作者：北京京坤律师事务所（专注征地拆迁领域）

在实际生活中，拆迁安置房相较于普通的商品房有着明显的价格优势，因此，许多购房者逐渐把目光投向了安置房。但由于很多购房者缺乏相应的法律知识，在购买过程中极易给自己造成了不必要的损失。因此想要购买安置房，先来看看律师总结的法律知识吧。

01安置房的种类

安置房通常分为两类，一类是因为市政工程动迁而专门建造的配套商品房，此类房屋和一般商品房无太大区别，但根据相关规定5年之内禁止上市交易。另一类是房屋因房地产开发等原因动迁所建，公司通过其他途径安置或者为被安置人购买的中低价位商品房（相对市场价值而言）。

02拆迁安置房可以买卖吗

安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除了受法律规章的规范以外，还要受相关规范性文件的调整，比如上文配套商品房5年内禁止交易的规定。

但一般安置房都是可以买卖的，但要复核以下条件：

出售者要取得拆迁安置房的所有权（根据《房地产管理法》规定：“未依法登记领取权属登记证书的房产，不得转让”）；

安置协议中没有对房屋转让进行限制。

没有相关规定对房屋所有权转让进行规定（根据房屋性质决定的，比如带有福利性质的公租房）。

03购买拆迁安置房有什么风险

风险一：房价上涨容易导致出卖方违约

根据《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》的规定，房屋产权取得后有五年的限制转让期，在此期间内转让将征收较高税费。

因此，很多安置房所有人为了规避税费，和购房者约定由购房者先行居住，满5年后再办理登记。这样的约定，在环境不发生大变化下没有太大问题，一旦存在房价上涨过快的情况，原房屋所有人很有可能违约。

我国不动产所有权的获得，是以登记为生效要件，未经登记变更，即便已经入住也不能获得房屋所有权，所以一旦出现这样的问题，购房者是非常被动的。

风险二：共有人导致的风险

安置房的取得，一般都是每个被安置人把自己所有面积的份额加起来，以共同获得一套较大的安置房，这类房屋的所有权一般都是共同所有。

购房者如果选择购买所有权为共有形式的房屋，风险是比较大的，很多安置房买卖纠纷都与房屋共有相关。根据《城市房地产管理法》的相关规定，共有的房产在未经其他共有人书面同意的情况下，以及房产未依法登记领取权属证书的，是不允许转让的。

因此，共有人如果反对出售房屋，且购买者不能提供相关证据的话，房屋买卖协议极有可能被认定为无效。

04如果要买拆迁安置房，我该怎么做？

为了避免不必要的风险，购买拆迁安置房时，首先，购房者要对房屋状况、性质、产权办理时间、土地状况、权属等问题进行全面调查，万不可掉以轻心；

其次，签订合同时要对一些可能出现的问题提前约定清楚，避免约定模糊带来不必要的纠纷；

最后，购买前要查询房地产商是否有合法的审批、验收手续，安置房建造预算有限，因此建筑商为了获取利润也许会对建筑偷工减料，以增加利润。

如果购买的是正在建造的安置房，一定要慎之又慎，除了存在上述问题以外，还有可能存在户型设计不好、产权登记难、上市交易期限不确定等问题。