问律师：动迁房遇上无资格购房者，合同无效吗？

案 情

2011年4月17日，甲、乙签订《动迁房预售预购合同》，约定：甲将其名下:总房款130万元，分两期支付；乙方支付第一期房款70万元后，甲方将房屋交付乙方；房屋交易限制期满后，甲方配合办理房屋过户至乙方名下的手续，办理过户登记手续后，乙方支付甲方剩余房款60万元。合同还约定“交易限制期满后，该房屋过户到乙方或者乙方指定的人名下，属于乙方自家内部事务，甲方不得干涉。同日，乙方向甲支付房款70万元，甲向乙交付房屋钥匙，乙入住该房屋。

2016年3月，市政府发布《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，提出将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。乙方被纳入限购范围。

2017年10月，系争房屋可上市交易。乙请求甲将系争房屋过户至其名下，但因乙不符合上海市房地产购房政策，致使房屋无法过户，遂引发争议。经事后查明，乙在签订合同时就不具有购房资格。那么，乙是否有权要求甲将房屋过户给自己或者第三人？甲是否有权要求解除合同返还房屋？

1.办案思路

张昕光律师：作为买方的代理律师，第一点就是确认合同的有效性，第二是论证卖方无权解除合同，最后基于这两点请求法院判令继续履行合同。根据《合同法》第52条的规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效，但是在最高院的《合同法司法解释（一）》中，第4条就规定了人民法院确认合同无效应当以全国人大及其常委会制定的法律或国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。乙没有购房资格是依据上海出台的地方法规，所以不能影响合同有效性。

李冬颖律师：作为卖方代理律师，我认为甲方可以要求解除合同返还房屋，主要观点有二：第一，乙方不符合限购政策，客观上房屋无法过户到乙方名下，该合同在客观上已经无法继续履行，故甲方可以主张解除合同返还房屋。第二，乙方现提出要将房屋过户到第三人名下，那么我方认为该请求不符合合同约定，所以该请求不能得到法律支持。综上所述，甲方有权解除合同并且要求返还房屋，但要将已经收取的房款退还乙方。

2.合同效力如何认定？

李冬颖律师：我方主张合同无效主要是因为：首先，双方在签署房屋预购合同时，乙方不符合限购政策，主体上不具备购房人资格，导致合同客观上无法履行；第二，实际上如果乙方主张继续履行合同就规避了限购政策，会打乱房地产市场交易秩序。

张昕光律师：我们首先要注意到这是一个附期限的合同，而且是分步履行的合同。李律师主张乙方不具备购房资格，但买房人、卖房人对此都是明知的，并且当时房子不能出卖，双方约定了等房子可以转让时再将房屋转让给买房人或者买房人指定的第三人。买房人是否具有购房资格并不重要，房屋可以转让给其指定的第三人。第二点，李律师认为乙方规避了国家的规定，但这是上海的地方规定而非国家规定，认定合同无效不得以地方性法规、行政规章为依据。此外，《合同法》第15条将合同的效力与物权的效力进行了区分，未办理物权登记的不影响合同的效力。

李冬颖律师：第一，张律师提到乙方自己不符合限购政策可以找第三人，忽略了合同原本的约定：该房屋过户到乙或乙指定的人名下（乙的子女或父母），属于乙方自家内部事物，甲方不得干涉，从一般人约定的语义理解中而言，此第三人是乙方的子女或父母等家庭内部成员，而不是像张律师所称的任意第三人。第二，张律师指出限购只是上海市的地方规定，实际上调控二手房地产市场的政策是国家政策，所以如果限购政策能够被规避、违反，实际上扰乱了整个国家的房地产市场，会对整个国计民生产生重大影响。

张昕光律师：合同签订当时，买房人只是说“指定第三人，如子女或父母”，“如”表明只是举例，而非只限定于子女和父母。“自家事务”是由于买房用的“家庭财产”，自然是自家内部商量，卖房人不得干涉。这些都不能说明第三人一定是指家属。

3.卖房人无权干涉房屋过户给谁？

李冬颖律师：应当从更高的层面看待这个问题，因为如果允许被限购的人任意找一个可以购房的第三人来接盘房屋，暂不问与第三人私下达成的交易价格何许、加了多少，但是如果允许这样的操作模式，限购政策就形同虚设。一个不符合限购政策的人只要在合同中约定了可以指定第三人，就可以在市场上购买大量房屋，垄断区域房源，真正需要买房的人就只能从其那里购房。

张昕光律师：我认为李律师举的例子不太贴合实际，仍应具体问题具体分析。如果购买一百套房子，那量变引发质变，性质就改变了。如果我借给一个人十万块钱，那就是自然人之间的个人借贷；但若我借给一万个人钱，那就是未经国家许可从事金融业务。

4.甲方没资格卖，乙方没资格买？

时军莉律师：从表面上看一方没有资格卖，一方没有资格买， 一定是归于无效合同的。但我认为张律师的观点比较正确，根据《合同法》的规定，归于无效的合同应当是违反法律和行政法规的强制性规定的合同，那么甲乙双方签订的合同是违反了上海市政府的规范性文件，不属于国家法律和行政法规的强制性规定，从这个角度而言属于有效的合同。

