该不该摇 海上海的灵魂拷问 | 选房指南No.130

6月27日之前，上实海上海二期一直沉默无声地躺在房叔的“闭眼摇楼盘”列表里。

延伸阅读：《2019，最后的闭眼摇楼盘合集》

6月27日之后，伴随销售公示发布，上实海上海二期终于再度开盘，此时距离二期的上一次推盘已时隔近一年半。

01

价格红利之余

楼盘品质有缺陷

此次开盘房源为小高层大户型，毛坯均价24600元/㎡，竟和一年半前开盘的高层均价几近持平。

另外根据链家成交数据，此次开盘价格与海上海一期的毛坯大户型二手房成交单价则存在1000-5000元/㎡的倒挂价差，因而基本符合市场此前对它的价格红利预期。

但价格红利之余，上实海上海的楼盘品质有点让人喜欢不起来：

房叔的小伙伴“杭州交房”公众号曾探访了海上海的楼盘质量，了解详情可点击：

《古墩路红盘二期清盘在即，探一期交房兑现承诺几何|交房实录NO.2》

海上海二期最为人诟病的是它的楼间距。

在近6万方的占地面积上，上实海上海二期采取高低配排布了22幢楼栋，楼幢间的拥挤程度可以想象。

▲海上海二期高层区楼幢分布

从楼盘现场来看，高层区的南北向楼间距较为狭窄，而此次开盘的8幢小高层，南北向楼间距的狭促情况比高层区更乐观些。

售楼处方面称，小高层单层层高3米，一幢楼的高度在30-40米之间，而南北向楼间距最短也能做到35米，最宽处规划为41米。基本做到了1:1。

▲海上海楼间距示意图（售楼部数据）

至于东西向楼间距，不管高层区抑或小高层区，都非常局促，因而笔者推测二期房源的东西向光照时间会比较短，房源的日照主要来源于南面，日照时间可能集中在晚上午、中午、早下午。

但不可否认的是，这次开盘的小高层的日照和楼间距条件，是项目的房源组团中最好的。此外，小高层组团还具备户型优势，从截至发稿前流出的部分户型图看，小高层户型格局还算不错，且包含近18㎡可拓展面积。

楼盘整体品质中其余让人担心的地方，还有二期房源南邻货运铁轨，开发商品牌没有知名度等。

从下面的视频中可见一斑。

▲感谢房叔粉丝清韵提供现场视频

▲海上海二期和铁轨最近直线距离为约68米

02

海上海，还值得去摇么？

集中了1000-5000元/㎡的一二手倒挂价差红利，和鲜明的楼间距品质缺陷的上实海上海二期小高层房源，还值得去摇吗？

答案是值得。

纵然存在楼间距的品质缺陷，它依然具备投资持有价值，表现在：

价格红利 →

小高层的毛坯均价24600元/㎡具备两重价格红利，如上文所述，一是和一期毛坯二手房大户型成交价格之间的价差；二是和二期中的高层房源组团开盘售价几近持平。

地段潜力 →

周边地段、交通、产业规划可以带来的购买力想象空间。海上海二期靠近城市主干道古墩路，南、北侧1公里处分设地铁2、4号线交汇站点金家渡站和地铁2号线白洋站。项目西侧越过三墩北板块，布局阿里云谷产业，项目南面的城西，已拥有较为发达的写字楼经济和良好的城市界面。

因此项目未来可承接沿古墩路、地铁2号线、地铁4号线而来的置业人群，或者由城西产业经济圈和阿里云谷产业圈溢出的置业人口。

楼盘优势 →

产品虽然具备楼间距密集的硬伤，但也有优势：一是小高层的户型设计不错，且拥有近18平可拓展面积；二是近邻规划白洋港公园。待公园规划真正落地，项目便新添一条水景休闲资源优势。

▲海上海二期东邻规划白洋港公园现状

时间成本 →

2019年底即交房，降低了房源的持有成本，利于较快速实现租金、成交收益。

因而上实海上海也未从“杭州房叔”的“闭眼摇楼盘”列表里除名。

03

海上海or上河宸章？

海上海销售公示发布后的第二天是周五工作日，上午10时许，当我们到达售楼处的时候，里面已经聚集起约莫5、6组客户。

海上海本次开盘共加推296套小高层房源，据了解，案场的累计来访量在3000-4000组，“最终能来登记的，可能只有来访量的50%。”置业顾问表示。他预估此次开盘房源中签率预估为15%。

