这幅“差不多”的土地怎么打动未来的购房者？

奉贤南桥新城区域又有土地要拍卖了，只是这一幅土地在各方面的表现都很“差不多”。

奉贤区南桥新城15单元27A-02A区域地块

拍卖时间：6月14日

四至道路：东至金钱路,西至北金汇路,南至建设用地,北至汇五路

“差不多”区位

从航拍图上就能看出地块周边情况了，重要的是，这幅地块处于“三不沾”地带。

其一“不沾”南桥城区，距离城区最近的上海之鱼有约3公里，距离奉贤新城核心区（南奉公路望园路附近）约5公里，基本无法享受南桥城区的成熟辐射范围，换句话来说，该幅地块所在的位置像是南桥（奉贤）新城的“郊区”。

其二“不沾”金汇镇，该幅地块行政归属地隶属于金汇镇，但距离金汇镇的核心居住区也有点远。金汇镇（指大叶公路南侧）经过这几年的开发，有一些小区了，如朗诗未来街区、天和前滩时代、禹洲雍贤府以及将要入市的龙湖春江天玺，在这些商品房的南面还有若干动迁房，“抱团式”的住宅使得这里有了一定人气。但该幅地块并不在上述小区周边，而周边也没有像样的小区以及配套等设施，像是一座荒岛。

其三“不沾”金海社区，该地块与金海社区隔河相望，又由于这幅地块所在区域处于起步阶段，四周也没有通往金海社区的道路，阻止了往来，同样像是一座孤岛。

以上三点都表明，该幅地块以及该幅地块所处的区域都很“差不多”，因此要成熟，还需要等待更长的时间。

不过客观事实是，这幅地块相对于奉贤区来说，算是距离市区近的区位了，这也是该地块的优势，同时也预示着，该幅土地未来入市的商品房，或也与金汇镇其他商品房一样，客户来源于市区，而不是南桥。

“差不多”交通

区位的尴尬将直接导致交通的尴尬，不论是四周道路、还是公共交通。

地块东侧为金钱公路，该条公路在奉贤区很重要，属于区属主干道，怎奈贵为区内主干道，还是双向两车道的设置，连非机动车道都没有。虽然金钱公路不常堵车，但一旦发生交通事故，道路就会陷入瘫痪状态。而地块旁边的道路或在建设，或在规划，显然成熟还需时日。

金钱公路实景

项目周边道路还尚可，地块东西两侧约2公里有两条主干道，分别为金海公路和浦星公路，只是到往两条主干道都需要一点时间。

公共交通方面，这里并不靠近任何一个地铁站点，不论是到往5号线，还是到往8号线都需公交接驳，而且距离任何一轨交站点都较远，相应的接驳时间也相对较长。

BRT或将成为该幅地块未来公共交通出行的主力，地块距离BRT南行港路站约800米左右，乘坐BRT可到往南桥、8号线以及前滩方向。

除此以外，这里的交通短期内基本没有任何变化。

“差不多”价格

该地块容积率为1.6，计容建面86647.2平，起始价约14.47亿元，楼面起始价1.67万/平，按照当下土地市场行情，该起始价基本为最终楼板价。

与市面上其他土地一样，有5%的建筑面积为保障房，15%的建筑面积用作自持，相当于20%的建筑面积不可变现，如此，地块实际可售起始楼板价应为2.08万/平。

与之对比的是，去年11月平安不动产在该地块南面竞得一幅宅地，楼板价与本次待拍地价竟保持一致，都为1.67万/平，价格也差不多，而今，平安宅地已经破土动工了。

但相较2年、或3年前，地价下降了。

如在该地块旁边西侧的象屿地块（金海社区），即目前已入市的保利象屿公园悦府，当年（2016）楼板价2.26万/平，如今入市价3.6万/平；地块东侧的龙湖地块（金汇镇较核心位置），即将要入市的龙湖春江天玺，当年（2017）楼板价2.3万/平，据说开盘价格或也为3.6万/平。

如果这样对比，该地块倒有一定优势，毕竟成本降低了，未来在商品房的定价上，多了一些主动权。

“差不多”配套

地块周围实在很荒凉，几乎要啥没啥，在北侧不远处，还有个大型发电站，这对地块是个不利因素。

后续该地块开发成商品房，业主也只能前往1公里外的万顺路享受基本沿街配套设施，但万顺路的配套，也只能满足日常所需。

若要更为成熟配套，要么向南到往5公里以外的南桥，要么向北到往浦江镇。总之，周边暂不具备任何配套设施。

“差不多”产品能否不平凡

本地块住宅下限套数为866套，属于中型社区，容积率为1.6，基本可以做成高层及叠加类的高低配混合社区，这在该区域中非常常见，比如龙湖春江天玺、禹洲雍贤府、保利象屿公园悦府等都是高低配混合社区。

就连去年平安不动产竞得的土地，也同样为高低配混合社区。

平安地块规划图

这种产品的设计于房企可快速回笼资金，但于购房者舒适度就会有所降低，我们拭目以待吧。

其实，这幅“差不多”的土地于奉贤、于购房者，都不够惊艳，奉贤的南桥人民不会喜欢，市区客又闲有点远。

最终如何能够撬动购房者的钱袋子，恐怕唯有产品和“差不多”的房价了。