董小姐独家获悉，近日，万科内部确立了四大BG（区域）业务重点名单：
北方区域：开发、产办、泊寓
上海区域：开发、商业、产办、泊寓
中西部区域：开发
南方区域：开发、商业、产办
这份名单第一次厘清了四大区域未来数年的业务拓展重点，也预示了业务瘦身的方向。
至于未上榜的新业务，万科的态度是，可以维持，但以后不再新增、拓展。在一些不适合的城市，正在途中的新业务，应该逐步退出。
这预示着一个重要时刻的到来，事关很多万科人的职业选择。
今年年初，郁亮发出巩固业务基本盘的内部动员。在内部发言中，他表示，三年不赚钱的新业务，都要砍掉。
现在，发布业务重点清单，意味着，万科新业务正式进入收敛聚焦期。
也意味着，总部对四大区域新老业务的权重，做了一次板上钉钉的方向性解读。
它同时是一份军令状，直接决定了，四大区首未来的业务工作侧重点。
董小姐了解到，该名单的出炉过程很有意思，自下而上，尊重实际。
最初在总部号召下，由万科四大区域对业务梳理后，分别上报重点业务，然后，总部汇总制定。
地方上报的标准之一是，根据各业务在各大区域收入贡献的多寡比例，自己先排列、定夺，做出取舍。
在董小姐看来，这份名单，可以用来倒推万科过去数年对新业务的态度变迁。
不管他们之前在新业务领域，多么东奔西突，你追我赶，到了真正停下来检视这些新业务重要程度、持续性与实际效果时，现实不会说谎。
董小姐认为，它也标志着，万科过去轰轰烈烈的新业务造势运动已经阶段性结束，各大区域新老业务之争的游戏，至此正式收官。
你还记得，北方区域的「V盟」、上海区域的「热带雨林」、南方区域的「八爪鱼」、中西部区域的产城计划吗？
是的，它们都曾经高调一时，是当时万科新业务群情激昂的阶段性口号。而现在，它们将进入过去式。
一改过去业务赛马、遍地开花的景象，此时的万科，反思新业务，在鼓与呼、激情与理性、目标与行动、摸索与守城之间不断寻找平衡。
它也是地产界不多见的一个不断迭代口号与计划的公司。
此刻，看懂这份最新的业务瘦身名单，也就看懂了当下的万科正站在何处。
先讲两个并不让人意外的业务取舍。
其一，开发业务是基本盘，全部上榜，也就不值得讨论了。
其二，除了中西部，其他三大区域中，基本都重视产办和商业，这个取舍的幕后逻辑是什么？
拆分一下，就会看到，北方、上海、南方三大区域都包含了四个一线城市：北上广深，并且囊括不少热点二线城市。
这些城市，都是土地指标趋紧，拿地太难，传统地产开发逐渐让位于存量业务的地方。
它们更适合发展产办和商业，在开发之外，找到新的业务增长点。
这个理由相当客观，是一个硬约束。你同意吗？
接下来，董小姐来解读下这份业务名单里的信号与潜台词。
第一，长租
万科的长租公寓品牌——泊寓未来会在北方和上海区域重点开花，而作为泊寓最早诞生的地方——南方区域，其重点业务清单里，居然没有泊寓，十分令人意外。
但是，了解内情后就会理解。
泊寓缺席南方名单，反映了南方区域做泊寓的复杂局面——通俗来说，就是困难太多了，难登台面。
董小姐了解到，当年因为第一个做泊寓，全区域跟进，跑得太快，各地都想抢泊寓主导权。
这便导致过去一段时间里，南方区域拿的很多公寓项目，更重视的是数量，而不是资产质量——实际项目测算并不好看，但是为做而做，许多都通过了。
在南方，个别地方还存在对泊寓数据过度美化的现象，以至于后来资产消化不良。
加上万村计划的流产，长租公寓在南方战场最终上了一门昂贵的试错课。
于是，泊寓从南方名单中消失了。
