技馆也将在此片区建设。

锋哥认为，随着大空港和大会展中心的推进，以及在沙井建海洋新城的规划，从商业价值来说沙井潜力很大。而目前，沙井的房价对刚需较为友好，虽然在11号线开通后已经上涨过一波了，但是未来旧改和新项目的推进也能释放一波利好。

需要注意的是，沙井目前小产权房多，商品少。新房入市具有稀缺性，但是片区的小产权房具有价格优势，同等价位下选择更大面积的购房者大有人在。改变购房者的习惯需要长期的时间，建议购房者充分考虑小产权房的竞争因素。

国家点名的光明

光明新区成立下辖公明、光明两个街道，辖区总面积156.1平方公里，人口约100万，是重要的城市副中心和区域发展极。规划中的深圳轨道交通6号线直达新区，与福田中心区形成“半小时生活圈”。由于它和南山距离近，也有人把它称为“南山后花园”。据深圳城市更新网数据，目前光明新区共有18个旧改项目，拆除重建用地总面积约达到128万平米。

因为光明人口密度较小，目前光明的配套较为不足。随着18个旧改项目开工建设和6号线建设的推动，片区的人流量明显增加，片区的配套和城市面貌将会有一个较大的变化和升级。

随着光明科学城被国家点名，作为广深港澳科技创新走廊的重要节点—— 光明是该收获一波关注了。

按照城市更新规划，“十三五”期间光明区拆除重建面积将达到1.85k㎡，未来可提供建筑面积876.35万㎡。

近年来，诸如中粮、万科、华润、卓越、佳兆业、深业、京基、宏发、深城投、深圳建工、深房集团、光明集团、特建发集团、松茂、德业基、百世等大型房企争相抢占光明。

光明未来将有5条地铁线最受关注的就是将于明年年中开通的6号线，由深圳北站至松岗；另外还与在建的6号线支线，起于6号线翠湖站，沿光明大道、光侨路、公常路敷设至深莞边界与东莞1号线衔接；在建的13号线、规划中的18号线、29号线都将为光明加码助力。高铁也是亮点，广深港高铁在深圳光明区设立了“光明城站”，该站可以抵达广州南站、深圳北站、香港西九龙站，从光明站出发到香港西九龙只要32分钟，到深圳北仅需8分钟。

光明有中山大学深圳部，大运有港中文深圳部，但在小、中、高教育资源方面，俩区都显得捉襟见肘。光明目前有光明实验、光明外国语、凤凰小学，公明第一二小学，整体上缺乏名校，今年光明有大力引进教育资源，2019年下学期，深圳光明区有五所新改扩建学校将投入使用。

常常有人问锋哥，光明会成为下一个龙华吗？以前锋哥的反应跟大家一样，觉得不可思议，可是近来我的观念发生了巨大的变化。深圳已经没有太多的未开发地区，如果想要发展，净地多的区域一定会受到重用，龙华的崛起正是这个道理。当龙华逐渐饱和，南山的后花园光明也逐步亮眼。

以前光明最大的痛点是没有地铁，而今地铁开通在即，光明也即将爆发。锋哥实地去光明考察，对其未来很看好。但仍需提醒的是，光明的发展是稳步发展的过程，短期内该片区仍然存在人少的问题，二手房市场也尚不完善，入场的朋友要做好长期投资的准备，短炒不建议。

片区网红盘PK

【龙光玖龙台】

龙光玖龙台位于光明区光明大道和观光路交汇处，占地约15万㎡，总建面约75万㎡，集住宅、写字楼、酒店于一体。坐拥在建中的地铁6号线和规划中的地铁13号线的“观光站”，属于双地铁口物业。

现场销售对锋哥表示，二期预计在近期入市，具体时间暂未确定，主推产品建面约96-143㎡产品。

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参考均价：网传高达5.3万/平米

户型分布：96平米三房两厅两卫；B户型103平米三房两厅两卫；C1户型110平米四房两厅两卫；C2户型：110平米四房两厅两卫；D户型：143平米五房两厅两卫；E户型：121平米四房两厅两卫。

