央行关键部门 紧急通知！楼市真要蔫儿了？!

4月小阳春，5月倒春寒！

时隔1个月，差距咋怎么大呢？

6月14日，国家统计局公布了5月份的楼市数据，和4月相比，简直冰火两重天！

1个月不见 楼市 咋熊成这样！

吴下阿蒙，士别三日当刮目相看！

中国楼市，时隔一个月，也挺让人刮目相看！

5月，国家统计局的楼市数据，用一个词来形容就是：全面走软。

需求端，全国商品房销售面积增速，同比大幅回落至-1.6%。

原本前四个月，销售面积已经拉到只剩下负0.3个百分点，眼瞅着转正了，不成想，5月一下子打回原形，离翻红，越来越远！

全国商品房销售额，尽管仍然保持在同比正增长的水平上，但增速回落的速度也比较明显，一次性下滑2个百分点，从8.1%降到6.1%。

按区域来看，数据其实更触目惊心！

东部地区，长三角、珠三角两大楼市板块热门，依然没有稳住下滑的步伐。

前5个月，销售面积同比下滑5.5%，降幅比前4个月，扩大1.2个百分点。销售额增速比销售面积增速下滑速度更快，5月相较4月，增速回落1.4个百分点，增速目前为4.6%。

中部地区，表现同样不尽如人意。销售面积微微同比增长0.1%，增速大幅回落2.3%，如果继续下滑，负增长不是不可能。销售额下滑比较更大，一次性减去4.2个百分点，原本增速过10%，现在只剩下6.2%。

西部地区，算是前5个月唯一明亮的星。销售面积和4月保持同步，纹丝不动。销售额增速也仅仅回落一个百分点，5月销售额增速仍然稳定在10%以上，目前为10.8%。

东北地区，销售面积下降8.1%，比上个月增速又回落3.9个百分点，销售额则还能保持在正增长，目前还增长2.3%。

需求不振，还体现在房地产企业的到位资金上。

在房地产开发企业到位资金中，个人按揭贷款和定金及预收款两项都是地产需求的重要反应，且从资金重要性的角度来看，对房企资金的贡献占比过半。

前4个月，定金及预收款增速为15.1%，个人按揭贷款则为12.4%，而5月份，定金侧增速大降近4个百分点，只剩下11.3%，按揭下滑相对缓慢，但也只有10.8%。

需求端下滑还没完，今年异常坚挺的地产投资项，终于也抗不住压力，年内第一次环比下降！

5月份，全国房地产开发投资增速为11.2%，相较于4月份回落0.7个百分点。

（图片来自视觉中国）

要知道，今年楼市最让人意外的其实就是地产投资增速，其他楼市数据不景气的情况下，这边风景一直独好，年初一次性高开到11.6%，创2014年底一来新高。

各大分析机构一直预测，地产投资高增长不可持续，可数据就是反人性，3月、4月连续超预期，2019年4月又创新纪录，11.9%，2014年11月以来新高。

5月增速回落，终于是称了不少人的意。

5月 最惨的是它！

5月楼市谁最惨？

非房企莫属。

刚才提到，房地产投资下滑，房企最重要的融资来源——销售回款也下滑。

5月一直盛传，房企融资渠道再度收紧，算上国家统计局的数据，基本可以确认，不是传言，就是收紧。

房地产开发企业到位资金里，单项金额第二大（仅次于定金及预收款）的自筹资金4月增速还能维持在5.3%，5月份就剩下4.1%。

利用外资（直接利用外资）项，金额整体不大，但信号非常明显。

4月份，房企利用外资34亿，同比增幅103.7%。

5月份，房企利用外资是多少？30亿。

没看错，相比于4月份竟然少了4亿，也就是说，5月份不但没有利用到外资，反被外资 “利用”了。

机构方面数据，房企境外融资，表现更是惨不忍睹。

据世联行数据，5月，民营房企境外一共发债108亿，相较于上个月大幅降低612亿，降幅高达85%！

不可否认，5月，人民币贬值，境外发债成本走高，或许是房企境外发债减少的原因。

境外发债成本增长明显

但，正所谓救急不救穷，房企还款压力巨大，获得融资才是第一位，成本是次要考量。

据世联行数据，5月，境内房企一共发债424亿，相较4月减少1030亿。

同策研究院监测数据也显示，2019年5月，40家典型上市房企完成融资金额共计367.99亿元，同比下降52.07%。

销售回款压力巨大，境内融资受阻，境外如果就机会融资，房企肯定要上的。

结果看，并没有，说明，即便境外的融资渠道，也受到一定的收紧压力！

地主家没余粮了，还敢随便拿地么？

当然不！

据克尔瑞的数据，5月份，土拍市场出现今年来首次环比溢价率降低的情况！环比上月下降了2.5个百分点，成交溢价率为19.7%。

细分来看，一二三四线土拍全面回落！

之前在文章里说过，旭辉集团因为融资受限，监管指导，暂停拿地。目前来看，旭辉不是个案，暂停、减缓拿地的不再少数！

央行关键部门紧急通知！楼市 还得继续凉？

5月楼市下滑，6月行情怎么样？

郭树清刚在陆家嘴对楼市“开炮”，成都就传来一条大消息，给楼市泼了盆拔凉拔凉的凉水！

据澎湃新闻，6月14日，人民银行成都分行发出紧急通知，要求各家银行一手房按揭利率首套不得低于上浮15%，二套不得低于上浮20%。

14日晚，成都商报-红星新闻记者从多家商业银行那里证实了这个消息。据银行相关人士称，这次的通知是“口头的”，算是窗口指导，没有正式文件。

这事可重要了！

不同于以前提到过的合肥、南京等地方银行上调房贷利率，本次行动的是央行成都分行，级别和影响力不可同日而语。

在央行官网上大家可以看到，挂分行或者营业管理部的是央行体系里最为重要的。

算上成都分行，全国一共才11个。

央行成都分行对口四川、贵州、云南、西南，是西南地区央行最重要的分行之一。

这么重要的分行，突然间，对利率窗口指导，不太一般！

仅仅针对成都？

不太像。

国家统计局的数据，4月份，成都新房价格环比上涨0.8%，同比上涨16.9%，刚好摸得到调控的边。

然而，同期成都二手房价格，却环比下跌了0.2%，同比也仅仅上涨了6.9%。

新房二手房，两者放在一块，实际上成都并不算太火热的地区。目前被住建部点名的城市里，也没有成都。

另外，据克尔瑞的数据，成都楼市5月份销售并不太好，环比同比均大幅度下滑。目前的销售周期已经从4月份的9个月，提高到5月份的10.3个月。

10个月，属于相对合理的范围，也不像需要被指导的。

所以，考虑到南宁、昆明等地区，楼市更为火热，不排除，央行成都分行调控的目标实际指向这些地区。

说来也巧，本周四（6月13日），在文章《历史性时刻！楼市 一语道破天机！》，刚提到，房贷利率连降6个月之后，可能触底反弹，利好出尽是利空。

话音没落几天，利率调控就开始了。

利率是调控楼市最重要的手段，如果利率上行，根据过往的规律，效果往往非常显著。

楼市调控精细化，深耕细作，一城一策，哪里火，哪里调控在，最终的目的就是为了楼市一盘棋，整体平稳。

当然，更大的层面，老生常谈，一来“推股抑楼”，二来，做活实体经济，去地产化路径依赖！