一个都快出上海了的新盘 居然还拿大虹桥做噱头

随着长三角一体化被列入国家战略，如今大虹桥的地位已经深入人心。也正因如此，现在但凡是西上海的新楼盘，在卖房时或多或少都会拿大虹桥说事儿。不过下面要说的楼盘确实有点夸张了。

这个楼盘位于嘉定安亭，距离大虹桥驱车距离长达近23公里，但看到楼盘售楼处公示的区位图，小编着实是吓了一跳。

在这张区位图上，大虹桥被画在了正中心的位置，楼盘的位置被画在了大虹桥的旁边，感觉像是很近的样子。而区位图对于大虹桥配套资源的标注甚至要比对楼盘周边配套的标注还要更加详细，让人实在有些摸不着头脑。

小编以购房者的身份来到楼盘，楼盘的销售人员在介绍项目时也基本很少提及项目周边目前的状况，而是夸夸其谈大虹桥有多厉害，让小编感到有些发懵，以为走错了片场。

然而，这个项目居然就是最近备受关注的万科西郊都会。

楼盘虽然现在叫西郊都会，但实际上位于嘉定安亭，距离11号线安亭汽车城站大约3公里，旁边紧邻一座高尔夫球场和一个五星级酒店。

经过仔细观察，我们发现这个楼盘起初名为ATC安亭天际，可能因为实在没什么特色，最后改为了西郊都会，这样至少可以让购房者在感官上对项目的印象好一些。

定位尴尬导致小区整体设计“诡异”

这么说来我们不难发现，楼盘所在的地段还是很尴尬的。按照传统的思想，这样的楼盘想要卖得好就得看产品和价格了。

首先看价格。由于楼盘尚未拿到预售证，因此对于价格还是非常保守的，死活不肯说，所以现在也无从知晓。不过值得注意的是，开发商在2017年拿地时，该项目的土地成本就已经达到了25041元/平。保守估计该楼盘的保本售价大约会在3.7万元/平左右。

也正因如此，楼盘的设计也颇为“诡异”。据悉，西郊都会的规划容积率为2.3，并且土地局在挂牌该土地时还特别限定地块建筑高度最低不得小于18米。

不过开发商还是打了一个擦边球。为了提升产品的溢价空间，开发商在占地约8.4万方的土地上划分出了3个独立的小区。其中2个小区为21-27层的高层建筑，剩下的一大片都规划成了总高6层的多层复式产品，其中复式产品几乎可以说占据了整个地块大部分的地上面积。

多层复式中又包括了叠加、平层和合院三种产品类型，可以说项目为了提升溢价动了非常多的脑筋。

但是，通常市面上这样又是叠加又是高层的小区，容积率大部分都低于2仍然显得比较拥挤。这个楼盘2.3的容积率还做了如此多的多层，并且还有如此多的高层楼房，小区中的建筑自然也不可避免地要造得很密集，楼间距也相应受到影响，这样一来整个社区都会显得比较压抑，相应的小区公共绿化和公共活动空间也会受到挤压。

不知道购房者看到建筑如此密集的小区会作何感想。

值得一提的是，根据从网上查到的项目设计方案，西郊都会多层部分的设计方案曾经做过一次调整。原本多层的那部分全部为总高6层的叠加别墅，而经过调整后改为了总高5层的叠加住宅，产品类型额更加丰富，面积段也更加广，最关键的一点在于规划地上总建筑面积比之前多了约60.26平，总户数也比之前多了14户。

调整前的地块设计指标

调整后的地块设计指标

相比前一版本多层的部分全部做成总高6层的叠加别墅，新版的设计方案增加了合院、大平层等多种产品类型，使得产品线看上去更为丰富，更加能够满足购房者的不同需求，同时合院和大平层产品相比于之前单一的叠加别墅也更能够体现项目的溢价。

不过，2版设计方案对比来看高层公寓的部分无论户数还是户型基本没有变化，主要的调整和变化都在叠加的部分，这部分多出的14户无疑将能够为项目创造出更多的营收。

户型平平无奇 盲目追求多样化

户型上，西郊都会的高层主打小户型2-3房和实用型的4房，户型已经是见怪不怪了。除了边套以外，大部分户型的北房间都朝向公共消防通道，采光可能会受到一定影响，具体要等样板间开放之后才能看出到底有多大的影响。

多层的部分，中间套1-2楼为下叠、4-5楼为上叠，1梯2户；3楼为一个约129平的大平层，1梯1户；边套为独门独户的一套合院，总高3层。

不过需要提醒的是，由于地块本身设计不太规则，所以地块中的大部分多层甚至一小部分高层住宅都不完全是南北朝向的，日后采光难免会受到一些影响。

项目修改后的设计方案（图片来源于嘉定区规划局公示文件）

因此总体看下来，西郊都会整个产品都给人一种“高不成低不就”的感觉。显然楼盘非常希望通过多样化的产品来提升项目的溢价，但是在产品设计上却又没太多的新意。

周边竞品多 竞争优势不明显

当然，还有一点不容忽视。那就是，安亭板块本身也不算是一个缺供应的板块。就在距离项目不远处的安亭瑞仕锦庭目前就在售。值得一提的是，安亭瑞仕锦庭目前在售房型以89-101平2房以及122平3房为主，房型实用性可能稍有些落后，但其目前在售均价大约31500元/平，价格优势明显。

安亭瑞仕锦庭效果图

另外，不远处的安亭站也有一个名为日月光伯爵湾的项目，主打叠加和高层住宅，面积段和西郊都会较为相似，目前上一批在售的叠加别墅单价大约39000元/平，叠墅面积段为166平和200平，新开盘的高层住宅均价30300元/平，最低单价仅25766元/平，最高单价也未突破32000元/平，这对于西郊都会来说是个不小的压力，好在被拉来看西郊都会的购房者大多不一定会注意到这个项目。

日月光伯爵湾效果图

不过值得一提的是，西郊都会的2房为79平的小户型，周边的其他项目最小面积也要89平，这部分建面约79平的小户型未来或将可以靠低总价总量，这倒也是项目的一个不小的优势。但根据项目在规土局公开的设计方案，这部分79平的小户型在整个项目中大约有254套，只占项目总房源数的11%左右。

因此，由此不难看出，西郊都会周围的竞品不少，压力也不小。上文所说的规划调整很大程度上可能也与此有关。看得出西郊都会在拉开与周边竞品的差距上是做了不少的努力的。

但是归根到底，项目似乎也还是没有充足的底气来面对周边竞品的竞争来赢得本地改善客的青睐，相反楼盘更多选择了通过大肆渲染楼盘和大虹桥之间的关系，这样好歹可以让不知情的购房者对项目产生好感，吸引更多购房者的注意。似乎这样的做法比产品本身更有吸引力。