2019上半年楼市排行榜已经陆续推出，虽然数据成绩单已经尘埃落定，但于楼盘而言，若要判定真正的“热盘”、“爆盘”、“绝杀盘”，维度远不止与销售数据——认筹情况、客户来访、去化周期，甚至于对区域的成交贡献度等，都是项目“热度”的重要佐证。

上海克而瑞在基于销售数字的前提下，综合各大维度考虑，对上半年开盘的主力在售项目进行了全方位测评打分，推出了“2019上半年上海楼盘热力指数排行榜”：

1、公寓热力排行TOP10

2、别墅热力排行TOP10

榜单共性分析

纵观整张排行，我们不难发现上榜项目以中高端项目为主——这和市场供求结构有很大关系。

就目前的上海楼市而言，在历经之前的限价调控后，中高端项目的性价比表现普遍不错，市场接受度和认可度本就与日俱增，加之客户群体由于限贷影响，置业行为更为谨慎，倾向于“一步到位”，产品表现更好、配套相对更优的中高端项目热度高涨也是情理之中。

同时，豪宅市场也有所复苏，除了前文提到的限贷、限价的原因外，“稀缺资源”的特质也是销量跃升的主要原因——诸如景观资源、生态资源，甚至于轨交概念资源和高能级规划红利资源等，在市场上都具有显著的不可复刻性，受到这些资源红利辐射的项目基本处于“卖一套少一套”的状态，故豪宅市场成交复苏也不足为奇。

而反观刚需项目，虽然在价格方面有所让步，但一方面市场供应一直未曾间断、客户横向比对周期拉长，同时这些刚需项目的推盘量少则数百套、多则上千套，客户选择面宽泛，故其整体市场热度不及中高端项目也是不出所料。

典型项目解读

• 新城上坤樾山

纯墅区里的别墅，才是真别墅。在容积率的政策限制下，纯别墅社区因而“断供”，该项目早期的公寓项目已经售罄，本期推出的樾山半岛整体都是纯别墅物业形态，土地层面的稀缺价值随着时间会愈加明显。就产品而言，樾山半岛此次推出的联排和合院产品，实际使用面积130%左右，能够为客户带来远大于规划建面的感受。

项目规模社区的宜居效应明显。作为63万平米超大体量项目，上坤樾山的景观规划及景观占有资源是绝大部分小体量项目无法比拟的。该项目处于松江区佘山附近，同时项目内部三面环水，享有稀缺性较高的水系资源，给居住在此的住户“有山有水”的生态享受。

相对于市场同类别墅产品，该项目具有差异化的竞争优势，随着配套的逐步完善其升值空间可期，市场热度居高不下也在情理之中。

效果图

• 西郊金茂府

作为金茂“府系”产品，西郊金茂府传承该产品系的科技系统。通过对室内五大环境因素——空气、温度、湿度、阳光、噪音进行改善，打造了一个更加稳定舒适的人居环境。同时，融入智能化设备，让业主的日常生活更加高效便捷。

嘉定新城作为传统的刚需板块，西郊金茂府的入市，以其高品质突破了原本区域品质的顶峰，同板块同价位下几乎没有能与之匹敌的新盘。另一方面，上海限价政策持续推行，一些中高端项目，价格却远没有达到预期，卖着“改善价格”的高品质项目越来越多，西郊金茂府就是典型的代表之一。由此看来，西郊金茂府的也在情理之中。

效果图

• TODTOWN天荟

TODTOWN天荟是中国国内首个真正意义上的TOD项目，是第一个实现与公共交通枢纽无缝衔接的项目。业主不用出社区大门就能到地铁站，这正是TOD的核心要素之一。

该项目的核心难度在于对施工工艺的要求，为了能够在不影响现存轨交正常运营的前提下进行建设，团队研发了多项先进专利技术，最终将轨道南北两侧的土地重新连接了起来。

项目体量近70万方，将轨交功能、地面交通功能及城市综合体功能纵向融为一体。未来随着项目商业配套的落成，居住的便利性也将进一步提升，其影响力、功能性也将呈现几何倍数增长。

效果图

但是，对于楼盘而言，“热力值”只是前期市场认可度的直观体现，交房后的运营表现、客户口碑等才是真正的“大考”。克而瑞今天推出“上海楼市10大高兑现度楼盘”，请大家持续关注。