反弹20%！深圳7月二手房成交7706套

2019年深圳楼市上半场刚过，整体表现不差，成交量方面新房1.7万套/二手房3.4万套，甚至远超2018年同期（2018年上半年楼市成交量为新房住宅1.28万套/二手房3.8万套）。

紧接着下半场开启，据深圳市规土委数据来看，7月新房住宅成交3629套/二手房成交7706套，双双环比上涨。最明显的是，二手房成交量反弹，涨幅高达20.8%，实属较为意外，特别是在传统淡季7月之下，在此看来淡季并不淡。

不过市场并不具体回暖条件，特别是刚刚最高政治局会议，明确定调下半场楼市态势，因城施策，多城调控纷纷落地，稳字当头。结合当前市场环境与政策条件，简析下半场楼市情况。

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下半场首胜：一手二手成交量双双上涨！

房BOSS统计了2019年1-7月新房与二手房成交量，可以明显看出整体7月新房与二手房表现略胜过6月，具体来看新房住宅成交3629套，环比涨幅3.5%，属微涨；二手房成交7706套，环比涨幅20.8%，属大涨，数据层面着实有反弹表现。

不过，后续是否能进一步强化，个人认为有待观察、不具备条件，原因有以下几点：

01.整个上半年新房供应大概45个项目，去化率均偏低，仅2个盘售罄。7月新增供应仅有1个项目（壹成中心3区），去化不足3成大概350套左右。这表明整体去化能力一般，待网红盘售罄后，刚需客观望情绪依旧浓厚。

但下半场新房整体表现会强于去年同期，一是限售政策得到一年之久缓冲与适应；二是市场新房库存高（去年下半场入市+今年上半场入市合计60-70个），可供选择范围大。

02.相比2018年，2019年新房备案价基本呈现走高态势，简而言之，早期刚改盘的限价红利已失，多以市场价取代，“打新”开始犹豫，也得看盘、看价格，比如新天鹅堡三期、海境界二期去化表现均一般。具体参见，点击查看：深圳楼市：限价红利消失！市场价成为主流！

03.市场依旧是刚需客为主的，意向标的多以总价400-500万区间为主，新房与二手房选择上出现交叉，即使大部分刚需客最终选择新盘，但也有一定比对周期。简而言之，刚需客看得盘很多，成交周期自然长，具体体现到网签数据上每个月就很均衡。

04.楼市“小阳春”3-4月余温基本退出舞台，当前市场依旧为正常水平（新房3000来套左右，二手房6000-7000来套波动），也可能是短期较长时间的表现。

05.整个8月市场将会依旧平和，开发商出货节点压在“金九银十”，入市节奏暂缓。

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二手房成交量7706套！反弹20%！

7月二手房成交量7706套，相比6月出现近似20%反弹，与5月成交量8000套接近。如何看待？

01.网签数据滞后性影响，分摊5月、6月真实市场数据，导致一定程度数字“假象”。

02.真实市场层面，实际上从市场反馈来看，6月真实市场开始下滑了很多，进入7月淡季依旧呈现一般水准，与3/4月市场有较大落差，不过下半月似乎略有回升迹象。

03.自从4月（真实市场应为3月）二手房网签突破8000套，给予期待很大，特别是5月继续破8000套，6月近似有20%的下挫，7月又有20%反弹表现。整体来看，这四个月数据与2018年同期表现十分接近，换言之731限售政策落地一年左右，市场又反弹回到限售之前正常水平。

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后市如何走向？

01.大环境方面，上有政治局会议定调，楼市多以稳为主，政策只会紧不会松。

02.房价方面，大盘基本平稳为主，整体呈现微涨，同时分化亦会十分明显，不涨的区域几年不涨，活跃的区域只高不低，比如科技园南区、香蜜湖、深圳湾等上半年成交活跃，且部分优质盘价格涨幅较大。

03.新房方面，刚需盘备案价格波动不大，改善盘备案价格可能会超过预期，特别与去年同期相比，略有松动迹象。

04.信贷政策方面，鉴于大环境趋紧，下半场房贷利率可能会出现一定上浮（当前首套房贷利率主流上浮5%，去年下半年多以上浮15%为主）。

05.捡漏方面，二手市场会有部分笋盘流出，低于市场价50万、100万的，参见去年同期情况，较为明显；另外，几个改善新盘如都市茗荟、云玺锦庭、招商前海湾、金茂府、天健天骄关注度较高，最终依旧看备案价格而定。

来源： 房BOSS