交通配套：距离广深港客运专线进入深圳的第一站——光明城站直线距离约3公里。广深港高铁开通后,从光明城站出发, 需约9分钟到达深圳北站，约20分钟到达福田站。

商业配套：建面约10万平米TOD商业。

周边学校：项目自带幼儿园，周边有东周小学、光明小学，光明中学、市第十高级中学。

【勤诚达正大城】

位于光明新区光侨路与松白路交汇处，建面约87万平，共分四期开放，是集住宅、商务公寓、写字楼、商业、教育为一体的生活大城，也是光明片区为数不多的综合性标杆大盘。

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参考均价：45900元/平

交通配套：项目近邻地铁6号线长圳站及光明城高铁站，附近有龙大、南光双免费高速。

商业配套：自带 8万平米 商业配套。

周边学校：已签约华中师范大学附属光明勤诚达学校，学校共设有54个班，提供2520个学位。周边有长圳小学（公立）、光明实验学校光明中学、光明高级中学等。

【沙井海岸城】

沙井海岸城位于宝安区新桥街道内，地铁11号线马安山站的东侧，南环路和西埔路的交汇处。

宝安区城市更新和土地整备局近期公布了万丰海岸城锦园的“工可证”和总平面图。本次公示的万丰海岸城锦园是沙井海岸城项目的一期，位于项目的最西侧，和规划中的九年制学校及小学用地相邻，与项目内的其它住宅地块相对隔离。

一期锦园主要由2栋33-43层高的住宅楼（含1栋33层保障房）及12班幼儿园组成。2栋住宅纵向排列，和幼儿园平行布局。建设用地面积8959.75㎡，仅占沙井海岸城整体建设用地面积的7%，其中幼儿园占地3600㎡。项目总建筑面积约7.75万㎡。计容机率建筑面积约5.63万㎡，容积率6.28。

其中：住宅建面3.75万㎡（含保障房1.425万㎡）；商业800㎡，应该是附属的裙楼商铺；幼儿园3200㎡；其它还有社区健康服务中心、社区老年人日间照料中心，以及养老院共约1.2万㎡。商品住宅43层，约135米的建筑高度，规划272户，且户型套内建筑面积均小于90㎡，保障房33层，约100米高，规划216户。总户数488户，规划机动车停车位533辆。

锋哥了解到，沙井海岸城最快有望明年中入市。

【卓越中寰】

卓越中环位于宝安区沙井街道蚝乡路与环镇路交汇处的东南角，项目占地面积约4万㎡，总建筑面积约30.5万㎡，容积率约5.4，绿地率约40%，总户数1512户，分为4个地块组成，由10座住宅组成，面积段建筑面积约95-160平2-5房；1座公寓（104户），面积段建筑面积约43平平层公寓及底商组成。距离地铁11号线沙井站步行约15-20分钟。

锋哥了解到，卓越中寰项目在取得预售证的第二天（6月21日）就开盘了，推出的户型分别是95平米2房2厅2卫和160平米5房2厅2卫，均价46000元/平米，开盘当天去化还不错。

▲160平米 5房2厅2卫

▲95平米 2房2厅2卫

参考均价：46000元/平

户型分布：95平米2房2厅2卫和160平米5房2厅2卫。

交通配套：距离地铁11号线沙井站地铁站直线距离约1.2公里，临近规划中的地铁18号线。

商业配套：项目自带商业面积达4.2万平米，包含3万平米集中式商业+1.2万平米沿街商铺的组合。

周边学校：项目自带9班幼儿园，附近有荣根学校、黄冈学校、沙井中学

锋评

一个是被国家点名的光明区，另外一个是的海洋新城大空港概念辐射区沙井，两者均都共同特点，都是目前关注度最高的片区，也可以说是厚薄激发的片区。

两者价格基本接近，形成鲜明对比性，片区内商品房楼盘目前也比较少，都属于近年新建楼盘为主。

从居家角度来说，沙井由于地铁已运行，交通上会有领先优势；从投资角度来看，光明的概念会强过沙井；从区域发展规划来说，光明由于有国家级的光明科学城的建设，产业优势明显，片区规划和未来机会光明会有绝对优势。

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