30岁前如何被动月入两千？

我去日本买了人生中第一套房，当起了房东...

文 | 李莉

这几天，房价话题又上了微博热搜。

据机构发布的《中国房价收入比分析及国际比较》报告显示，2018年全国商品住宅房价收入比为8.3，创历史新高。

其中，深圳房价收入比排名第一、三亚第二、上海第三，成为购房难度较大城市。

听到这一消息，我身边的很多同龄人发出了阵阵哀嚎。

30岁是人生的分界点，30岁前似乎一切都还年轻，什么都可以来得及，但当你一旦跃过了30岁这道门槛，一切就似乎变得不一样了，大家对你的印象自动带上了“成熟”这两个字。

在这两字的背后，衡量你成功与否的重要标志便是“买房”。

90后集体“奔三”，这份买房压力变成为了身边几乎每一个人都要面对的难题。

和大多数80末、90后同龄人纠结如何存钱在大城市买房付首付不一样，我做了另一个选择——去日本买房。

仅看到几张房产照片

6天后，我决定买下它

比多数在大城市漂泊的同龄人幸运的是，我是土生土长的上海人，每天白天的时候和大家一样去公司上班，晚上便回到了自己的家。得益于此，我的日常开销要比在大城市漂泊的同龄人要小上不少。

毕业至今，由于不需要承担房租等很多日常开销，我省下了一笔三十多万的存款。

最初的时候，我与身边小伙伴一样选择把存款放在理财产品里面。但随着各种理财收益率走低，以及各种P2P暴雷事件层出不穷，我焦虑了起来。

三十万，说多不多说少也不少，如果作为买房首付，在上海这些钱只能算是个零头，我开始寻找其他理财途径。

由于上海离日本较近，身边的同龄人也几乎都有过去日本旅游的经历，我自己也在前几年去过日本，对日本有一定的了解。

最初去日本时，我曾目睹同行的友人帮亲戚处理在日本开办的民宿事宜，彼时就对他们在日本开民宿，并以此签证定居的经历充满好奇。

正当我不知道如何处置这三十多万的时候，听说身边有其他的同事在日本买了房子，仅要29万，并且是一户建的别墅。

我心动了。

我立刻找到了这位同事，问他人不在日本，买了房子要怎么打理？得知，不需要打理，可以委托当地专门的机构托管，支付一定的管理费即可后，我踏上了在日本买房之路。

我记得很清楚，第一次加上日本中介的时候是2018年4月5日，在当时，我们几个有意向去日本买房的朋友拉了个群，随后各自在群里表达诉求。

接待我们的是在日本从事房产中介的小刘，他是一名中国人，和我们一样是90后，这是他在日本工作的第4年，在日本读大学的他，刚毕业就从事了这份工作，至今为止接待的客户全部都是像我们这样的中国人。

“最开始可能就是为了找一份工作，后来发现这个房地产的趋势很好，日本的市场经过上一次的泡沫，房产普遍比较低估。”在当我问他为什么要做这份工作的问题时，小刘是这样和我说的。

接着他发来了一段稍显中二的台词——“卖房子是很了不起的工作，房子对客户来说是一生中最大规模的购物，而且住怎么样的房子，也代表了这个人的人生，所以我认为我的工作是设计客户的人生，是责任重大的了不起的工作。”

接着问我：“现在的话，我可以这样说吗？”

如小刘所说，他认为“卖房子是责任重大的了不起的工作”。因此，在了解了我们的预算以及偏好的地区之后小刘针对性地给我们推荐了好几套位置不同、价格不同、收益率在6-10%的房子，房屋的位置及房屋的外观等都提供了Google地图以及现场拍摄的照片等图片资料。

对比了多套房子的位置及各种情况后，我立刻就看中了其中一套。

这套公寓是一间位于大阪的一居室，使用面积约10平方米，步行至最近地铁站5分钟即可到，售价510万日元，在当时折合人民币约29.3万。

大阪是日本的第二大都市，也是西日本的政治、经济、文化、交通中心，面积223平方公里，人口1877万，日本主要的国际贸易港之一。2017年大阪的GDP为1863亿美元（约12700亿人民币），相当于我国的杭州（GDP12556亿元，人口919万）。