不过也有很多购房者并不会到访案场，而会选择直接在线上登记。仅“杭州房叔”后台实名粉丝中，意向购买海上海的人数就已超过2000人，最终实际中签率肯定远低于15%。

同样被纳入“闭眼摇楼盘”列表中的上河宸章，也将在这两天开盘。

参加海上海二期摇号的购房家庭被要求冻结50万资金，而上河宸章的验资要求暂未公布。考虑到两个楼盘都为“闭眼摇”红盘，每个盘的中签率都会很低，建议在资金允许的情况下，两个楼盘的摇号都要去参加。

如果只能二选一，两个楼盘间该如何选择？

上实海上海二期的地段繁华度、产业、交通、城市界面都优于上河宸章所在的崇贤新城。

比较之下，上河宸章的优势在于产品的楼间距采光设计、提早半年的交房时间以及更低的房源总价——

海上海二期开盘房源单套售价最低为254万，最高为330万；

上河宸章高层规划面积约89㎡和118㎡两种户型，根据售楼处释放的高层房源18000元/㎡的价格信息，上河宸章的高层89㎡平均总价在160万元左右，118㎡户型平均总价在212万元左右。总价上和海上海差距较大。

价格红利方面，上河宸章对面是2009年的楼盘锦昌年华，小户型挂牌价2万-2.4万元/㎡不等。在价格倒挂百分比上，上河宸章和海上海基本接近。

综合以上多种因素考虑，在资金充足的情况下，两个盘中可以优先选择上实海上海的中高楼层房源，次选上河宸章，最后选择是上实海上海的底楼房源和最近铁轨楼幢，因为这部分房源的采光和噪声劣势较大，在市场下行期含有较大风险。

04

海上海周边可关注楼盘

上实海上海周边板块内可关注的”闭眼摇“楼盘还有绿都云和湖、保利融信和光尘樾。

云和湖还剩余最后2幢高层，项目高层房源的上一次开盘均价为精装26900元/㎡。胜过上实海上海之处在于西湖区的行政区划、嘉绿苑小学学区和较优质的采光、不靠近铁路的区位优势。

保利融信和光尘樾高层房源剩余最后一幢，高层房源上一次开盘均价为精装24453元/㎡；项目的洋房房源开盘均价为精装25913元/㎡。和光尘樾的地铁、商业配套和价格优势突出，并且和上实海上海同处规划阿里云谷产业区辐射范围内。

