拥抱接盘客

01

拥抱接盘客，从买房子的那天起。

所谓投资，是以现价买入，未来以更高的价格卖出。

楼市里称后者为接盘客。

这几年一线城市的风头不如二线城市。

一线偏好者把一线的弱势归于限购。京沪偏好者认为限购打开，京沪必将大涨。

上海何时开始限购的？

2011年2月1日。

那2011年之前不在上海工作，但是在上海买房子的人很多么？

数量很多，比例却不多。并且经历了这两年的调整，很多人已经卖出了上海的房子。

相反，由于房票限制，上海不少沪籍家庭拥有两套以上房子。

那京沪的接盘客是不是就稀少了呢？

上海的接盘客就是1000万租房客里面能买房子的。

在任何一个时间点里，不满足五年社保但是想要买房子的外地户籍人口，他们的需求都没有被充分的释放。

其中当然还包括外地户籍单身人口。

这是上海超跌的来源。

02

以群体来说，这部分人里有购房能力的绝大多数人都会买房子。

上海楼市在超跌补涨之后，还会不会有很大的空间呢？

随着1000万无房群体里买得起房子的人逐渐成为有房一族，接盘客在不断减少。

而如果房价继续上涨，接盘客也不断减少。

如果你是70后或者80初生人，现在1000万的房子当初不过是200万买的。

如果时间重来，多数人并买不起现值1000万的房子。

去上海1000万的新房售楼部里走走，看看35成首付的多不多。

再者，首付就算够，但有贷款650万能力的就是稀少了。（月供计算：120万公积金贷款+430万商业贷款，以现在利率计算，月供3.2万，收入需要覆盖2倍，也就是月入至少6.4万的流水）

如今7成首付买1000万的房子，多数人的情况是当初可能100万买了房子涨到300万，又买了300万的房子涨到了700万。

也就是他用了若干年的时间，实际支付首付350万，同时现在能承担400万的贷款而实际由于认房认贷只承受300万的贷款。

这400万和300万的贷款能力差，也是超跌部分。

除此之外，涨幅会和物价趋同。

如今买房，无非是锁定超跌部分。

更多的期待已经不现实，因为买不起。

而越高总价的老房子越不值得买。（博拆迁或里弄洋房不在讨论范围）

因为从接盘客角度，他不是第一次买房子。

在他的置业经验里，自住上地段差一点没那么重要，投资上地段差一点回报更好。

高总价的接盘客是中高总价，当初地段差现在也没多差了，见多了太多人原地置换，或者优化地段也就往市区挪一点。

不管核心区房东说核心区有多便利，接盘客说的是买不起好房子。注意了，好房子成为接盘客的默认选项了。

7万以上的买房客比刚需还新房偏好，很多人买二手房的原因仅仅是因为附近也没有新房。

03

那为什么老破小不一样呢？

因为在接盘客的置业经验里，如果他第一次买在很远的地方，他的居住体验太差了，他想要住在离市区更近的地方。并且雪上加霜的是，可能他第一买的地方投资上也不如老破小。

接盘客觉得地段很重要。

那有没有可能，老破小再次获得青睐呢？

500万的一套老房子，业主们有30万买入价的，有100万买入价的，有400万买入价的。

对于500万买入的这个买家来说，他天然是抵触的。

但是总价低到一定程度，例如200万，他反而不抵触了，因为会买得太远了，每天工作之后还得长距离通勤，小区绿化好有什么实际用途呢？

那上海周边呢？

当你的房子成为二手房之后，如果你想卖给上海人，现状是不超过500套房子会被上海的中介推给买家，他们都在推新房。

上海境内的崇明和金山也是如此。

而上海郊区里，二手房曝光度如何呢？

排序是：浦东、宝山、闵行、青浦、松江、嘉定、奉贤。

二手房曝光度采用的参考是同总价最终成交的房源平均带看次数

注：本排序供参考，数据为房东提供数据，样板小所以或有不准确。

PS:根据3-4月把房子卖出、目前持币置换客的分享：

1-5月都是回暖的。

理论上他们没有看多的动力。

如果有不同意见分享的，欢迎分享。

但因为最近限价新房多，但是6月还是可以观望的。