由于之前我曾去日本旅行过，因此对日本的各大城市情况相对有一定的概念，我知道，我目前手上的三十多万基本上是买不到东京的房子的，退而求其次，大阪是我最好的选择。

按照规定，国内每人一年可兑换外币金额为5万美金，折合人民币约34万，折合日元约550万円。

再加上我仅仅只是投资，并不打算放太多的精力，于是要求房屋本身带租约，也就是说要求里面是有人住的。

大阪城公园

这套位于大阪的公寓完全符合这两大需求，并且由于目前的租约为40000日元一个月，账面租金收益率高达9.4%。

由于还需扣除托管费、物业管理费、水道清洁费、房产税等一系列硬项开支约，这些开支约占我2%的租金收益，也就是说实际到手的租金年化收益率约为7.4%。

在计算完这一切之后，2018年4月11日我便汇去了意向金，这一天仅仅只是我认识小刘的第6天。在这前后仅一周的时间里，我只凭几张照片，仅靠微信文字及语音沟通，就下了决定。

在我汇去意向金之后，小刘及代理律师便开始代表我与卖方进行交涉，包括谈判压价、房屋情况及租客情况调查等一系列专业事项及手续。

在这一系列的过程中，我们只保持在线沟通。律师和小刘了解清楚我的需求和想法后，他们全权代表我在日本当地行动，遇到需要做判断与决定的时候再在线询问我的意向，最终由他们落实执行。

2018年6月1日，小刘发来了一张写有我名字的房产证照片，以及写有我名字的一系列文件图片，并告诉我，这一系列的文件将会很快快递到我的手上。

从这一天起，我正式拥有了人生第一套独立购买的房产，虽然我没见过我的房子，也没见过那名租客，但从这一天起，我正式成为了一名日本房东。

时至今日，差不多刚好一年的时间。回顾这一切，其实有喜有忧，也有许多在买房前完全想象不到的故事。

喜：仅汇率差就赚了12%

日本房价被低估

在我买完房子后不久，日元对人民币汇率就开始进入了上升通道，记得当时我几次汇款日元对人民币汇率平均在0.0575上下，随后就开始涨，最高涨至0.0644。

也就是说，这套价值510万日元的房子，在我2018年5月汇房款时仅约29.3万人民币，而到了2019年初，我什么都没做，这套房子的价格如果依然以510万日元来计算，就已经涨到了32.8万元人民币，躺赚12%汇率差。

这还没加上我这半年收到的房租，以及房屋本身的增值部分。

据外媒统计，截止2019年1月，日本全国的房产均价为1.6万元/平米，房价平均涨幅方面，相比去年同期的涨幅达到了3.96%，在这其中东京每平米均价6.1万元，年平均涨幅9.46%，大阪每平米均价4.1万元年平均涨幅：11.48%。

第一太平戴维斯在2019年初也曾发布报告表示大阪是海外置业潜力区域之一。

2019年5月21日，有研究机构发布《中国房价收入比分析及国际比较》报告显示：截至 2018 年三季度，21个国家房价与收入偏离度排名显示，11个国家的房价与收入偏离度位于偏大区间，也即房价存在不同程度的泡沫；美国、丹麦、荷兰、瑞士、爱尔兰和韩国 6 个国家偏离度处于合理区间，也即房价水平比较合理；意大利、芬兰、德国和日本 4 个国家偏离度位于偏小区间，也即房价存在不同程度的低估。

其中，南非偏离度最大，达到207%，房价泡沫明显。此外，新西兰、加拿大、瑞典和澳大利亚的偏离度都超过了70%，房价存在泡沫。而日本的偏离度数值最低，为-56%，市场偏冷。

