楼板价5.4万，开盘价只要6.2万，但还是不看好这个盘

原创 | 多多

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2016年，是房地产界激情澎湃之年，那一年，上海外环内和外环外，城区和郊区，地王频出！

自然也少不了宝山顾村（共富）板块的这块地。

2016年8月，建发和中粮联合体，夺得宝山区顾村镇N12-1101单元06-01地块，楼板价53727元/平，高达溢价率115%。

当时，魔都的房产界高呼：顾村和共富板块，将昂首阔步迈入“8字头”时代！

后来，“房住不炒”的最高指示出台，政府出台了一系列的调控政策，顾村的“8字头”，离我们虽不远，但就是无法触及！

3年后，这块备受关注的地王，取了一个霸气的名字：央玺，其售价也跟着尘埃落定！

管理层一锤定音，将售价均价定在6.2万/平，楼层好一点的，达6.7万/平了。

5.4万/平的楼板价，只给批6.2万/平均价，开发商如果不从后面的别墅或叠墅项目中补回的话，这个项目铁定亏！

楼板价+建造成本+财务成本+税费，开发商的成本价,得7万/平左右，才够保本啊！

但即便如此，在当前的行情形势下，这个盘还值得购买吗？

多多周末去探了个究竟！

行至大门口，发现这盘的大门与周浦的保利颂，倒还是有几分相似，碰巧的是，他们都是楼王，央玺是当年顾村的地王，楼板价5.4万/平，保利颂是当年周浦的地王，楼板价也差不多，5.4万/平左右。

如果不考虑区位、配套、户型、周边界面等方面的因素，一走进售楼处，你会被这种精雕细琢的苏式园林所倾倒。

售楼处，“三道门”的设计，还是挺别出心裁的。黛顶高墙、明廊暗弄、朱扉紫牖、雕门镂窗、假山叠石、小桥流水…….

一幅富有江南园林风格的中国画卷！

售楼处的设计水准，看得出开发商花了心思，下了血本，个人觉得，央玺售楼处可以入选上海众多楼盘的经典设计方案了！

但，我觉得，这是开发商的一种营销策略。他们可能知道自己的产品没有多大的竞争力，就在售楼处和沙盘的设计上巧妙布局，意在捕抓购房者的第一印象!

毕竟，第一印象好，后面的许多不足和瑕疵，也会被那美妙的第一感觉给冲淡！

这对看盘较少的小白，可能有用，但对我们这种经常踩盘的老油条来说，没有多少刺激和震撼！

该盘的第一大缺陷就是价格。从市场上来看，上海外环内的新盘或者次新盘，售价在6万/平左右，不算太离谱。但对同一区间的地块相比较的话，价格低的、位置更好一点的地块，楼盘的竞争力将会更强！

2018年4月12日，大华集团以楼板价3万/平的底价，拿下宝山区N12-1001编制单元13A-02地块，该地块属于“城中村”改造项目-康家村，楼板价比央玺低2.3万/平，且离主城区又比央玺近，开发商可以预留足够的空间来打造产品。因此，央玺在大华面前，除了那拿得出手的售楼处设计以外，并没有十分突出的竞争力。

该盘的第二大缺陷就是配套。售楼处的小姐姐说，该楼盘的周边商业配套较好，开车3公里即可到万达广场。册那，距离3公里，也叫商业配套好？你让那些紧挨或者离万达广场不远的楼盘情何以堪！离大宁商圈7.5公里，也叫静安北？册那，按照这个套路，太仓浏河也可叫静安北啊！

离1号线呼兰路站，直线距离1.2公里，但实际走路的话，算上拐弯抹角的距离，预计2公里以上，对于那些到市区或浦东上班的朋友来说，如果他们选乘地铁出行，这个盘真没有多大吸引力！

学校的话，也就一所共富实验学校。这所学校，我问过宝共富地区的一些朋友， 小学部比共富新村小学略好，不过也接近菜小，和泰和新城小学差不多一个档次吧。不过共富实验中学还过得去，里面有个重点班，矮子中间拔高子，其他的都是放羊班。说实话，这个价钱的话，若考虑孩子教育，还不如考虑闵行区的春申板块，闵行的那几所实验小学还是不错的！

该盘的第三个缺陷就是户型和尺寸。央玺此次开盘的只有两个户型，85平米的两房和95平米的三房，户型设计一般，两个户型都做到了两卫。其实，个人觉得，85平方，做两个卫生间，没有多大必要，不如把那个区间用来改造成一个小的储物间或者小的书房，毕竟，对活动空间和收纳空间的需求，比使用卫生间的需求，要迫切得多。

这两个户型，因为追求全明和两卫，对卧室等其他房间的功能形成一定的挤压。实地看交付标准的样板房，你会发现，不论是卧室，还是客厅、餐厅等房间，尺寸太小家子气了，就拿主卧来说，根本就摆放不了一张1.8米的床，更别说2米的床了，除非将房间的飘窗砸掉，否则，居住在这样的房间，时间长了，容易产生压抑的心理啊！本来工作就够揪心的，回家后再居住在压抑的空间，心情能舒畅吗？

该盘的第四个缺陷就是装修标准。与售楼处和小区景观的高大上形成鲜明反差的是，这两个户型的精装修标准，与二房东装修所买的材料并无多少差别，厨卫、水暖等器材，根本看不到所贴的牌子，不知是有意的抹去，还是那种从淘宝上搜索到的贴牌产品。在楼盘备案价被严控的当下，开发商为了尽可能地减少成本，在装修材料和家居配备上，能偷工减料的，那是绝对不会含糊的！

最后，个人觉得，还有一点需要回避的，就是楼盘取名的讲究。多多比较尊重一些祖国的传统文化，类似于“玺”、“宸”、“天”、“帝”等这些代表至高无上皇权或王权的名称，尽量还是少用，一般的开发商，或者一般的楼盘项目，不一定配得上或者镇得住。这几年，龙湖的“天字号”、万科带“宸”的楼盘等，销售的过程并不一定顺风顺水，比如：江桥的龙湖天璞、金汇的龙湖春江天玺、宝山万科启宸、佘山的国贸天悦等。当然，这方面不是绝对的，只代表个人的一种倾向，仅供交流参考！

而且，感觉央玺的设计师或者取名者，对上海这边的文化还是不够熟悉，央玺这个名字，用上海话读出来，相当的不吉利！当有朋友问你住哪里，你说住“吆西”，册那，这不是撮霉头吗？

对于5.8-6.7万/平的均价，我相信上海的未来房价高度，肯定不止这个数，但是，让我现阶段，以现在这个价位，买这个盘，我找不到刷卡的理由！