2019年上海楼市年终总结 | 政策篇：微调为主，松紧并存

2019年上海楼市政策总体遵循“房住不炒”、“稳地价，稳房价，稳预期”的健康发展基调，可以用八个字来概括：微调为主，松紧并存。这对于引导市场行为和预期是有积极作用的。

与上海楼市紧密相关的是四个微调的政策，其中有两个松：二手房部分税费下调和临港人才类个体买房放松。还有两个紧：使用权房子加码限购、延期普通住房标准至2024年。

《上海市公有住房差价交换办法》出台

此政策出台的主要目的是：对于使用权房，加入限购套数，符合”住房不炒“基本政策框架；禁止花园住宅（整幢独用）进行私人差价换房，改为国家指定单位征收，保护了国有资产；鼓励相关企业征收非花园住宅，且有价值的优秀历史建筑，但不限制私人购买（差价换房）；新工房或者其他价值一般的公有住房，凭自愿原则，转为产权房后，将纳入房产税征收范围，改善使用权房居民生活居住环境；对于存量公有住房，缩短整个交易时间，让交易过程更加便捷，公开、透明。

这不属于严格意义上的限购，更多的还是体现为房地产市场结构调整，对于具体细分领域市场的住房交易进行规范。同时肯定了花园住宅类使用权房的价值并且上升到了法律法规层面，由国家或者政府指定企业进行回购，就是一般意义的“动迁”。

《关于调整本市普通住房标准的通知》发布

根据2014年11月20日起执行的普通住宅标准，上海市普通住宅标准主要有以下三种：

（2）单套建筑面积在140平方米以下；

（3）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下（即容积率低于1.44倍），内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。

注意，以上三条必须同时满足才为普通住宅，反之，则为非普通住宅。

这意味着，自2014年11月20日起执行的上海普通住宅标准，将延续到2024年。普通住宅标准的政策收紧，表现出上海继续贯彻“房住不炒”的决心。

《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区支持人才发展若干措施》出台

上海自贸区临港新片区管委会发布支持人才发展若干措施分7部分共48条，其中，加大国内人才引进力度方面，包含特殊人才直接落户、居住证加分、缩短“居转户”年限等方面具体措施；加强人才住房保障方面，包含购房政策制度调整、公租房、人才公寓等方面具体措施。此外，若干措施还包括促进海外人才引进、实施人才专项奖励、加大人才培养培育力度、集聚人力资源服务机构、优化人才服务环境等方面。

《若干措施》出台，预示着上海正式加入了全国抢人大战了。一系列人才政策导向性非常明确，这些政策的调整都将吸引外国人和高端人才落户临港片区，一旦产业园区中人才入驻，为新片区带来更多的住房购买需求，短期内将提振临港楼市。

地产大咖们对于2020年上海楼市的预测

易居研究院智库中心研究总监严跃进：楼市微幅小涨 局部区域或将涨幅明显

从政策面来看，当前上海楼市政策比较平稳，没有大起大落；明年调控预计仍以稳为主。

从当前楼市的走势来看，明年上海微幅小涨可能性较大，局部区域或有大涨的可能。比如当前包括上海北部的规划继续发力，嘉定徐行、宝山杨行等区域，高铁规划利好，会成为明年楼市明显的发力点。同时长三角一体化进程下，包括上海青浦、嘉善、吴江等环沪区域也会发力，这都是后续市场需要关注的地方。

上海中原地产市场分析师卢文曦：地产不拖后腿  量价“稳”增长

年底中央经济工作会议对楼市定调，近日住建部对明年楼市调控再次提出“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，并重申“房住不炒”的定位不变。值得注意的是，此次会议新闻通稿中连续提了20次“稳”字，坚定调控决心一目了然。因此，这里的“稳”可以理解为，防止楼市的大起大落。所以近期不少城市，甚至部分一线城市也对楼市政策进行松绑。这些举动都释放一些暖意。

此外，房地产和经济密不可分，明年经济增长要保6，这种背景下房地产不能拖经济发展后腿。考虑到释放流动性，明年仍会有降准以及定向降准的可能。对房地产而言，流动性宽松是最大利好。

上海在调控方面一向严格，楼市政策松绑的可能性不高。但是目前供求关系颇为稳定，因此明年成交量依然会有780万左右的成交量，和今年类似。而价格方面，受到产品升级，结构性因素影响，或呈现小幅上涨走势。

总体来说，2019年，在中央“稳地价、稳房价、稳预期”坚持“房住不炒”调控主基调下，上海没有再出政策重拳，而是以微调为主，松紧并存，稳定市场走向。

当前上海房地产市场进入平稳状态，至少从今年市场数据、市场预期和情绪等情况看，炒房的现象比较少，这也使得房地产市场更加稳定。

12月10-12日召开的中央经济工作会议，再次重申，“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。这表明，2020年维护楼市平稳发展仍然是房地产市场调控的主要方向。