5月上海房价真的下跌了吗？房东想涨价，市场实际情况很微妙...

根据链家五月份3474条真实二手房

成交数据统计结果显示

5月份链家成交均价为：49045元/平

较上月有所下降：0.92%

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这可是2019年以来的首次下跌！

但是二手房价格真的下降了吗？

我们来看几个其他数据：

1、成交结构不变的情况下挂牌价格仍然上涨

恒星小区指数是我们每个月监测的固定约1000个热门小区挂牌均价的均值。反应的是在样本构成结构不变的情况下价格的变化。

5月恒星小区价格指数为47148元，较上个月仍然微涨约0.15%。这说明了在保持成交结构不变的情况下，挂牌价格实际上仍然上涨。

注：选取上海每个月交易比较恒定的1026个小区，即“恒星小区”，将他们的链家挂牌价及部分远郊小区的评估价汇总后做成的价格监测，称为“恒星指数”。

2、成交的环线结构明显变化

对比4月，5月外环外成交项目增多，外环内仅有内中环有少量项目增加，其余环线内成交项目数量均减少。

中心城区交易项目变少，外围项目增加，这应该是成交均价回调的重要原因。

3、议价空间继续放大

并且与4月相比，一套成交房源的挂牌价格与成交价格之间的议价空间也在持续扩大。但扩大的幅度并不明显，相对上个月仅增长0.2%，显然无法覆盖成交价格下降的幅度。

不过溢价空间加大并没有延缓成交周期。从5月二手房成交周期来看，成交周期渐趋稳定与4月份几乎持平。

至此，我们大致看到一个5月二手房市场的情景：

1、代表房东预期的挂牌价格依然微涨；

2、代表实际市场行情的议价空间略有放大；

3、实际成交外围变得更加活跃，中心相对下滑。

我们似乎看到了现在市场上与房东正面的预期相比，市场的实际情况变得越来越微妙了。特别是成交结构的变化原因，还有待进一步观察。

接下来我们来看看5月的详细数据：

成交房源区域解析

从成交区域来看，浦东仍是成交大区，以23.5%成交占比领先。紧随其后的是闵行，嘉定次之。市区成交密集区域为普陀和徐汇，占比分别为7.3%和5.8%。

注：崇明仅有1套成交，金山仅有2套成交，占比过低，故没有显示。这或许与链家在改区域的市场份额有关。

5月份哪种面积段房源成交最多

5月成交总价中位数为300万元，300万元依旧是上车盘的一个“门槛价”。从成交面积来看，主力成交面积段集中在50-70平，占比28%。

相比4月份，5月份90-130平面积段占比增加了1.5%。相对减少的是130平以上的房源。

精装or毛坯

二手房市场上，精装房源仍然是主流，占比52.2%。

代表小区成交情况

--黄浦--

--静安--

--长宁--

--徐汇--

--杨浦--

--虹口--

--普陀--

--浦东--

--闵行--

--宝山--

--青浦--

--松江--

--嘉定--

--奉贤--

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