我看到一种说法，共康和大宁差7公里，价格差一倍。后来翻查了一些数据资料，也确实差不多。比如正在认筹的大华公园城市价格57000和大宁最贵的金茂府二手房11w价格。
那么问题来了，近一倍的差幅到底如何形成的？毕竟在这个信息极度对称的时代，没有无缘无故的爱，也无缘无故的恨。
如果它有充分的理由，必须卖大宁一半的价格，那么就不是价格洼地了。
回答问题前先提一个小区---宝宸怡景园，大家记住它，作为板块的价格标杆是解答这道题的关键
共富地区两个在售新盘价格和宝宸怡景园区位置图
网上一直流传着一句话：上海十大穷街九条都在闵大荒，还有一条在庙行。
是不是因为落乡造成这种价差的呢？坦率地说这种说法有点扯。
我把记忆追述到2006年，那一年宝宸怡景园卖8800，而大宁的宝华现代城10000出头，慧芝湖花园11000左右。
庙行最好的房子的价格是大宁最好的8折。
是的，你没有看错，就只有8折。
一条04年通车的1号线，实实在在地把两块板块一切鄙视链抹平了。
在轨道交通刚刚启动的时代，价格判定更流行的是几站路的说法，宝宸到慧芝湖就3站。
上图是2006年1号线北段主要在售楼盘的价格。整体看下来，大概2、3站就会相差2000元左右。
2010年宝宸9月又开了一批，我对这批印象深刻。因为那批房源卖出了前滩的感觉。
10年4月国十条颁布，有意思的是：宝宸那批开价21000，比上一批涨了1000-2000。
然而好玩的不光是这个。。。
虽然该盘售楼处门口张贴着“一房一号，更名无效”的通知，但是附近一些中介门店里仍旧挂有“支付手续费可安排内部订房”的业务。
更有中介开出5w茶水费的价码，只要交钱保证能买到。如果认识内部人员，关系够铁，交个1-2w也可以买到。
销售秩序如此混乱的楼盘，依旧排队不断。一方面是我们熟悉的一二手倒挂，旁边的宝宸二手房已经卖到23000，更重要的是大宁的慧芝湖花园已经涨到了33000。
这时，庙行最贵房价已经变成大宁最贵的6折左右。
仅仅4年时间，大宁和庙行差距拉开了。
怎么做到的？
2个原因，1：2010年为了迎接世博会，上海进行了轨道建设大跃进。
2008年后一口气再建8条线路，其中包括：轨交7号线、8号线二期、9号线二期、11号线北段、2号线东延伸、7号线北延伸、10号线和13号线世博段等8个在建工程项目，涉及的116个车站。
以上线路和站点，2年内建设完毕。
如此一来，轨交不再是稀缺城市资源，围绕以轨交站点为主的价格体系越来越不靠谱。
下图：2010年上海轨交分布图
价差拉大的第2个原因：大宁更高层次的城市配套分别落位了。重中之重的是大宁有了国际小学，学区配套为板块加持不少。
庙行在2010年后就没有动作扳回一点什么吗？
当然也有，2009年时庙行开始了超级规划---场北大居规划。一举把北面的脏乱差给解决了。
以下是官方文件描述
“位于蕰藻浜以南的庙行镇场北村千亩土地将改变工业、农田和住宅混杂的现状面貌，取而代之规划功能定位为“以生活居住为主体、具有完善服务设施，以及良好景观环境和交通功能的现代化居住组团”。该地区位于上海中心城区北分区，规划开发建设的56公顷地块，规划建设85万平方米住宅总量，包含商品住房、经济适用房和配套商品房，规划居住人口2.5万人，规划轨道交通18号线在地区中心富长路与场北路交汇处设站”
从卫星地图可以看到，当年的规划基本是完成了。最后收官的是2017年中环国际公寓三期。
8年时间建设出了一片能容纳25000人的新市镇，效率是不低的。
但是其中商品房体量占比约40%，经适房35%，动迁安置房25%。除了中环国际公寓以外，都是经适房和安置房。
场北大居和其他北中环一样承担了太多市区动迁，安置的功能。再加是离地铁较远，势能也表现一般
纯粹的商品房街区很重要，因为它的纯粹，可以释放出强大的势能
絮絮叨叨说了很多庙行过往的事情，该回到问题焦点上。
庙行的房价是大宁的一半，是价格洼地么？
不算洼地，至少不是你想象的那样洼。
首先因为城市功能不同，庙行在10年后把土地资源用在开发商品房、动迁安置房混合居住区。而大宁则把土地资源放在高档社区方向上。造成了后期房价差距越拉越大。
如果单纯再比较宝宸和慧芝湖，宝宸代表的庙行势能还追上了一点大宁。
以前是6折价格，现在提升到了7折。
64000/92000=70%
这证明了价差拉大并不是静安闸北合并后所带来的静安与宝山的鄙视链效应。
但是直到大宁金茂府等新盘的出现，完全改写了两个板块天花板的价差和势能。
所以庙行和大宁的天花板价格差拉大底层原因是两地城市更新的方向不太一样。
如果庙行场北大居的地块全部用来做高档社区，配套相对优质的学校，新商品房会有冲击7w的可能。
可惜历史不能假设。只能以中环国际公寓三期二手房6w的形式结束了这8年的城市更新。
再者，从庙行自身发展看，东西两块势能差异较大。
东面（纯商品房区+公房区+商业区）在交通出行，商业设施，噪音干扰居民结构上都明显优于西区，最关键的是产业规划上也大相径庭。
而目前大华公园城市是在庙行西侧，是板块内相对势能比较弱的地区。
庙行四大片区势能图，数字代表势能强弱：1—强、2—中、3—弱。
综上，大华公园城市并没有你想象得那么洼地，只是刚刚6w的水平，卖了57000的价格。一种小确幸吧。
当然，未来绿地，轨交18号线建好后，还会有提升的空间。但依旧难以明显超过庙行东部。
至于央玺，似乎更加狗带了。。。
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