现在的楼市，真冷
这几天，房地产圈讨论最激烈的莫过于广州、成都的限购松动。
其实不管是当下的广州成都，还是之前的上海临港、南京六合、天津滨海工业园，这些区域会冒着”房住不炒“、政治正确的风险来试探性放松限购，就是因为——市场真的是太冷了，房企都快顶不住了。
高库存倒逼政策松动，以“人才引进”的名义来激活市场。
然而，这只是现在楼市的冰山一角。
身在“听得见炮声”一线市场战斗的地产人，现在真可谓是用肉身亲历这三年来最难受的“楼市渡劫”：
1.项目降价甩卖，甚至是亏本打折，只求快速去化；
2.房企团队缩编裁员，甚至有些项目由于现金流紧张无法结佣；
3.部分房企现金流极度紧张，融资渠道被切断，融资成本暴增，大房企并购小房企，“解尸体”潮来临....
项目降价，常态化
放眼全国，除了818社会主义先行示范区+取消豪宅税的深圳，成交量暴增，市场一片火热。
以及个别城市的房价倒挂板块如杭州滨江板块、苏州高新区板块、长沙梅溪湖板块等，还维持着摇号抢房的热度。
其他城市基本都在经历着新房特价轰炸、二手房挂盘量剧增，但依然成交惨淡的紧日子。
在2018年下半年的楼市静淡期，那些限价严格，一二手房倒挂的城市还能保持热度；一二线城市主城区大开发商优质项目还能保持热度；处于城市轮动末期的个别强三线城市还能保持热度。
而现在，基本都蹦跶不起来了，市场冷得不能行。
面对这样的楼市寒潮，顶层收紧房企的融资渠道、抬高融资成本，不管万科恒大碧桂园融创这些大佬，还是其他小房企，项目大多选择最简单粗暴的操盘方法就是：降价销售、快速去化、自我造血。
我们以一直“强势营销”为标签的融创来举例，现在是要求集合全集团所有资源，只为实现一个目标：向项目导客，快速去化。
在渠道中介上，融创基本上和所有中介都会签分销，佣金跳点，只为尽快让项目动起来。
在全员营销上，把营销任务下发给集团员工，启动城市项目联动，考核"人均一套"，成交有奖励，没有成交要被罚款。各城市项目基本都有员工折扣，级别高的员工甚至可以借款买房。
在折扣价格上，融创的降价比其他城市更快，所以融创一降价，基本也是逼着同板块其他项目降价。
而且融创是摊子大，算总账的，一个项目亏了不怕，其他项目赚回来就好，所以基本就是“走自己的路，让别人无路可走”。
例如海南文昌融创项目原价2.2万/㎡，现降价到1.17万/㎡，总价121万起，103-123㎡两至三房。
据融创内部人员说，这个项目是真的亏了，但为了快速去化，硬着头皮也得卖。
但是，就算是这样的大幅度降价+报销客户来回机票食宿，文昌融创项目在卖了一栋之后也卖不动了，因为没有客户...
现在的海南就是这样，完全冰封住了，毕竟海南旅居向来依靠外地导客，而限购严格，需要迁户口+一次性付款，门槛真的太高太高。
不管是东线还是西线城市，有的售楼部甚至都没有置业顾问驻守。
现在已经入冬，按照往常，海南现在应该已经进入销售旺季，但海南楼市的冷，堪比东北的冰冻三尺。
而海南也仅仅是现在楼市寒潮的一个小小缩影，向海南这样的区域多了去，像文昌融创这样打折打到骨折都卖不动的项目，多了去。
房企现金流紧张，裁员缩编结佣慢
楼市的渡劫之难，远超你的想象。
楼市遭遇寒潮，再加上“不以房地产作为短期经济刺激手段”的顶层更是千方百计阻止钱流入房地产，房企融资渠道收紧，融资成本暴增，
而房地产又是资金密集型企业，高度依赖现金流，项目降价-裁员缩编-变卖项目，几乎是顺理成章的事情。
裁员缩编上，目前主要爆出万科大幅降薪缩编，个别岗位降薪超4成，以及在财务、总办、人力条线裁员，减少运维成本。
而大房企中现金流最紧张的当属富力和泰禾。
富力的情况比较复杂，一方面是重资产的酒店，压了太多现金；另一方面是富力这几年，一直向海外拓展。
现在富力人都不大敢堂而皇之地宣传马来西亚富力公主湾项目和柬埔寨金边富力城项目了，上头风声紧，还是老实点好。
至于泰禾，泰禾之前已经因为发不出工资以及卖掉广州泰禾院子、佛山泰禾院子的股权，而被质疑资金链紧张。
最近泰禾厦门湾又因为拖欠分销佣金，被分销渠道，怼了一番，可见泰禾现金流之紧张。
这个项目位于漳州，是泰禾从阳光城手里收的。
虽然规划得很美好“20%的房子，80%的配套”。
但本身就位于荒郊野岭，需要投入大量资金来做一级土地整理和兴建配套，总占地规模6439亩，总开发体量670万㎡。
泰禾野心很大，可惜一口吞不下个大胖子，倒不如学学当年的海南雅居乐清水湾，引进绿城碧桂园等一起合作开发，把摊子盘活。
泰禾这几年激进扩张，拿了不少地王，也做了不少好产品，但显然在资本运作上有点覆盖不住。
房地产行业并购潮加剧
泰禾和富力的难，只是难在短期现金流，但凭着他们的影响力，总能找到钱兜底。而有些小开发商资金链周转不过来，都只能落得被大开发商被并购的地步了。
每一次楼市寒潮，也会迎来房地产行业的并购潮：大鱼吃小鱼。
9月，万科“低调”收购成都香山279亩项目占有80%的权益，对应拿地金额39.62亿元，占地面积18.6万平方米，综合容积率3.5，计容建筑面积65.2万平方米，权益建筑面积52.2万平方米。
10月，融创收购长实集团大连市西岗区黑嘴子码头及周边地块，总面积约14.3万平方米，总代价19亿元。
11月，碧桂园拟收购ST银亿沈阳项目剩余50%股权，作价6.94亿元。
现在的地产江湖真的是应了孙宏斌当初的那句：
房地产市场集中度正前所未有提升。现在看来进程比我们想象的还要快。
今后三年，中国房地产市场前三名房企市场份额将占30%，前十名所占份额将在40%、50%。在此过程中，兼并、收购动作会特别多。
对于这些大开发商来说，往往楼市寒潮正是他们积蓄势力的时候。
毕竟现在的政策越来越紧，拿地越来越难，这种直接从小开发商手里抢地盘的事，对他们来说反而是简单又省力。
虽然他们现金流也很紧张，但能混到中国TOP级开发商，背后肯定是有路子的。
这些大房企，敢于在楼市寒潮低价拿地，无非是豪赌未来3-5年内的“行情不错过，以及在未来行业集中度越来越高之下，对规模的渴望，对“千亿房企”、“5000亿房企”、“7000亿房企”的渴望。
这些狼啊，现在在做的就是“别人贪婪时我恐惧，别人恐惧时我贪婪”，就看这些小羊们最后会被什么狼吃掉。
结
楼市的渡劫，不会太容易过去，毕竟都得看政策。
对于现在的局势，不管是投资者还是房地产从业者，能做的，无非就是：结硬寨，打呆仗，静静等风来......
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