有一种后悔，叫做买了一套公寓

​和商铺一样，不建议一般人碰公寓，因投资公寓坑实在太多，很多买公寓人肠子都悔青了。

我身边就有鲜活的栗子，朋友前几年在上海买过一套小公寓，也是因为没房票，积蓄也不多。当时他想法很简单，先上车，等这套升值了，再卖掉换住宅。

结果去年5月，上海出台商住房的政策，给公寓交了一盆冷水。两三年来，朋友眼看着周围住宅蹭蹭蹭地涨，而自己的小公寓房价却低调的一比。

去年拿到房票（买房资格），想转手置换住宅，结果公寓挂了两三个月没卖掉，只能先自己住着。小公寓抛不掉，本来首付够买中环内，现在只够买昆山了。

那问题来了，涨幅一般、流动性差，你为啥还要投资公寓呢？

最关键的是，这还不是最要命的，最坑的是公寓转手手续费高的惊人。

买房的时候，应该都听过“满五唯一”，这种房子在二手市场很吃香。简单说，就是如果卖方的房产证满5年，并且是家庭唯一住房，购房者不需要缴纳个人所得税。但是，公寓没有满五不满五这一说，必须要交20%的个人所得税。

公寓交易还有个特别坑的地方，就是再次出售时，要交评估价与原价差额的土地增值税，而且是实行四级超率累进税率（和个人所得税一个道理），征收至少30%最多60%。

再加上5.5%的增值税，各种杂七杂八的费用加起来，一般能达到物业交易总价的10%以上。所以，有这一笔“酱油贵过鸡”的惊人税费，公寓的流动性通常很差。

毕竟对于炒房客更注重短期利润，就算公寓有涨幅，减去各种交易费，获得的回报必然比同价位的住宅要低。其次，公寓不能落户，落户，户···对应的，不能落户也就不存在学区房了。如果是因为限购等因素想购买一套住房，或者说婚房，先为后代考虑一下。

再有就是产权问题。公寓的土地产权只有40年或50年，产权到期后是无法自动续期的。如果没有主动申请续期，或者申请续期被驳回，不仅土地收归国有，连房子都有可能被国家无偿收回。

而住宅性质的住房土地在70年产权到期后自动续期，不用担心产权继承问题其他还有些其他零零碎碎的缺陷，主要是在居住体验上，和纯住宅比还是不太方便。

举几个栗子：

一、居住隐性成本高，水电费、物业费都贵到飞起；

二、公寓为了安全起见，一般不通燃气；

三、公寓的设计规范没有明确规定，建成什么样，完全看开发商。一般公寓都是回字形设计，通风采光均有问题；

四、纯住宅的使用率高，公摊能到20%-30%，而公寓的公摊系数比住宅高，能到25%-35%；

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总的来说，同样的钱，投资一套公寓远没有买一套住宅来得踏实。