不动产，不动会很惨？

(作者简介：郑云鹰博士 基金投资总监、特聘教授、央视二台等媒体特邀嘉宾;单婧 中山大学港澳珠江三角洲研究中心 博士生;王璟怡，基金公司研究助理;李晶，基金公司研究助理;王彦霖，基金公司研究助理)

过去二十年，我们见证了房地产行业由成长到繁荣的迅猛发展，房地产业带动了一系列上下游产业的协同发展，也伴随着中国经济腾飞逐渐在世界舞台中大放异彩。笔者认为，随着中国城市化率已经达到60%，房地产行业预计还有10年见顶。同时，其迅猛发展过程中的土地财政模式和过度金融化带来的杠杆率飙升等弊端，也需要得到及时的调整与控制，尤其在当前国际竞争环境下。而今年以来，国家一系列的会议和政策都体现了对房地产调控的决心与力度。未来，大类资产配置的方向很可能会与过去有所不同，不动产，不动会很惨?

首先，房地产的发展短期看金融，中期看城市化率，长期看人口。从中国城市化进程来看，中国人口城市化率，目前已经达到60%，而旧城改造已经完成大半，人均住房面积和数量基本已经不会再大幅度增加。而发达国家的城市化率普遍达到70-80% 就不再上升。也就是说，我国的城市化率大约还有10年左右就将见顶。另外，中国的人口生育率持续下降 (1.6)，已经低于世界平均更迭水平(2.1)，二胎政策带来的人口生育刺激已经在逐渐减少。房子建来本来就是要住的，如果人口增长乏力，需求便会减少。因此，我们可以预见，如果保持现在的地产投资发展速度，在未来会呈现一个供给过剩的现象，房子不再能够成为较好的投资标的。

第二，以土地财政为支撑的模式，以及地产过度金融化的现象，已经告别了过去的高速增长时期。近十年来，地方政府主要依靠卖地收入(土地财政)来弥补财政赤字。据统计，09 年中国的土地出让金是 1.41 万亿，而到 18 年年底，土地出让金已经达到了 4.17 万亿，中国超过一半的城市，土地转让收入已经达到了财政收入的50%以上，甚至有的城市达到了接近90%。而今年以来，财政部发布的一季度财政收支数据显示，土地出让金逐渐减少已经成为了一个趋势，充分反映了我国在房地产调控的力度，标志着我国房地产市场和土地市场逐渐回归理性。不管是开发商开发房产，还是居民购买房子，政府发展城市，都需要杠杆。央行数据显示，中国的宏观杠杆率已经在 18 年达到了 243.7%, 远高于新兴经济体的水平。尤其值得警惕的是，居民杠杆率的增速过快，从 08 年的 17.9%上升至 18 年的 53.2%，平均每年上涨 3.53 个百分点。

第三，在当前中美贸易摩擦下，我们已经到了选择房地产还是世界工厂的关键时刻。由于地产的挤出效应，实体经济的利润空间就会继续缩小，中小企业拿不到银行的贷款融资，而房租人力等成本也会日渐上升，世界工厂就会逐渐地衰落，而我国的经济的持续发展需要依靠实体经济，因为其影响着大量就业。其次，第四次新工业革命(数字革命)的即将到来，正是我国进行产业结构化调整，在全球价值链中争得高端席位的重要时间窗口，任务艰巨而重大。与此同时，中美贸易摩擦对我国经济发展又提出了挑战。我们如果继续一味任由房地产行业发展，其他非地产行业例如芯片科技，生物医药等关系到国家经济发展百年大计的核心科学技术产业，就会得不到足够的资金支持。因此，控制好房地产的融资与扩张，大力发展实体经济，练好内功，变成了当前的重中之重。

第四，今年以来，国家的一系列政策上，有多次重大会议用实际行动践行了房住不炒这个主题。5 月 17 日，银保监会发表了23 号文件，强调加强房地产市场监管，整治房地产乱象，限制个人消费贷款挪用于购房，地产资金面开始全面收紧。7 月 16 日，财政部和国家税务总局联合发布了《土地增值税法(征求意见稿)》，标志着土地增值税正式进入立法程序。这份意见稿提出，未来土地增值税实行四级超率累进税率(分别为 30%，40%，50%，60%)，将对房地产增值的部分施加重税，未来的房产，将真正成为“不动产”，流动性会大大降低。7 月 30 日，中央政治局会议上提出，“房住不炒”，“不再将房地产作为短期刺激经济的手段”。8 月 9 日，银保监会开展了针对银行机构房地产业务的专项调查，严查32 个热点城市的地产资金。央行今年来对于房贷资金的定向调控，都体现了其将资金从房地产引导入实体经济的决心。

那么，新形势下，如何更好地选择大类资产配置呢?是选择投资股票还是继续购买房子呢? 当前，地产和股票的估值处在一个比较悬殊的对比状态。2008 年A 股市场 1664 点的市盈率有 12 倍，当前市盈率 14 倍。2008 年中国一线城市房市估值约为 29 倍，而当前已经升至 62 倍(计算方法：1/租售比)。因此，相比房产，股票市场更具价值投资意义。其次，M2 在 7 月份保持 192 万亿，社会中总货币不增发，房地产信托融资端口又受到严格限制，而又逢经济下行，房地产已经从繁盛期进入长期调整期。今年以来，中国股市被纳入 MSCI 指数，7 月 20 日金融委办公室发布《关于进一步扩大金融业对外开放有关举措》，金融市场逐渐开放，取消外资股权限制，大型外资如桥水基金等，纷纷看好中国市场，加大长期配置中国资本市场的力度，国家层面上也大力发展科创板注册制。可以预见，未来的中国，中小企业的资本市场融资将会是一种趋势，中国的资本市场，将会迎来崭新的时代。

随着中国城市化进程的逐渐加深，人口出生率的下降，房地产即将进入长期调整期，房子的流动性和金融投资属性会逐渐减弱，逐渐恢复到原本的居住属性。另外，随着中国金融市场的逐渐开放与成熟，和产业革新的进步后，中国的资本市场，也将会迎来崭新的时代。此刻正是最好的调整布局和配置中国的优质的股权和优质的股票等核心资产的时间窗口。

（编辑：CWJ）