企业以房产投资入股的涉税问题分析

针对企业以房产投资入股的涉税问题，我们分税种，一 一为大家梳理汇总，大家可对应参照、学习。为方便大家区分理解，我们假定投资方为A公司，被投资方为B公司（均为一般纳税人）。

一、投资方

1、增值税

《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号）第十条规定，销售服务、无形资产或者不动产，指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。同时，第十一条规定，有偿，指取得货币、货物或者其他经济利益。

结论：A公司将房产投资入股换取B公司的股权行为属于有偿取得“其他经济利益”，属于销售不动产行为，应缴纳增值税。

备注：（营改增前，可以选择适用简易计税，征收率5%；营改增后，税率9%）

2、土地增值税

《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57号）规定第四条、第五条：单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。但是该政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。

结论：（1）A公司将房产投资入股换取B公司的股权行为，是以不动产为对等价换取了被投资企业的股权，属于有偿转让房地产的行为，应当缴纳土地增值税。

(2)符合财税〔2018〕57号文中企业改制重组相关特殊规定的情形，免征土地增值税。

(3)如果A公司或B公司有一方为房地产企业，即使符合改制重组条件，也不予免征土地增值税。

3、企业所得税

根据财税[2014]116号文规定，企业以非货币性资产对外投资，确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。

结论：居民企业以非货币性资产投资入股，应确认转让所得，可分5年期均匀计入应纳税所得，缴纳企业所得税。

4、印花税

企业以房地产投资入股属于财产所有权的转移，根据印花税规定应当按“产权转移书据”税目征收印花税，投资双方均要按万分之五的税率缴纳印花税。

二、被投资方

1、契税

契税暂行条例细则第八条规定，以土地、房屋权属作价投资、入股，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠予征税。由于契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人，因此，以房地产投资入股，按规定应由接受房地产投资的被投资方B公司在办理产权转移手续时缴纳契税。

2、房产税

A公司以房产投资入股B公司，B公司取得房屋的所有权，因此房产税应由B公司缴纳。根据房产税暂行条例的规定，应按房产原值作为计税依据计征房产税。

3、城镇土地使用税

根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）规定：一、购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征城镇土地使用税。二、购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征城镇土地使用税。

根据物权法的规定：建筑物、构筑物及其附属设施出资的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分，也就是俗称的“地随房走”。因此，A公司投资入股的房地产下的土地使用权随之也转移到被投资企业所拥有。

结论：B公司为城镇土地使用税纳税人，应按规定缴纳城镇土地使用税。

4、印花税

投资双方均按照“产权转移书据”税目缴纳印花税，B公司也要缴纳印花税。

案例参考：

A公司为一家房地产开发企业（一般纳税人），注册在西安市**区，2016年12月以自行开发后自用2年的一栋房产评估作价4000万元入股到增值税一般纳税人B公司，取得B公司35%的股权, 该房产2015年建成并竣工，占地面积800平方米。双方约定共同承担投资风险，相应的权属变更手续已于当月完成。

涉税情况如下：

A公司

（1）增值税及附加税费

增值税=4000÷（1+5%）×5%=190.48万元

城建税=190.48×5%=9.52万元

教育费附加=190.48×3%=5.71万元

地方教育附加=190.48×2%=3.81万元

（2）土地增值税

假定：该房产允许扣除项目金额为2800万元（包括取得土地使用权所支付的金额、旧房及建筑物的评估价格、评估费用、转让房地产有关的城建税、教育费附加、地方教育附加和印花税）

土地增值税=4000÷（1+5%）-2800）×30%=302.86万元

(3) 企业所得税(略)

(4) 印花税

假定：双方签订的合同未分别注明不含税金额和增值税税额

A公司需缴纳印花税=4000×0.5‰=2万元

B公司：

契税

契税=4000÷（1+5%）×3%=114.29万元。

（西安市适用契税税率为3%）

房产税

假设B公司计入固定资产原值为3923.81万元［（4000÷（1+5%）+114.29］

每年应纳房产税=3923.81×（1-20%）×1.2%=37.67万元。

备注：（西安市房产税依照房产原值一次减除20%后的余值计算缴纳）

城镇土地使用税

每年应纳镇土地使用税=800×20=16000元

备注：陕政发[2017]25号规定西安市城镇土地使用税每平方米税额1.5元至27元，实务中视土地等级及区域而定，假定为20元/平。

印花税

印花税=4000×0.5‰=2万元