5.合同如何履行？

时军莉律师：合同应当认定有效，但存在主体资格的问题，买房人是自始至终不具有资格，还是资格待定，应当搞清楚。如果买房人经过一段时间获得资格，那么房屋可以过户至他名下；如果买房人没有资格，按照合同约定可以过户给第三人。所以本案的另一个争议焦点是合同如何履行？

李冬颖律师：从甲方的角度而言，乙方不符合限购政策，事实上房地产交易中心不会受理这样的过户申请，我们认为这个合同客观上已经难以履行，甲方想要出售房屋的合同目的也已无法实现，所以合同应该予以解除，至于解除合同后返还房屋和房款、双方之间如何承担损失，这都是后续的问题。

张昕光律师：我方不愿解除合同，从法律的角度来考量，合同也不应该被解除。解除合同一般有两种情形：一种是约定解除，另一种是法定解除，根据合同法因不可抗力致使合同目的无法实现的可以解除合同。但是我们认为合同目的是可以实现的，因为在签订合同时就已约定可以转让到指定第三人名下，说明在签合同时就已经预见到了此种风险，合同目的可以实现。

李冬颖律师：甲方不同意，根据双方签订合同的本意来说，乙方只能请求过户到父母、子女等家庭内部成员名下，但甲方不能配合将房屋过户到任意第三人名下。

张昕光律师：过户到第三人名下还是过户到乙方，这对卖方而言有何区别？合同法的立法本意就是保障交易的进行和交易的公信力，合同只要能够履行下去就应尽量让它履行，只要卖房人拿到对价即可。

李冬颖律师：法律在保障合同履行的同时也要考虑到合同是具有相对性的，合同缔约双方是相互认可的，所以乙方提出一个甲不知道的第三方来要求甲方履行合同，这违反了合同相对性的原则。合同中的第三人，是甲方基于对乙方作为购房者的认同，同意乙方找来自己的子女等家人，而不是乙方可以随意找人来。

张昕光律师：我认为合同相对性没有被破坏，因为卖房人给付了房屋、买房人支付了对价，合同相对性仍旧存在。并且保险合同等合同也存在第三人，这并不能成为否定合同相对性的理由。

李冬颖律师：保险合同是人身关系合同，保险权益不能任意指定第三人，而是要有亲属关系的第三人；同理，房屋不是寻常的标的，对于普通老百姓而言一生中只有一两次，合同中已经明确约定了可以指定的是子女或父母，这是双方的真实意思表示。

张昕光律师：保险合同涉及到人身关系，但是房屋买卖合同不涉及人身关系，无论是转让给孩子还是第三人，都是平等的民事主体。

6.过户给谁对甲方来说有区别吗？

李冬颖律师：我国出台房屋限购的政策就是想要抑制炒房，房屋最根本的需求就是居住，所以允许过户到父母或子女名下的条款是考虑到万一乙方不符合限购政策，也不影响整个家庭的居住。但是过户给任意第三人就不能排除乙在恶意炒房。对于炒房客，甲方没有必须配合的义务。

张昕光律师:如果说乙是炒房客，那么在2011年双方就签订了合同，当时谁能够预见房价会这般大涨？

时军莉律师：本案的合同是一个附条件、附期限的合同，从期限来说是有五年的限购，五年期满以后应该能够过户，但在这五年过程中出台了新的政策大幅提高了购房资格的要求，那么乙能否从无资格转变为有资格，最终有待于时间确认。如果乙经过一段时间最终能够获得资格，房子是应该过户给他的。

7.是否能够要求甲等待乙获得资格后过户给乙本人？

李冬颖律师：我认为不可能无限制地等待乙，双方最初在合同中确实没有约定期限的限制，但是作为出售方，要实现出售房屋收回房款的目的，至多双方再进一步协商补充一个期限，如果期限内仍旧无法满足购房条件，不可能无限制地等下去。

8.房价增值部分如何处理？

时军莉律师：从合同签订的过程来看，双方都有过错。一方没有资格却卖房，一方没有资格却买房，最终签订了一份具有巨大风险的合同。最终如果买房者获得了资格，卖房者就应当无条件地把房屋过户给买房者；但是如果买房者自始至终无法获得资格，其他亲属也没有获得，那么合同目的无法实现，最终应当解除，但涉及到房屋巨大的增值，就要按照公平公正的原则处理，双方对于增值部分都有一定的权利。

9.诉讼建议

时军莉律师：首先对于买方来说，买方的诉请如要求继续履行合同、要求对方支付违约金，基本的事实和法律依据都是充分的，但是主要应当找到能够协助自己过户的第三人。

对于卖方而言，从法律的角度如果合同有效对你方是不利的，但是从双方的约定而言，可以从“基于内部亲属关系能否达到合同目的”这一点论证。

10.风险防范

时军莉律师：动迁安置房很多情况下是属于共同共有房，如果只和其中一个被安置人签订了合同，其他共有人没有签字，可能会导致纠纷，使合同归于无效。一定要注意所有共同共有人都要签字。

李冬颖律师：动迁房一般来说是期房，没有产证，价格较低。很多人愿意低于市场价格出售动迁房都是急于拿到现金。那么从买受人的角度，需要多考察出售人的经济状况，避免出现被查封等情况。

张昕光律师：一定要查清楚公共共有人。

作者：陈婷

责编：成功

监制：陈逸洁