买好房买对房，从点击上方蓝字开始
大家好，我是火箭哥。上周最大的大新闻，当属徐汇滨江的全国地王了。让我们再来回顾一下具体信息：「上海徐汇滨江180万m2综合体地块，被香港置地以310.5亿的天价拍下，成为上海“最贵地块”。此次徐汇滨江综合体，位于徐汇区斜土街道106、107、108街坊，规划为商办、餐饮、酒店、文体和住宅、租赁住宅、广场用地。」整块区域由一家开发商单独拿下，颇有陆家嘴开发前滩、金茂开发梅溪湖的架势。这块地的出让是一个利好吗？是的。它对整个徐汇滨江板块会带来能级和产业的提升吗？是的。它和你有什么关系吗？我看未必。01 规划解读在开发商的拍地公开稿里是这样描述这块地的定位的："本地区将充分利用徐汇科创富集资源、文化艺术禀赋、滨水区位优势，形成世界级金融产业发展平台，比肩外滩和陆家嘴，打造上海国际金融中心的新增长极。以金融科技为引领，以国际金融、科技金融、创新金融为特色， 引进总部型金融机构、国际化投资机构等，塑造更具竞争力的金融功能；吸引科技创投、文化创投等功能平台，营造更具活力的金融生态。根据规划，本地区以为金融产业功能和企业机构量身定制、通过健康建筑认证的甲级办公为主体，以商业、高端酒店、租赁住房、 会展文旅等一流服务为配套，建成集商务、商业、居住、休闲、文 化、生态等功能为一体的中央活动区，集中展示新时代上海城市建 设风貌，凸显在整个黄浦江滨水地区的战略地位，助推徐汇滨江加快建设“全球城市的卓越水岸”。在南外滩董家渡、北外滩金融城、前滩世界级商务区等对手的竞争下，香港置地仍然喊出了比肩外滩陆家嘴的响亮口号，说明其对这块地有着很高的期望。
此次开发的地块位于徐汇滨江北侧与世博滨江接壤的部分。从上图可以看到，徐汇滨江即将拔地而起最高280米的超高层标志性建筑群（和对岸的前滩中心高度一致），给徐汇增加一个新的产业地标：
超甲级写字楼，一如置地在香港中环的杰作，为徐汇滨江添加一个landmark。
徐滨的地理位置真的是十分完美了：位于徐汇区南部内中环，黄浦江西岸，与对岸浦东的前后滩规划区遥相呼应。同时，倚靠内环内传统市中心，连接中环以外的广大待更新区域，承上启下，对于加速浦西南部上海的城市化进程，徐滨的开发十分关键。
作为化工、能源、航空、铁路和仓储聚集的传统工业带，经历世博会城市更新，转变为以人工智能为发展引擎的现代产业集群，徐汇滨江目标打造一个由文化创意、科技创新和创新金融三大产业互为支撑的新市中心。
2035年规划，徐汇滨江是内环之外，为数不多划入CAZ的区域（其余地区是杨浦滨江、古北和前后滩）。不禁感叹，风水轮流转谁能想见，老龙华的级别会和徐家汇、陆家嘴、黄浦老静安东长宁等同，定位中央活动区，承载全球城市的核心功能。
简单而言，徐汇滨江是一个后起之秀、一个小资新贵。
新贵区别于传统的老克勒。
老克勒有自己的标准，坏了规矩的事情，没办法接受。比如住的地方，过了肇嘉浜路，就是坏了规矩。
新贵又区别于大佬。
大佬深居简出，只闻其名不见其形，走马路上就能撞见的，一定不是大佬。
02 新房分布
区位再牛、规划再好，能级再高，但如果无房可买，那不都是扯淡？你别说，现实还真是如此。徐汇滨江由于开发已经比较成熟，新房供应越来越少，虽然新房涨幅弱，但从稀缺性来看，以后有钱也买不到新房了。首先，在这次出让的整体板块内，真正可售的住宅地块只有两块，一块还是租赁/商品混合地块：这几块地目前都还没做完土地平整，地块用途确认之后还得等待规划审批、土建开工等一系列操作。根据以往经验，预计这两块住宅会在2022年入市、2023年交付，前提是开发商不捂盘。你是不是想问周边新房项目？当然，也有在售的新房项目，比如一街之隔的尚海湾豪庭3期。作为恒盛集团的最后一期项目，三期和一期那丑不辣鸡的涂料金顶截然不同，采用米色全干挂石材的设计，并且位于江边第一排，逼格满满：
上去看的时候天气不好，可是仍然挡不住这无敌的江景，太震撼了：
顺带一提，图上那一大片的平地，就是这次香港置地拿下的综合体地块。目前项目仍有少量开发商保留房源，其中不乏小面积的高区房源，121平/162平的户型可是滨江板块稀缺度极高的产品
细心的朋友肯定发现了，这价格表怎么有些标黑，有些标红，有些标蓝呢？因为：红色部分200平米以下的开发商硬性要求不能贷款，需要一个月内付清全款；黑和蓝只是户型面积的差距，正常贷款就可以。再来说说百汇园。百汇园是去年热度最高的滨江盘，虽然是涂料外立面，虽然装修老气，虽然得房率低到发指，但还是挡不住土豪们认筹的热情。原因只有一个，价格太便宜了：徐汇滨江新房，百米栋距，180度江景，单价9万！而且我悄悄的告诉你，百汇园三期今年就会竣工，预计也会在今年入市。