第二，产城
名单中，万科中西部只确立了开发业务为重点业务。
先前区域内的明星业务——产城和文旅，都没有上榜。
其中，产城业务是郁亮去中西部站过台的新业务，当时被寄予厚望。
为此，中西部区域还专门成立了产城公司，大手笔、大资金，大期待。
董小姐了解了下，最新的局面是，中西部产城公司一直在变，近期又被拆分了，一直没怎么打开局面。
情理之中的是，中西部老老实实做开发，是一个扬长避短的选择，也比较符合大众期待。
毕竟，这里的土地指标相比东部还算充沛，购买力还在升温期，开发业务大有可为。万科去年的销售业绩排行榜也证明了中西部的潜力。
第三，教育
这一次，教育业务在四大区域的重点业务里全部隐身，未来只维持在存量边界里。
尽管，它曾经在南方区域、上海区域有过相当时间的品牌积累。
可见，大家都不傻，不会因为教育看起来很美，就继续投入太多。这是一个收入贡献占比较低，管理精细，战线拉得太长的领域。
现在教育业务是一个独立的事业部，是万科的BU，负责人是刚从南方区首换防过来的张纪文。
职位变换以后，张纪文从南方区域带走了一些教育项目，拿走了深圳公司的教育板块，不过项目数量并不惊人。
未上榜万科的重点业务，可以推测，教育业务未来不会加大拓展力度，以此推断，张大接手的是一个存量的教育战场。
和教育一样，万科各区域都未上榜的还有物流仓储和冰雪度假等业务。
不同的是，冰雪度假业务本身就很零散，项目不多，物流仓储则最开始就没有放到区域去发展，通过收购做成了独立事业部。
简而言之，二者和各区域的距离都比较远，未上榜属于情理之中。
第四，长租事业部
从今以后，长租公寓事业部和各地方泊寓的管理关系，会更加微妙。
这个话题，上一次董小姐在写薛峰从广州城市总调任长租公寓事业部负责人的时候，就很想展开写了。
万科长租事业部今年3月才成立。薛峰刚刚到任，目前长租事业部虽有管理权，但并不掌管实际的泊寓项目。
他面临的问题是，之前泊寓在各地赛马，现在要作为独立军种，统一发展，要由区域管理转为事业部管理。
这就涉及到，万科一直以来的新业务管控局面的调整。
独立的长租公寓BU目前还人单力薄，对各地方分散的泊寓，尚未建立统管的能力。
实际上也很难统管。长租公寓是一个需要因地制宜的业务，牵涉到的当地关系及运作十分复杂。
过去，泊寓是由各地各自试验、拼杀出来的，自己养活自己，是优是劣，都由各自城市、区域负责。
倘若做的好了，是各地城市公司的招牌，没有理由也没有动力划分出去，交由独立存在的长租公寓事业部做统管。
而做的不好的，接上层指令，都是要砍掉的。
区域业务重点已经暴露了现实。北方和上海区域的泊寓尚有继续做大的前景与可能性，以后，新成立的长租事业部想在这两个区域的泊寓找管理实权，发挥战斗力，还需要时间。
这个难题要怎么破？任重道远，此处，心疼薛峰五秒钟。
也许，他可以先做个集团检察官，把泊寓的规则先理顺，出台一些管理条例之类。
对这个独立军种，究竟要怎么管控，说到底还是取决于万科总部的意志。
话说回来，对万科来说，除非新业务到了能够上市的成熟阶段，不然，去谋求新业务的统一管理，比较超前，或许只是一个伪命题。
仔细筛查完万科这份新鲜出炉的重点业务清单，董小姐对郁亮所说的收敛聚焦，巩固基本盘，有了一个更新的理解与认识。
你们对此怎么看？欢迎留言交流哦
希望这篇干货依旧满满的文章，让你觉得有新的收获。
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