融创地产67亿收购新湖中宝，房企大手笔并购为哪般？

7月16日晚间，新湖中宝公告称，公司向融创地产转让瓯瓴实业90.1%的股权权及其对应的平阳隆恒、南通启仁的100%权益；分步实施并最终完成转让玛宝公司90.1%的股权；平价转让本公司对上述公司的全部债权，本次交易的交易价款为67.04亿元。

据悉，瓯瓴实业为隆恒公司和启仁公司100%股东，隆恒公司持有温州平阳县西湾围涂区块15个地块，合计占地面积65.68万平方米，计容总建筑面积154.87万平方米，土地用途主要为住宅等。

通过这笔交易，融创获得了浙江温州、江苏启东以及上海虹口近百万平米的土地。

融创拿地，为何如此大胆？

今年年初，融创中国董事会主席孙宏斌在2018年融创业绩发布会上表示，因为最近土地市场偏热，但未来售价大幅上涨的可能性比较小，所以拿地要非常谨慎。

然而数据显示，上半年融创还是买买买的节奏。据统计，今年上半年融创在公开市场获得的土地达到109幅，其中一线城市有2幅，二线城市有89幅，三、四线城市只有18幅。而去年上半年融创在公开市场获得土地只有43幅，二线城市36幅，三、四线城市7幅。

段子手以此调侃：“谨慎拿地孙宏斌”。

融创获地情况一览表

2018年下半年

一线城市：2幅

二线城市：36幅

三、四线城市：7幅

VS

2019年上半年

一线城市：2幅

二线城市：89幅

三、四线城市：18幅

大卢认为，融创的“谨慎”，可以从不同的角度去理解：

01、土地溢价率的变动

估计这些段子手没注意到土地溢价率的变动。今年融创在三、四线城市所拿的土地，平均溢价率是25.4%，去年为44.9%，几乎降了一半。

今年也很少听到融创在某个地方高价抢下了地王，事实上，今年一些知名房企也很少有高价拿地王的案例，说明房企风险意识越来越强，从这个角度来看，融创非常谨慎。

02、二线城市占主导地位

从融创的土地布局来看，二线城市占主导地位，尽管这两年一、二线城市调控举措不少，但是预期稳定，从销售的角度来看，给予一定价格刺激仍能激起消费力。

相反，一些三、四线城市经历去年一波热潮后，今年消费力的接续似乎受到考验。

03、长三角一体化发展空间巨大

长三角一体化是国家级战略，今后发展空间巨大，此次收购给融创带来大量土储，在区域内有土地的话对长期发展是有力支持。

公司资料

资料显示，此次收购的启仁公司，持有启东市圆陀角度假区4个地块，合计占地面积30.74万平方米，可售住宅计容建筑面积52.14万平方米，土地用途为住宅。此外，玛宝公司持有上海市虹口区青云路167弄地块，项目规划占地面积2.36万平方米，计容总建筑面积约7万平方米，土地用途主要为住宅等。

启仁公司目前开发项目为南通新湖海上明珠的部分精装高层住宅楼盘，项目地处启东市东南角圆陀角旅游度假区，位于长江入海口、三水交汇处，与上海一江之隔，地理位置优越；而隆恒公司正在开发的项目将与该区块其他项目共同构成集居住、商业、休闲、旅游为一体的现代化滨海新城，未来的发展空间较大。

对房企而言上海的旧改项目也是未来稳定收益保障，被收购的项目有7万方，总量不算小，虽然旧改项目利润率不高，但收益稳定。

为什么房企都喜欢收购？

房企拿地无非是公开市场拍卖或是市场并购，公开市场竞争激烈，而且地方政府为维持市场信心土地的起拍价格也不见得便宜。房企对于某幅地都会进行测算，对于不同城市有不同利润率要求，地价高了意味利润被压缩，持续拿不到地也会有压力，此时并购是比较好的备选方案了。

一方面，收购是打包价格，一般而言会比单个地块销售价格低一些，就是批发价和零售价的优势。对于大宗交易价格都好商量，并且这个价格容易测算。相反，如果在拍卖市场，如果出现年初南京、苏州等极端场面，不排除最后成交价超过预先计划拿地的价格的可能。

另一方面，收购项目，有些已经处于可以销售阶段，节奏快的话可以马上进账。所以一些大房企公开市场拿地的积极性有所减退，相反到存量市场寻求合作会比较多。

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