买二手房，如何避免买到“凶宅”

二手房具有很多新房无法比拟的优点，但是买二手房最怕的就是买到一个凶宅。

什么是“凶宅”

“凶宅”分两种，一种是风水上的，如房间的格局，或周遭的风水使人运气不顺，走背运等。现在大多数人不太在意风水问题，个别在意风水的在买房时也会请风水师现在观察。所以我们现在主要说另外一种“凶宅”，即指曾发生过凶杀、自杀、意外、重大传染性疾病等非自然原因死亡事件的房屋或场所”(老人自然死亡、正常病亡等不包含在内)。

目前我国法律中，是不会将“凶宅”视为物理瑕疵，所以在过往的一些判例中，也经常出现买了“凶宅”之后无法退房的情况 。

买到的房子如果是“凶宅” 一方面住户心理上会有影响，另一方面就是对未来的价格有影响，此类房产在成交价格上肯定会低于市场价。

而对经纪人来说提前知道房源是否是“凶宅”，一方面对于房源的价格及销售周期心理有底，另一方面透明交易，预防交易后的纠纷。

如何避免买到“凶宅”

一、购买前调查

1、价格低于市价需留意。如果房子远低于市场价格，那么肯定有问题。

2、走访一下小区。如果房子是凶宅的话，小区内或多或少会引起过议论，容易打听出来。比较容易打听到的地方包括居委会、物业公司和隔壁左右的邻居。

3、查询新闻。网上搜索这个小区，看看有没有相关的新闻报道。像一些特大的刑事案件，有些媒体是会公开报道的。

4、房产证辨别。如果房子房龄老，但房产证下发日期比较晚的话，应当问清业主房子是继承的还是买的二手房。如果是继承的就要问下前业主去世的原因，曾经发生过什么事情，都要了解清楚。

5、派出所询问。如果是有凶杀或者是他杀之类的情况，当地派出所会有备案记录。但是派出所没有义务向所有人公开这些信息，需要业主一起去(有时即使业主本人到场也不给查)。

对于长期深耕某一片区的经纪人来说，对于周边的重大事件应该都有所关注，那么遇到报价低的房子，不妨做些联想再加上询问，应该很容易辨别是否是“凶宅”。

二、实地勘察

1、屋内是否有宗教祭奠陈列。如果遇到这里房子，一定要打听清楚业主的工作情况，是单纯的信奉还是有别的原因。

2、留意大门框有没有变形。一般情况下，门框已经出现变形、扭曲、有大小窿等时，就要十分小心，一般预示着房子很久已经没有人居住或发过打斗。

3、阳台边上出现青苔、发霉等。通常阳台是采光的重要地方，如果阳台墙边或墙脚等地方，已经出现青苔，甚至发霉这些情况，这是家居风水学中，排水排不清而遗留的毛病，对人的身体健康影响尤为明显。

4、墙上贴满了符咒或挂满了葫芦等，风水欠佳。比如门顶或是屋内的墙上等，贴满了很多的符咒，或挂了很多的风水挂件，比如葫芦等。一般这些情况都反映了房子在此之前请专业人士看过风水，化过一些煞气或一些风水上不利的地方。

5、家居户型有过大改动的房子，也要细心留意。现在有些户型，一进去后，你会发觉明显是大改动过的，或门口处多了屏风等等。对于这种户型，不能说一定不能买，而是要学会去分析。例如可以适当了解，改动后，这些人是搬了大房子还是因为别的原因搬走了等等。一般房子做过大的变动、变化后，不是大吉，就一定是大凶，因此，以这个作为标准去判定，是颇为可信的。

三、签约时的风险控制

因为法律上没有凶宅的定义、自然也没有将该信息列为必须披露的信息项目。换言之，业主对房屋的物理瑕疵是有披露义务的，但是“凶宅”显然不属于物理瑕疵，没有被强制披露。但是如果在合同中约定了，业主必须披露这样的信息的话，那么业主不披露的话就属于重大隐瞒了，未来要求撤销合同或退房就有了依据。在委托合同及购房合同中约定这一项，不管是对购房者还是对中介都是很有必要的。

我们大多数人毕竟不是福尔摩斯，所以合同约束更有保证。