上海楼市:听说公寓不保值升值空间不大?内行人深度分析

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以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号，粉丝提问

提问：您好！曾叔，上海在静安区工作，社保只有两年，子弹90万左右，总预算200多万，有考虑过上海周边的城市，也有考虑过公寓，有听说公寓不保值升值空间不大？我想了解下公寓的性质，我该不该买公寓那，公寓距离工作近点，上海周边城市又太远，好纠结啊，像我这种情况该怎么选择，我是自住，后期又考虑置换目前再考虑上海公寓。

回答：你好，你预算少，且没有资格，硬上车也是可以，但是代价不少，不知道你的决心有多大。如果硬上，可以用一些方法解决购房资格问题，然后购买250-300万左右的房产。这个是现在比较辛苦，将来胜利的方法。另一种是，买二线城市投资保值，对冲上海房价上涨，这方法现在方便，马上就能执行，但未来还要置换，比较麻烦。所以具体看你选择吧。

提问：曾叔，你好！本人上月出手了一套普陀的老破小。因为手上还有一套房子自住。所以感觉新房摇号比较困难。所以现在想购一套总价在850万左右的二手房。1,看中一套嘉定的金沙嘉苑850万，作为投资兼顾以后自住，可以入手吗？。2,850万还有哪里适合买

回答：你好，1、金沙嘉苑在嘉定丰庄，丰庄靠近大虹桥，有溢出概念，可以考虑的。2、还可看下徐泾、七宝，具体楼盘详见内部分享。

提问：曾叔好！想问下大虹桥二手房有什么好的选择？

回答：你好，这还要看你的需求，如果你自住，考虑较高的租售比，可考虑配套成熟一点的核心区或西虹桥板块，如闵行华漕、青浦徐泾；自住希望有一些增值空间，可考虑徐盈路、蟠龙路板块，但最好不要超过赵巷；预算有限的则考虑嘉定江桥、松江九亭、青浦华新都可以。

提问：你好，曾叔，深圳新政后，二手房成交量就没下降，是什么原因？

回答：你好，1、新政后也有少部分网签滞后情况，不一定是新政后成交的，当然是极少部分；2、政策影响的大部分还是投资客户，这部分客户在市场并不是占主导位置；3、刚需客该买房子还是会有需求。目前的数据不能完全反应市场目前所有的成交情况，但是能看出来80%的情况，再后面几个月的数据就会与实际发生基本匹配。深圳的需求是客观存在的，市场的需求是可以通过数据说话的。还有市场上挂盘少了，满五的房子涨价了。市场还在继续上涨。深圳价值高的板块，详见内部分享！

提问：曾叔，你好！等额本金贷款划算还是等额本息合适？

回答：你好，为什么买房贷款，选择等额本息，而不是等额本金？ 我们以100万借款，基准利率4.9%，10年期（120个月）为例：等额本息首月还款10557元，等额本金12416元。1.同样锁定一笔借款，等额本金比等额本息的月供要多20%，这里的20%，如果换成等额本息，相当于你可以借来120万的贷款，凭空多了20%的支出，浪费了现金和现金所带来的机会。2.有人说，等额本金的月供是逐年减少的，还有人说，等额本金的总月供少于等额本息。没错，但是谁又会还10年的贷款呢？何况现实中往往是30年。 先有定量，才有定性。利率是个位数，贷款是百位数 哪怕按照10年期计算，等额本息要到第56个月的月供才超过等额本金，如果按照30年按揭，则要到第十几年，实际上大多数人到第5年房子已经翻倍出售/换房/还清重新抵押了。

3.为什么还是有很多人觉得等额本金比等额本息好呢？ 最重要的一点，是因为我们的视角： 通胀的速度，通常保守按照12%计算。我们把通胀速度（1%每月）乘以当前月供，才能得到真正的【币值】，【币值】才是真实的【月供】。 一旦加上通胀这个因素，逻辑就变得鲜明易懂，相比没有通胀，我们的月供正在以肉眼可见的速度进行【收缩】。 按照【币值】计算： 等额本息首月月供10557元，等额本金12416元。等额本息末月月供3192元，等额本金3037元。结果是什么呢：1.等额本金的总月供，比等额本息更多2.等额本金早期消耗了你更多的现金，月供压力更大，也消耗了更多的机会3.买房开头难，等额本金可能成为压垮你的最后一根稻草。

提问：曾叔，上海景园佳苑，04年的商品房，总价500多万，这个小区值得买吗？目前我看这个地方价格并不高，配套也不算好。我们是首套自住，本来预算600到700万，市场上目前房子很少，没看到什么合适的房源，有点着急，这套建议买吗？

回答：景源佳苑位于浦东金桥，近东陆路站，500多万能买到大两房，户型也还可以，小区环境一般，自住可以考虑的。预算600-700，最有潜力的板块和楼盘详见内部圈子分享。

提问：你好，曾叔，目前新一线省会城市有2套房，一线城市一套房，月供都能在承受范围内，但是周围总有些人说房价要跌，我这些房子再不卖后面都没人买，说万一经济不好我这么多月供都困难，为什么有这么多杠精，自己一套房没有总要觉得自己很牛掰？

回答：你好，有些人习惯通过贬低攻击，比自己牛逼的人，来获得存在感和价值感。别人说了100个观点，有99个都是对的，但只要有1个是错的，有些人就紧咬着这个不放，似乎自己只要抓住了对方的一点瑕疵，就已经赢了全世界。这样找存在感的人有很多，我想他们大多是把力气用错了地方，有时间贬低别人，不如拿来提高自己。真正聪明的人是怎么样的呢？是遇到比自己有名或厉害的人，即使遇到不同观点不同意见，他们第一想的不是，“这TM说的什么？”而是兼听则明，可以不认同你，但只要其中有一点对我有帮助，那就值得学习研究，是笔投资的买卖。马云有句话说得好，很多人输就输在，第一看不见，第二看不起，第三看不懂，第四来不及。对于遇到比你成功的人，也同样应该保持这样的想法。学习别人的优点，从噪音中找到真正的干货，这一点一般人很难做到。

提问：曾叔你好，想问一下曾叔买房怎么办理无息贷款？

回答：你好，这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

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