更大的飞跃！西海岸年终大盘点之南部楼市分析-上海楼讯

更大的飞跃！西海岸年终大盘点之南部楼市分析

青岛西海岸大事件 2019-11-29 12:25 阅读 1000+

转眼进入年底楼市两个月的楼市收官阶段，西海岸各个片区在这一年中发生了很多变化，一些明星片区由于强大的固投支撑发展势头强劲，大者恒大的趋势已经在西海岸楼市中形成，今天咱们就来看下热点片区南部楼市（西海岸中央公园）趋势分析。

目前西海岸南部片区分化明显，置业范围已经形成四个梯队：

1：刚需置业区：以大珠山南路为界限的刚需置业区，像大小河东、大小哨头、阡上片区这些潜在或者正在进行的棚改区后期主要定位就是跑量为主刚需盘（目前形势和成本下棚改做高端产品几乎是不可能的事）。

2：改善置业区：海之韵片区很早就是西区主要的改善片区，在区政府整体低密度控规的引导下已经已经开发了君悦府、麒麟公馆、御海华庭等众多面积区间在100-150㎡的刚改中高端小区。

3：学区为主兼具改善置业区：以海大银海附属学校加持下的学区盘，像中铁世博城阅唐、阅里、阅园、阅峰、阅峰二期，既是改善属性产品又有学区，属于西海岸中央公园片区进阶性楼盘。

4：TOP级置业区：到了这一阶段可以说目前西海岸置业的终极选择了，像中铁世博成国际社区、灵犀湾都是均价在两万以上的TOP住宅。

四个梯队的住宅供需形势并不相同，刚需置业区像阡上片区土地整理已经完成，大小哨头即将由实力房企开发，为了保障刚需，后期的供应会越来越大，并不稀缺。改善置业区截然相反，集中供应在西海岸楼市疯狂的前两年，大家也感受到了今年开始西海岸中央公园以西新盘很少了，因为之前没有意识到中央公园住宅的稀缺性，开发商都是先往东开发，虽然片区潜在价值很大但可开发的住宅用地几乎已经断供了，目前整体品质再往上拔高的空间并不大。

第三梯队价值和性价比已经由市场充分检验过了，像2017年十月份开盘的阅唐（比肩TOP级的豪宅视野）瞬间清盘，轰动了整个西海岸楼市，阅里阅园（改善属性很强的低密度的大盘）也是一房难求。目前在售世博城·阅峰在整体平稳的大环境下还能持续热销，即将清盘。随着海大银海附属原则上将世博城片区划入学区内，阅峰二期成为了整个第三梯队中唯一在售的新盘，价值性和抄底属性不言而喻。

世博城片区

第四梯队进一步印证了整个片区的顶级价值，即使不考虑学区属性像灵犀湾洋房也已经打破了整个西区的价格天花板，最好的房源已经到了2.6万/㎡，更不用说明年入市的中铁·国际社区（美国团队设计、洋房、别墅、万豪光环加持），而且和第三梯队一样的供应形势，后期除了这两个盘之外也没有潜在供应了。

众所周知楼市调控主要的发力点是控制刚需盘价格，保障民生。反倒高端楼盘供应越来越少，需求会越来越大，就像茅台一样价格是很难控制住的，严峻的供需形势下，这两个梯队的楼盘价值性还会有更大的飞跃！

大家都感受到了，未来几年西海岸不缺房子，缺的是好房子，从南部四个梯队的分析来看西海岸高端人居发展趋势是从内陆走向海岸湾区，一方面是西海岸核心区南片区和古镇口启动区控规上的引导，整个区域的产品供应的大方向就是市场最需求的高端低密度产品，另一方面像引领级配套西海岸中央公园、海军公园、海大银海附属都是建在沿海区域，配套决定一个楼盘的档次与品味，这里自然就是西区高端楼市的价值封面。而且随着整个南部板块的迅猛发展，商业、交通各项利好落地，区域房价天花板势必又会向上抬一抬。