楼市的关键时刻到来

为什么说楼市的关键时刻来了，因为美联储的再一次降息，国内央行是否会降息也是一个关键点。

在9月17日市场普遍期待的MLF利率下降也确实没有到来。17日央行续作一年期MLF，操作量是2000亿元人民币，操作利率依旧是3.30%。央行没有通过MLF降息！但是美联储再一次降息之后会对国内形成一种压力，再加上目前整体的经济环境，很难一直不降息。

一般来说我国的降息有两种方式，一种就是直接下调存款基准利率，另外一种就是通过逆回购和MLF这两种货币政策来操作利率。

因为之前央行进行了房贷利率改革，8月17日，央行决定改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制。8月20日开始央行授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率。主要根据报价行按MLF利率加点形成的方式给出的利率报价，去掉最高和最低之后的平均利率。

如果央行降息，那么对股市和楼市的影响会很不一样。说来就来了，就在昨天11月5日，央行发布公告称，开展中期借贷便利（MLF）操作4000亿元，而当日有4035亿元1年期MLF到期，这意味着央行净回笼中长期资金35亿元，同时下调1年期MLF利率5个基点从3.3%降至3.25%。

消息传导至资本市场，A股市场各主要指数均有小幅上涨。其中，沪指盘中冲至3000点随后有所回落，截至收盘，涨幅0.54%，报2991.56点；深证成指、创业板指分别上涨0.71%、0.79%，今日权重与成长均有较好表现，电子、银行、农林牧渔板块涨幅均在1%以上。

那么，央行的突然“降息”向外传递了哪些信号？又会对楼市有何影响呢？

对股市而言，央行的降息会对股市形成利好，因为前段时间央行降准释放约8千亿资金。但是因为国内的资金流动性走低，降准带来的实际效应没有那么好。降准叠加降息，双重助力对股市会形成比较好的推力。

楼市就不一样，今年的金九银十为了卖房房企拼了，打折降价、减免物业、送车位等等。为什么房企在今年的旺季反而拼尽全力卖房？缺钱是一个重要的原因。

下半年房企的融资渠道被收缩，而且未来究竟国家什么时候才会放开融资也是一个未知数。所以接下来房企依旧是秉持一种“现金为王”的态度，有钱在手才安全。更何况2019年房企的还债压力大。

Wind数据显示，内地房企在2017年、2018年的海外债券到期额分别为212.65亿美元、246.47亿美元，而2019年这一数据猛增至475.66亿美元，借新还旧压力增大。

如果国内迎来降息，尽管国家会设置重重关卡，但是国内主流的投资方式少，钱跑来跑去。如果再叠加降准和降息同时进行，这会加重房价上涨压力。而且房企也总有一天会迎来融资的窗口期，因此房企拼命打折出售的情况不会一直持续下去。

货币的宽松，对房地产市场来说，当然是重大利好。但在之前的文章中，我们已经多次分析，从银保监会23号文件开始，特别是郭树清在陆家嘴论坛的发言，以及前天中央政治局会议明确表示“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。所有这些表述和措施，都是预防性和预警性的。

所谓预防性和预警性，恰恰说明了已经预感到未来的货币政策将趋于宽松，提前筑起堤坝，将水拦截在房地产市场之外。如果没有这个堤坝，释放出的流动性，将几乎没有悬念地再次流入房地产市场。

无论从哪个方面，官方都无法承受，短期内房价的再次暴涨。因此就不难理解，最近几天，各地再次出台了一些调控措施，这些措施的严厉程度，甚至超过了过去两年。未来一段时间，中国经济主基调或许就是：放水阻止经济下行，筑坝将水拦在房地产市场之外。

除此之外，中国房地产市场，还受到包括经济和经济以外的诸多不确定因素的影响。