中国房价与收入偏离度为 22%，处于偏大区间。

忧：买房18天后遭遇地震

中介在线发实况视频

从数据和收入来看，在日本买房子对我来说是赚了。但是让我最记忆犹新的，其实并不是收到房产证或者是收到第一笔房租的时候。

2018年6月18日大阪发生6.1级地震，当时朋友圈及各大新闻报道：此次地震共导致5人死亡，300多人受伤，当地交通系统一时瘫痪，约400万人出行受影响；17万多户居民家庭暂停供水，11万多户中断供气；多处民房及公共设施被损坏；企业生产及物流受到严重影响。

看到新闻的一瞬间，感觉最害怕发生的事情真的发生了。虽然在日本买房子也会买地震和火灾保险，但这天距我收到小刘的房产证照片仅18天，身边几乎所有知道我在日本买房子的朋友都跑过来问我怎么办。

当时，唯一可以做的就是打开手机，询问中介小刘。小刘向我们表示不用担心的同时，也给我们发来了照片与视频。

也许是问的人多了，不久小刘就统发了朋友圈表示在日本地震没有大家想象的那么可怕。

虽然后面证实的确并没有我们想的那么可怕，但这一经历也把我从原本的“赚到了”的狂喜中拉回了现实，并逐步开始冷静。

一年后的思考

提高“睡后”收入很重要

不动产增值收益远高于工资涨幅，已经是这几年大家普遍接受的事实。工资追不上房价，如何提高“睡后”收入，成为大家热议的话题。

事实上，社会上不乏因买房抉择的差异，导致家庭资产相差数倍、十倍的案例。

于我来说，尽管没有对个人资产产生翻天覆地的变化，但这也开启了我置业理财的开端。

最开始买完房子没多久，刚好遇到知乎热门话题“搞什么副业能每月稳定收入两千？”截止目前，这个问题下面的回答已有4171个。

这背后，满是对通胀和货币贬值的焦虑。

我参与了其中的回答，很多人都跑来问我如何操作。其中，包括了提出这个问题的题主，甚至有媒体把我的经历写成了买房小故事。

当时的我对这笔本金三十多万人民币，年化租金收益率达7%的操作，表示出了强烈的自信，并积极“安利”身边的朋友。

一年后的今天，再回顾这一切，我也在反思，自己是否太过年轻冲动？如果上天再给我一次机会，我应该会买个更贵的。

未来规划：2025年

大阪世博会或许是卖出时机

2018年10月15日，日本首相安倍晋三在临时内阁会议上提出，按计划2019年10月将消费税税率由当前的8%提高至10%。

也就是说，从2019年10月起，原本40000日元租金需缴纳的8%税，会提升到10%，每月需多支出800日元，一年累计9600日元，折合人民币608元。

虽然从金额来看对整体收益率影响并不是很大，但这一举措也让我开始关注起了日本政策动态对房价的影响，也逐步影响了我对我在日本买房的态度。

在一年前，我认为30多万的投入，每年租金收益7%的日本房产相当于自己买了一个长期稳定的理财产品，而且由于本金不高，在某种程度上可以一直持有。

但是一年后，从目前来看，我的很多想法也发生了改变。

事实上，中国大陆居民大批赴日本买房，是从“北京房价超过了东京”开始的，据机构计发布的《2016中国人海外购房趋势报告》，日本已成为继美国、澳大利亚、加拿大之后，中国人的第四大海外购房目标国家，这些购房者半数以上来自上海、北京，预算多在60到120万元之间。

从2015年下半年开始，大量来自中国大陆的购房者开始大批涌入日本。

“在我们这行，不需要费太多口舌，大多数都是比我们还看好日本的市场的客户。”小刘告诉我，目前他的收入甚至比其他一起毕业的日本留学生要高，“做了之后才知道，没有想象中做销售那么难，我觉得我很庆幸把握了趋势。”

日本东京都埼玉县的“一户建”

在2018年11月23日在法国巴黎举办的2025年世界博览会主办城市竞争评选中，大阪击败了俄罗斯叶卡捷琳堡和阿塞拜疆巴库等城市，成功当选了2025年世界博览会主办城市。

这也是自2005年的爱知世博会之后，日本再次迎来世博会。也是日本在2020年东京奥运会之后的又一次盛会。

届时，我可能会选择卖掉这套房子，寻找更好的标的。