因而如果想置业在城西板块，但因种种原因错失或者不想去摇上实海上海的购房者，还有云和湖与保利融信和光尘樾可以选择。

如果预算足够充足，还可以继续关注西溪公馆。

西溪公馆开发商浙江国恒西溪置业有限公司的股权将拍卖，据悉此次拍卖只是程序的一部分，拍卖流程走完后，远洋继续西溪公馆的开盘之旅，据内部不可靠消息称将于8月开盘。

海上海选房指南

| PART1 |

摇号信息

▲上实海上海二期鸟瞰图（红框内楼幢为本次加推楼幢）

摇号房源：小高层2-9号楼，共296套

主力户型：约108-129㎡

无房户倾斜：30%比例，即89户

价格：毛坯均价24600元/㎡，单套售价约254-330万

验资门槛：冻结资金50万元/户

登记时间：7月1日9时至7月3日17时

| PART2 |

规划配套

定价情况 →

开发商：上实发展，总部在上海

拿地时间：2014年11月13日

拿地楼面价：6700元/㎡

销售价格：毛坯均价24600元/㎡，单套售价约254-330万

车位售价：一期车位售价约18万/个，二期车位售价不超过25万/个，具体价格待定。

车位购买时间及付款方式：预计2019年底交房期间开盘

装修改造费：无

| 周边二手房售价 |

上实海上海一期：

毛坯约116方成交单价26549-29828元/㎡

毛坯约89方成交单价28062-30444元/㎡

亲亲家园：

精装约89方成交单价32619-37491元/㎡

奥克斯缔逸城：

精装约89方成交单价29439-35631元/㎡

产品介绍 →

项目规划：8幢小高层+14幢高层约1248户

交房时间：2019年底

房屋朝向：南

单层层高：3米

楼间距：35-41米

小区物业：绿城物业

容积率：2.3

得房率：80%

精装亮点：毛坯

建筑外立面材质：真石漆

梯户关系：一梯两户

点/板楼：2-4#、6#、9#为板楼，5#、7-8#为点楼

是否为人车分流：人车分流

配套介绍 →

| 周边城市界面 |

北：规划18班幼儿园、规划36班初中、白洋港

南：铁轨、金家渡北苑、省交通学院、金家渡地铁站、金地广场

西：海上海一期、海上海一期代建幼儿园、古墩路小学、古墩路

东：白洋港、良渚二小、勾庄农贸市场、莫干山路、勾庄村会所（待拆迁）、白洋港

| 公路交通 |

古墩路、莫干山路、绕城高速、杭长高速

| 轨道交通 |

地铁2、4号线交汇站点金家渡站 直线约1km

地铁2号线白洋站 直线约1km

| 小区内部配套 |

小区商业、绿化景观、跑道等

| 周边商业购物娱乐配套 |

勾庄农贸市场 直线约600m

金地广场 直线约1km

西田城 直线约1.4km

永旺梦乐城购物中心 约1.6km

303生活广场 直线约1.7km

龙湖紫金上城 直线约3.1km

约200亩天然湖泊白洋港：近邻

| 小区代建学校 |

海上海一期代建一所幼儿园

| 周边学校 |

良渚古墩路小学 直线约100 m

余杭区勾庄中心幼儿园 直线约350m

小天鹅幼儿园 直线约350m

良渚二小（勾庄校区） 直线约500m

| 周边医疗 |

余杭区良渚医院 直线约640m

| PART3 |

户型介绍

8幢小高层设计了多种户型，想要更多楼幢户型图的朋友请添加杭州房叔个人微信获取。

约110㎡三房两厅两卫 →

位置：6/9号楼中间套和东边套

套数：60套

总价:254万-289万元

优点：

户型方正、南北通透，全明；

三个卧室中两个卧室朝南；

三个卧室分布在三个角落，保证了三个卧室的私密性；

带有一南一北双阳台；

餐、客厅空间界限分明；

朝厨房独居一角，使得三个卧室能够规避厨房活动产生的噪声；

两个卫生间相邻设计且不对其他房间产生影响。

缺点：

南次卧离次卫的距离较远，且较容易受客厅活动噪声干扰；

餐厅墙体内凹，餐厅区域采光会略受影响。

约128㎡四房两厅两卫 →

位置：6/9号楼西边套

套数：20套

总价：307万-324万元

优点：

户型方正、南北通透，全明；

四个卧室中仅1房朝北；

三个卧室（不含书房）分布在三个角落，保证了三个卧室的私密性；

带有一南一北双阳台；

餐、客厅空间界限分明；

朝厨房独居一角，使得三个卧室和书房能够规避厨房活动产生的噪声；

次卫干湿分离设计，但也容易导致盥洗区潮湿。

缺点：

次卫盥洗区容易潮湿；

南次卧离次卫的距离较远，且较容易受客厅活动噪声干扰；

餐厅墙体内凹，餐厅区域采光会略受影响。

| PART4 |

楼幢优劣

采光：

相对具有采光优势的楼幢：2#、3#、5#、7#、8#、9#。

相对具备采光劣势的楼幢：4#、6#。

景观：

具有景观视野优势的楼幢：2#、3#、4#、5#、7#。

噪声：

7、8、9号楼容易受到铁轨产生的噪声影响。

3、4号楼之间设有小区出入口，存在一定的噪声影响。

| PART5 |

噪声测评

噪声最严重为7号楼东边套，最安静为4号楼西边套，其它楼幢单元介于两者之间。总体来说，噪声影响较大。

一房一价表可加房叔微信获取。

| PART6 |

选房建议

110方选房建议 →

1.所处位置：

2#楼中间套与西边套；

3#中间套；

4#中间套；

6#中间套和东边套；

7#东边套；

8#东边套；

9#中间套和东边套。

2.采光因素：

采光优劣势排行：7#、8#、9#、3#、2#、4#、6#；

3#、4#之间的南向楼间距最宽。

3.噪声因素：

7#、8#、9#近铁轨，噪声污染最严重；

其次是6号楼；

最末是2、3、4号楼。

128方选房建议 →

1.所处位置：

2#楼东边套；

3#东、西边套；

4#东、西边套；

5#东、西边套；

6#西边套；

7#西边套；

8#西边套；

9#西边套。

2.采光因素

采光优劣势排行：7#、8#、9#、3#、2#、4#、5#、6#；

3#、4#之间的南向楼间距最宽。

3.噪声因素：

7#、8#、9#近铁轨，噪声污染最严重；

其次是6号楼和5号楼；

最末是2、3、4号楼。

-END-

文/宇宙无敌帅的TF 编辑/大花姐

本文仅代表作者个人观点。

本文相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因发生变化。