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作者|王小艾 编辑|霄霄

买房是一个人乃至一个家庭的大事，有的人甚至要动用一辈子的积蓄来买一套属于自己房子，因此，在买房中，我们有很多坑需要避，有很多窍门可以用，有很多合情合理合法的小算盘可以打。

买房按照需要，无非自住和投资两种。自住又分为刚需和改善。下面我们就依次说一下这几种情况。

刚需

很多人刚需的第一套房都是婚房，因此买房的时候年龄都不是特别大。这套房的首付要么是自己刚开始工作所得，要么是家里资助，无论是哪种情况，大多都不是特别宽裕，因此要特别注意窍门。

首先，房型的选择。

无论是新房还是二手房，第一套房建议选择一个小两居。小两居优点如下：

1）满足自住；

2）满足双方父母或亲戚朋友偶尔的拜访；

3）一般家庭婚后三年内就会要小孩，这时候如果是一居室，就会非常紧张，而小两居就不用折腾换房，孩子小的时候，家人帮忙带也能住的开，孩子长大了也有独立的空间；

4）小两居的面积一般在60-80之间，按照现在首套房的首付比例，一般在三成，所以首付能轻松解决；

5）小两居在二手房市场是最容易变现的。

其次，关于房价，选定了房型之后，就要在原来的基础上谈价格。

如果是新房，开发商都会定一个标准的价格，然后全款可以9.8折，贷款9.9折这样一个优惠，其实这里面是可以“讲价”的。

第一个讲价的对象就是你的销售，他们一般都有一个最低价，但是这个权限一般他们不会放，毕竟成交价越高，他们的提成就越高。

如果实在不行，你就可以让他门“请示领导”，这样给他们一个台阶之后，一般都会有一个小额度的折扣。

如果想要更大权限的折扣，可以找找内部的熟人，一般的楼盘都会有“员工价”或者“员工代金券”，这个额度都会大一些，一般一个二三线的城市，100万的总房价，差不多能有5-10%的折扣力度，另一个能拿到这种力度折扣的，就是跟开发商合作的媒体了，如果有这方面的关系，也可以去联系一下。

第三，关于贷款。

买房的时候很多人都需要贷款，目前市面上的常规贷款就是纯商业贷款、公积金贷款和商业公积金组合贷款三种。

其中，纯公积金贷款是利息最低的，一般的二三线城市，使用纯公积金基本都能覆盖贷款额，实在不够的就增加一部分商业贷款。

但是由于公积金贷款流程略微复杂，下款慢，很多开发商或者房主不愿使用公积金贷款，尤其是二手房的中介和房主会联合忽悠，这时候一定要稳住，了解相关政策，说服房主，毕竟省下来的都是真金白银。

如果实在因为种种原因，必须使用纯商业贷款的，那就去银行申请贷款利息的折扣，受政策调控，一般首套房的贷款利率都能打个8折，这也是一笔不小的金额。

第四，关于装修。

现在精装修的楼盘越来越多了，尤其是期房的样板间，都装修的美轮美奂，特别吸引人，有很多首套购房的小朋友就是被开发商的样板间吸引走的。

但是俗话说的好，羊毛出在羊身上，精装房的价格会比同地段的毛坯房贵出1-2千块钱，同样的房子自己装修能省差不多一半的价格。但是这里提醒以下几类人还是买精装房更合适：

一是工作非常忙碌，没有时间盯着装修的人，靠工人自觉装修，那最后很容易出现偷工减料，或者需要修修补补的地方；

二是不知道自己要什么风格，没有整体的装修规划，想起一出是一出的人，最后也许你会发现你的家是地中海，北欧，中式等风格的四不像结合体；

三是你的控制欲极强的长辈，非常热心的想参与你的装修方案的，代沟这东西真不是开玩笑的，很可能一不小心你家就会像城乡结合部一样惨不忍睹。

改善

一般过了35岁，很多家庭生活稳定，资金充裕，孩子也大了，这时候会考虑改善住房环境。

关于改善，我的理解是：比过去的居住环境要好，但并不是一定要一步到位。

很多人都会说，我工资的涨幅永远追不上房价的涨幅，什么时候我才能住上大房子啊？

记得杨小米写过一篇文章：《买房这件事，先上车》。

我非常同意这个观点，只有在“车”上，我们才能追上房价增长的速度，甚至超过它。同样，改善型买房也要遵循这个规律，从无到有，从一到二，从二到N。

我的大学同学小王就是用这个办法实现了居住改善。她2005年在北京，房价刚开始上涨，郊区还没上涨时，用很低的价格入手了一套一居室。

等到07年，郊区价格有上涨趋势但还未限购时，又入手一套一居室，一套自用，一套出租。

等09年房价上涨时，她的两套房已经翻倍了，这时候卖出一套做首付，购买了一套两居室，然后全家人搬进两居室实现了第一次改善。剩下那套一居室还是出租。

又经过半年的上涨，第一套一居室已经是入手时价格的三倍了，果断出手一居室，换了一套三居室，全家人搬进三居室，出租二居室，实现了第二次改善……

就这样一变二，二变三，等到16年的秋天，她把那套喜欢了好久的450平的联排收入囊中，实现了第三次改善，也成了同龄人中的人生赢家。

另外，关于改善住房中，除了面积越来越宽敞，我更看中周边的教育资源、区域交通的便利性、小区的综合环境和绿化率、楼间距的大小、户型的合理性、日照时间和楼层等这些细节问题。

毕竟改善型住房的家庭，很多都会首先考虑孩子的教育问题，而从居住舒适度和交通成本上讲这些细节，也会让我们紧张的工作和生活得到片刻的缓解。

关于投资

以我现在的理解和房产环境来看，最值得入手的是公寓，现在房价高，又限购，很多人都不符合住宅的购买条件，但是公寓很好的解决了这一难题，不限购，不限贷，只要资金允许，可以入手多套。

很多人可能会说，公寓不是真正的住宅，只有40年使用权限，不合适。其实公寓一般都是面积小的高层，因此土地占地面积都很小，等到土地使用年限到了，补交也不会是很大的压力。

另外，一般公寓的地理位置都比较好，要么周边有繁华的商圈，要么是商务集中区，一般这些地方的年轻人都比较多，很容易出租，这也可以让你快速的回收资金。

也曾见一些投资客，因为不是自住，购买公寓时随便买一些边角户，或者北向的房子。我个人不是很建议这种操作。这种边角户在以后的出租或出售中，都不会有一个好价格，尤其是二手房的出售中，房子的朝向在评估价格过程中还是占有一定系数的。

也曾有朋友问过现在可不可以投资商铺，就目前的市场环境来看，我个人并不太看好商铺，如火如荼的电商市场，已经涉及到了生活的方方面面，很多楼盘的商铺出租率都不到60%，就是出租出去，商铺门前也是门可罗雀。

而且商铺的单价一般都高于住宅，贷款利息也略高，这笔投资如果不能快速收回，会造成很大的压力。

说了这么多，最后告诉大家一个买房小窍门，划定片区，找到心仪楼盘，列出你的刚需和预算，对别楼盘间的优缺点，谈判价格，拿下！

最后，祝大家都买到自己心仪的好房子。