听到这里你是不是也想去认个筹试试手气？天真！看看当时认筹规则，给大家圈个重点：
总结一下：首套800万，二套1300万，认筹前一周才通知。人家根本就没想让普通人买啊！其实徐汇滨江一众次新豪宅里，要说品质和档次，东航，保利，绿地，哪个不比他强，但论江景，能上位的就只有尚海湾和百汇园，这也是他俩最大的卖点。03 另一种选择平心而论，徐汇滨江的新盘都以大面积为主打，而有中小面积的项目也没打算让普通人买上（谁能一礼拜凑齐800万？），而周边辐射板块内：云锦东方的别墅地块还未启动，凯迪迪美逊又是CEO大平层，让我等刚需客户实在无从下手。买不起徐汇滨江但又在这里工作？不要紧，我们不妨沿着地铁来看看还有哪些机会！徐汇滨江核心地块主要有龙华中路（7/12号线）和龙华（11/12号线）两站三轨交覆盖。
其中，7号线南向延伸至花木，周边板块业已成熟，没有可预期的新房项目；北向一路延伸到美兰湖，未来即将在售的有：1. 中集金地美兰城（22站/56分钟），TOD模式的70万方综合体+住宅的建设模式颇有新鸿基的天荟和万科天空之城的味道；此次预计一期推出500套左右，约75-85-95-115㎡的2-4房，价格到位、户型功能性完美（120平四房真的香），是刚需上车的好选择（具体测评请关注新房指南后续文章）。预计单价：4万+
美兰城120平四房户型
2.而7号线南陈路站（15站/35分钟）的100万方居住社区经纬城市绿洲即将推出最后的大户型产品，预计售价在800万左右：九年制的上师大附属经纬实验就在隔壁、干挂石材外立面、距离地铁站仅500米、商业综合体经纬汇就在楼下，整体生活氛围都很不错，值得期待。预计单价：5.5-6万。
3. 在3/4/7号线交汇的镇坪路站（7站/16分钟），百万方的独立小区新湖明珠城三期即将在今年入市。项目位于苏州河畔的武宁路板块，预计推出90-190平的2-4房户型。因为有着不错的对口学校（区域内一梯队武宁路小学）、不错的物业管理和沿河步道+景观，小区前几期的二手成交价稳定在8万+的水平。唯一的问题在于项目竣工时间都在23年，交付时间更是遥遥无期，有一定的不确定性。预计单价：10万+。
4.长寿路（6站/13分钟）作为普陀区的上只角，华侨城开发的西康路989也在今年老树开新花。作为区域内12年建成的次新标杆，西康路989以品质著称，但是整体地块一直没有完工过，这也与拆迁进度滞后相关。有一句说一句，989虽然一直标榜自己的豪宅IP，但是却是用涂料外立面...掉价，太掉价。预计单价：11.5-12万P.S.也就是华侨城名字起得好，要是改成新会路250，价格起码打个8折。11号线作为嘉定和江苏人民的传家宝，历来是人挤人挤人挤人。作为连接上海西北和东南的主动脉，11号线承担了浦西嘉定和浦东御/康桥来往市区的人流。1. 先从最远的说起：从安亭到龙华途径20站，历时66分钟，沿途43公里，愿意每天这样通勤的真是真爱了。目前万科西郊都会和安亭瑞仕锦庭都还有部分户型在售。两者在户型和定价上都是比较偏刚需的区间，适合刚需上车的朋友考虑一下；单价：3.5-4万2. 在市区的金沙江路（6站/23分钟/换乘一次），有着今年上半年内环内最值得期待的中海汇德里。关于这个项目的测评我在之前有作过详细解读，这里贴个链接供各位参考：【上海新房测评】中海汇德里：内环内，我比谁都多个房间！预计单价：10万+
综合体整体包括：10.55万㎡住宅、8万㎡商业（全部持有）、21万㎡办公（50%面积可售）和 4.5万㎡文化设施。其中的住宅由万科进行操盘。项目谍照户型也已经流出，一梯一户的155平四房可谓非常有竞争力，可以说是周边置换消费力最为期待的产品了。预计单价9.5-10万。
下一个10年，徐滨还将继续建设，西岸传媒港+香港置地综合体的300万方级规划配合对岸的前滩商务区，再加上全市稀缺的江景溢价，未来全面超越老牌的虹桥古北，也在情理之中。这里的江景房，是少有的一线，面朝西南，近看龙腾大道滨江绿地，远眺前滩日益增长的天际线。目前看到的景色，与外滩陆家嘴段还无法同日而语，但随着前后滩的建成，相信观感也会越来越好。以上是正文，来自火箭哥点个“在看”，大家都知道
热门评论(0)
目前还没有用户对此小区进行评价