成交量涨了，均价跌了，上海楼市闹哪样？

上周上海楼市成交继续向上，成交量到今年以来的第二高点。据上海中原地产数据显示，上周（6.24－6.30）新建商品住宅成交面积23.6万平方米，环比增加18.2%；上周成交均价为52272元/平方米，环比下跌3.6%。

近期远郊项目成交一直发挥不错，前期南汇、松江等区域成交继续有稳定发挥，比如南汇已经连续两周成交量都在3万平方米以上。松江、青浦成交量都超过2.5万平方米。上周嘉定区表现最出挑，成交4.6万平方米，排名也上升至全市第一。今年嘉定入市项目不多，排名多数情况在第一集团之外，上周有那么好表现说明大家对嘉定的认同度还是挺高的。不过上周市中心仍有成交挂0的现象，尽管成交总量不错，但还是靠远郊项目超常发挥支撑。

从成交产品来看，近期首次改善产品表现较为稳定，前十榜单中有7个项目为改善产品。上周也有一个均价低于3万元/平方米的刚需项目（艺林秋涟苑）上榜，不过和以往不同，以往是豪宅类项目位于榜单的尾部，但上周是刚需项目位于榜单尾部，而且成交量还不到20套。

值得关注的是上周的销售冠军西郊金茂府（金茂嘉园）成交量超过300套，以往销售冠军超过100套就是不错表现。第二名新城上坤樾山半岛（塘和家园佘景华庭）开始成交量就只有40多套，可见上周成交能超过20万方，这个销售量第一的项目起了很大支持作用。

上周供应达到25.9万平方米，环比增加0.8%。基于月末销售冲刺，供应近期一直处于放量中。随着首次改善产品有不错去化，市场信心不错，上周豪宅类项目抓紧抢收。上周有新静安的“绿洲雅宾利”，杨浦的“康博名邸”以及浦东的“大华锦绣华城”入市。

云麓里于6月27日开盘，一共推出1004套房源，是上周入市房源最多的项目，开盘推出建面约90平洋房和89-124平叠墅，洋房总价约380万起，叠墅总价约488万起。据悉，该项目开盘大筹参与摇号客户仅46组，小筹客户高达259组，约305组客户最终认购了119套房，总体去化率在11.8%。

6月27日，宝山顾村板块央玺迎来首次开盘，推出344套小高层房源，建面约85-95平米2-3房，均价约6.2万/平方米。央玺作为2016宝山的地王项目，可售商品住宅的楼面价超过6.67万/平方米，而这次央玺开盘均价仅在6.2万/平方米。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，6月是二季度末和上半年做销售冲刺的时间节点，因此月末翘尾意料之中。虽然成交数据不错，但也要认清是在个别项目的集中放量堆砌而成，一旦这些项目过了签约期成交会快速滑落。从销售榜单可以看出，现在新房成交集中在改善产品，刚需项目少之甚少，在调控基调不变的大前提下，这部分改善需求的接续需要时间培养。加上7月本身就是上海销售淡季，房企推盘意愿不高，后续成交将盘整下滑。