再说一次，今年开始，不要乱买房子！内行人给出5点建议，要留意

　　9月份马上就要来了，不禁感慨，2020年过得真快啊！对于房地产市场而言，过去这9个月，在房地产调控和突发事件的双重影响之下，虽然看起来跌跌撞撞，但整体依旧保持了平稳运行的态势。

　　大家都知道，从1998年房改开始，一直到2020年，我国的住房商品化进程，已经走过了22年。如今回头看看这22年的发展过程，不难发现，当前房地产市场正从高歌猛进迈入到房住不炒的阶段，再加上房地产长效机制开始加快推进，不难看出，当前房地产市场正在逐渐迎来变局，平稳或将会成为房地产市场的长期主基调。那么，面对这种局面，未来3-5年，购房者该如何买房呢？内行给出5点建议，打算买房或卖房的家庭可以留意。

　　第一、关注核心调控政策是否出现了明显松动

　　大家都知道，我国的房地产市场是典型的政策市。一般来说，房地产市场是冷是热，房价是涨是跌与调控政策的松紧、强弱密切相关。从2016年930开始算起，本轮楼市调控已经持续了近4年，在这期间，试图松绑调控的现象，以及呼吁调控放松的声音不时出现，一些城市也不时出现抢人大战、排队抢房等热闹现象，一度使得市场蠢蠢欲动。那么，如何判断调控会不会出现大规模松绑呢？毕竟这直接关系到买房时机。

　　笔者认为，判断调控会不会大幅松绑，不是看这个城市是不是出现了抢人大战，也不是看其他城市是不是出现了排队买房，最关键的是看核心的调控政策有没有松动：一是限购政策；二是限贷政策；三是大幅降息。一般来说，不管其他政策如何变动，只要这三个核心政策不出现大规模松动，房地产调控就难言放松，房价也不会出现太大波动。因此，未来3-5年，对于打算买房的购房者来说，可以留心关注这3个政策的变动。

　　 第二、从城市选择看，哪些城市的房子值得买？

　　伴随房价不断上涨，房子早就与家庭财富紧密联系在了一起，而且也成为了普通家庭资产保值的稳定手段。不过，随着房价告别普涨阶段，闭眼买房的阶段过去了。那么，接下来，哪些城市的房子还值得购买呢？大家都知道，买房就是买一座城市的潜力，就是投资一座城市的未来，所以从房产投资的角度来看，选对城市很重要。

　　根据国家统计局数据显示，目前我国的城镇化水平已经超过了60%，伴随城镇化进入2.0时代，人口开始不断从农村、中小城市向以中心城市和以中心城市为核心的都市圈、城市群加速流动，从而推动着都市圈、城市群内部购房需求的不断增长。值得注意的是，进入2020年以来，在各大重要会议上，国家也已经多次定调，未来将发挥都市圈和城市群的引领作用。

　　因此，根据我国的城镇化发展趋势和国家相关政策来看，未来有三类城市更值得购房：一、诸如长三角、大湾区、成渝等都市圈、城市群内部的核心城市；二是西安、济南、青岛、南昌等各区域中心城市及其附属都市圈；三是位于中心城市，以及都市圈、城市群内部，可以承接产业、人口转移的三四线城市。

　　第三、关注房产的持有成本，持有房产在精不在多

　　持有房产是有成本的，只不过在房价快速上涨的过程当中，房价上涨的幅度远远超过了持有成本，以至于让持有者没有太大的感受和压力。对此，中泰证券首席分析师梁中华表示，从房产投资的角度来看，持有房产的总成本高达6%-9%，只要房价不涨不跌或者涨幅很小，持有房产就是在悄悄亏损。最近两三年以来，伴随调控逐步深入，“房价不涨就是跌”的观点也得到了大家的普遍认可。

　　那么，持有房产主要有哪些成本呢？主要有四项成本：1、贷款利息成本；2、折旧成本，即随着房龄的不断增长所产生的成本。3、物业费、取暖费，以及后续二手房交易等所产生的税费成本。4、就是大家都十分关心的房地产税，业内普遍认为，未来5年内出台是大概率事件。因此，面对房地产逐步进入到长期平稳的新周期，对多套房持有者来说，为了降低房产持有成本，持有房产应该在精不在多。

　　第四、与房价上涨空间相比，流动性要放在第一位

　　搁过去十多年来说，大家在买房时，关注的第一点就是上涨空间。但是，今日不同以往，当平稳成为了房地产市场的主基调，房产投资价值降低，购房者的房价预期出现转变，炒房客离场，普通购房者开始回归理性，这意味着并非所有的房子都会有人抢着接盘了，这时候流动性的重要性就远远超过了房价的上涨空间。

　　说得通俗一点，不管购房者当初花多少钱买的房子，只要不能变现，结果只是账面财富而已，说得再难听一点，只剩下了一堆钢筋混凝土而已。再进一步来看，当房子失去了流动性，如果购房者想尽快出手，想要卖出心理价位并不容易，往往就需要购房者忍痛割肉。实际上，目前在很多城市里，都出现了有价无市，以及降价几十万卖房的现象。

　　那么，哪些房子最容易失去流动性呢？主要有两大类：一是建成年代久远，房龄超过二三十年的老房子，不仅能居住体验感较差，而且不容易获得商业贷款，不少人自然望而却步。二是处于政策灰色地带，市场接受程度本就不太高的房子。比如，转正遥遥无期的小产权房、既不是住宅也不是商业的商住房，以及非热点城市的旅游地产等等。

　　第五、最后多啰嗦一点，对刚需而言，如何购买人生第一套房子？

　　对于绝大多数人来说，一辈子可能也就买一套房子。因此，笔者建议，如果资金比较充足的话，一步到位是最好的结果。不过，目前利率整体保持稳定下行，所以能贷款就别全款。但是，如果资金欠缺，也完全可以选择小户型，或者可以一房改两房、两房改三房的灵活户型。只强调一点，不管是选择大户型还是小户型，最根本的原则就是量力而行，尤其是随着房地产市场进入到平稳期，盲目负债也越来越不明智了，所以不要让房子成为了累赘。

　　那么，主城区房价太高，郊区又太偏远，在买房过程中，究竟如何选择地段呢？其一，可以选择主城区性价比较高，附带优质学区的老破小作为过渡房；其二，可以选择城市次中心，近水楼台先得月，照样可以享受到主城区完善的生活配套。其三，可以根据城市发展规划买房，比如城市未来重点向东部片区发展，那么则可以选择在城市东部买房。其四，确定小区周边配套，比如是否靠近公园、学校、大型商超等优质配套，同时也要留意未来是否有地铁规划，有无高端产业入驻等等。

　　总而言之，时过境迁，如今房地产正在逐渐迎来变局，未来3-5年，对于准备买房的购房者来说，应该多看看、多转转、多想想，千万不要乱买房子！