在住宅限购的背景下，不限购的商务公寓存在巨大市场空间。商务公寓的客户中投资客占比较大，小面积低总价的公寓产品因为门槛低流动性较好，更容易获得投资客的青睐。

深圳的商务公寓跟北京、上海是不一样的，因为深圳年轻人口比较多，创业创新的氛围很浓厚，购买物业、投资物业的情绪很高涨，所以深圳存量房的流通率，换手率都很高。

商务公寓总价比住宅低，而且比租写字楼成本低，像互联网、金融、科技公司，对小面积的办公需求很大，因为这类公司不需要生产类空间，这类对商务公寓的需求很大。

另外，深圳一些非户籍人口比较多，对没有购房资格的人来讲，买商务公寓是一个不错的选择。还有很多来深圳短期投资的一些人群，租期长的可能会租商务公寓，因为商务公寓很多在商务中心区。这个是深圳相比于其他城市的几个不同特点。

从成交数据来看，近六年商务公寓一手市场的成交套数占比表现出不断增加的趋势。据深圳中原研究中心数据，2018年的商务公寓成交占比同比上升3.4%，达到了38.5%，为历年成交占比的最高水平。

优缺点分析

购买公寓大致可以分为自住和非自住两种类型。对于想要买来自住的人来说，优先要考虑的，就是这个公寓产品在居住方面的条件。

那么，公寓房的优点有哪些？

首先，一般而言公寓房子面积小、总价低。

相对于一般住宅来说，公寓房的面积比较小，因此总价就比较低，购房成本也会比较少，对于刚参加工作不久的年轻人来说，手中的积蓄不多，想要一步到位购买面积大的住宅经济压力相对较大，就可以选择购买公寓房。即使自己不住也可以用来出租，以租抵月供也是一个不错的做法。

其次，一般来说，公寓房非常适合尚未成家的年轻人，这类人群正处于创业阶段，很多都还没有购买自己的代步车，比较依赖公共交通，而公寓房大多都是建在交通便利，距离公交站、地铁站比较近的地方。

但是，公寓也有显著的缺点。公寓房有一个最大的缺点，那就是产权年限比较短，有些公寓房的产权年限只有40年，有些公寓产权年限为50年。因此公寓房和70年产权的住宅房相比，就显得产权年限短了很多。并且商用公寓土地年限到期后，是需要补高额地价才能继续使用的。

其次，管理费、水电费更贵。因为公寓房是按照商业的标准来收取水电费的，而住宅房的水电收费是按照普通住宅收取的，因此和普通商品房相比，公寓房的水、电、气、物业费都比较贵。因此大家在购买公寓房的时候，千万别贪图公寓房在价格上的便宜，殊不知，等购买下来后才发现，公寓房反而花费会更多。

对于购房者而言，公寓的购房首付高。购房者在购买公寓房的时候就会发现，如果是贷款购买公寓房的话，首付比例是比一般商品房贵的。在深圳，名下无房无贷购买住宅需要交三成首付，而公寓则需交五成。在贷款方面，公寓产品只能进行商业贷款，首付比例为5成，贷款年限为10年。对于首付预算不足，或者月供能力不佳的人来说，贷款的压力是比较大的。

对于公寓产品而言，它还有一个缺点便是，大部分公寓不能入户没有学位。虽然公寓房所处地段比较好，但是购买公寓房是不能办理入户，对于家里有孩子的家庭来说，就算附近有名校，但因不能落户也无法入读学校，这对一向以名校学位优势备受市场宠爱的老城区物业来说，其后期升值潜力将大打折扣。

虽然深圳已经有三个区开放了公寓的学位申请，但需要注意的是，首先，必须是家庭名下只有这一套住房才可申请。另外，在积分入学方面，公寓和普通住宅的计分标准是有所不同的。

公寓该怎么买？

说了这么多，在买公寓的时候需要注意什么呢？怎么样才能买到心仪的公寓产品呢？

公寓产品具有不限购、总价较低、区位或配套条件好等优势。同时，在银行住房贷款政策收紧，额度有限且放款慢的环境下，商业公寓贷款的放款速度会相对快一些。这些优势，无论是对于想要自住的购房者，还是非自住的置业者，都是非常具有吸引力的。但是，关于商业公寓，有一些关键点需要注意。

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作为投资自住两相宜的产品，公寓品质不可或缺。

现在买房子已经不仅仅是为了房子本身了，社区环境、物业等都是需要购房者考虑的附加价值，而房子只是一种载体，所以买房自住或者投资都要首选大品牌开发商的房子。加上公寓本身的品质保证往后的升值潜力，无论是停车位、平层环境、电梯承载力、配套等，都是要纳入考量的条件。

再者，在选择公寓时要重点关注便利交通和餐饮娱乐配套。

不同公寓的使用者，对周边配套的要求不同。对于商务配套要求较高的公寓来说，便利的交通条件、发达的餐饮娱乐设施，都是提升项目品质的因素。

公寓产品对于配套设施的要求同样比较严格。无论是自住，还是办公，完善的配套设施包括超市、购物环境、医疗条件、金融环境、休闲设施等，都是公寓产品投资或升值的要素。

另外一个不能忽视的点是公寓周边环境要求较高。

良好的地段决定了公寓的投资价值，同时地段对于公寓产品的价格影响因素较大。而公寓本身的大环境，对于日后产品升值也有重要影响，具体来说就是如何平衡公寓中的居住和办公环境，达到使用的舒适度与商务的便捷性。

购买前，可以先了解一下项目附近的租金水平，以及房屋的出租率，做多重了解之后再进行决策。此外，还要注意楼栋的位置，以及小区的环境，尽量避免选择离办公楼或商业太近的产品，免得环境杂乱，影响生活和休息。

锋哥有话说

总的来说，在当前政策下，公寓产品5年限售。短期投资客已经减少了对公寓产品的投资行为。未来新供应土地上建设的商务公寓只租不售，市场上可交易的商务公寓的数量是有限的，长期来看商务公寓依然会承接部分居住需求。在住宅限购未开放之前，不限购不限贷的商务公寓依然会获得长期投资客的关注。预计未来低总价小面积物业仍会是市场成交主力。

从目前市场供应情况来看，LOFT公寓及商办公寓居多，二手交易税费高一直公寓成交的绊脚石，但公寓唯一的优势是不限购不限贷，租金会比住宅高。在购买公寓时首先要选对位置，比如地铁口1公里是标配，其次公寓尽量选择平层公寓，有客厅阳台或带燃气最为理想，再次由于交易税费高尽量买小户型公寓，后期流通属性高。

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