膨胀，一种粒子受热占据额外空间的现象
文 | 杨六娃
一个认识我的中介找我反馈，国庆后来找他们店挂牌的卖家问了9月二手的成交数字后，都又有信心膨胀的感觉，挂牌的价格更加强硬了。
我问他，你觉得他们能如愿以偿么？
他说，看市场吧，过段时间估计还是会乖乖降价的。
没错，刚过去的9月，上海二手房成交的确达到了21226套。
对于卖家来说，最艰难的时刻好像已经过去，虽然不用再担心脱手的问题，但说实话，相比较市场狂热的时候，他们好像依旧没什么膨胀的资格。
01
一个城市的楼市越稳定，二手房的交易数据就越能透视真相。9月的21226套，这个数字又有什么意义呢？我们可以看下上海近一年来的二手房成交套数走势——
2018年在谷底躺了一整年之后，上海二手房成交量在19年开春的时候如约回暖，一度给了不少卖家信心，但好景不长，仅仅两个月，成交量又开始出现下滑的趋势。说实话，中国人买房子本就是有跟风扎堆的习性，两个月的热闹其实已经不容易，后续的下跌也符合市场的正常规律，但我们在9月之前，多少可以感受到整个二手市场卖家的悲观态度。
第一个原因是市场的走量不走价，卖得最好的3、4月多少是因为价格触底的抄底现象，很多后来的卖家虽然试着把价格再度提高，却遭受了买家的冷眼相待，只能乖乖降价。
第二个原因是，新房市场开始供大于求，受此影响，二手市场正在从卖方市场转为买方市场，卖家在这样一个动荡期，神经早就异常敏感，市场的一点波动，对他们来说都是不小的震荡。
所以9月份21226套的成交数字，背后的意义就没那么简单了，它止住了成交量下跌的趋势，它打破了“再无金九银十”的舆论。
当这样的讯号触及到卖家敏感的神经，效果同样被放大，恐怕会让他们成为最先膨胀的一批人。
02
但是，如果只看成交量不看成交结构，根本摸不清楚市场的走势，而卖家们虽然可以到处看到均价和成交量，却很难接触到成交结构的数据。
比如，9月份的面积成交结构——
70平米以下的小户型占到了近5成的比例，依旧是二手市场的绝对主力。
这组数据恰好说明了——市面上活跃的那批人，依旧是是社保刚满5年的首套刚需客。
大家可以想想看，5年前的今天，是个什么日子？
那是2014年的毕业季。
彼时，几十万毕业生涌入上海，也正好在他们工作的第一年，上海的房价开始飙涨，15年的房价比14年涨了20%之多，这是他们错过的第一班车。
紧接着2016年，在这批人面对飞起来的房价犹豫要不要上车的时候，上海开始五年社保限购，他们一夜之间失去了购房资格，这是他们错过的第二班车。
现在正好是他们社保满了5年的日子，面对开始稳定的价格，在这个时候选择在市面上买一套自己喜欢的房子，也就不足为奇。
虽然一错再错，但没人会愿意错过第三班车。
这个群体，恐怕是今年上海市场里最有执念的一群人，他们的态度，是回暖表象下比较容易被忽略的幕后推手。
而且，这群人可以说用肉体经历了上海楼市的疯狂与死寂，他们对于价格的态度，自然会更加保守。
所以我们可以看到，成交量提升了，300W的低总价，依旧是市面上最抢手的产品——
能在9月份卖掉房子的，依旧是有着低总价产品的业主。
03
二手市场千房千面，你的房子也许看起来很值钱，但它并不像人民币，每个人都喜欢，真正适合的买家一定只是首套、改善的二选一。
所以，除了首套刚需，目前最有购买力的改善型客户又集中在哪种产品段呢？这一点，通过成交结构的数据一样能够判断出来——
你会发现，140~200平米的面积段在9月份是最好卖的一种产品，在其他面积段的价格基本走低的情况下，成交的均价涨幅达到了11%。成交量的环比涨幅也达到了14.8%这个面积段的产品本身就很稀缺，再加上买家置换后的购买力强大，才成为9月份走量又走价的产品。
至于140平以下的产品，价格走势不敢恭维，在9月份能出手的，还是愿意选择降价的业主。当然有人会出来杠，不对啊，我明明看到9月的均价比8月涨了啊——
其实是因为140~200平米产品的底价本身就不低，11%的涨幅，足够拉动整个盘子的均价，所以就造成了9月份成交均价止跌回升的假象。
但仔细想想，其实这样的回升幅度本身就很有限，只是比低迷的8月涨了一点点，甚至价格比去年市场最冷的同期还要低，去除140~200面积段产品的均价增幅，整体均价其实还是走低的态势。
所以，想要卖房子的朋友，没必要盯着大盘的均价，可以先看看自己的房产属于哪种，就知道是不是有资格膨胀了。
04
讲完枯燥的数据，再聊聊最近两个小细节带给我的真实感受吧。
一个是有位想要卖房的朋友找我聊天，问了一个巨神奇的问题——
现在网上各种知识付费课程那么多，买房攻略也不少，可是教大家卖房子的课程怎么一个都没有啊？
虽然只是个例，但多少也反应出了这样一个群体的焦虑，居然焦虑到要依靠只是付费了。这种情绪一旦蔓延开来，恐怕相应的付费课程就会扎堆出现了。
另外一个细节，不知道你有没有发现，几乎所有的二手房APP上，越来越多的房源标题出现了这样的字眼——
真的不要小看这样一个标题的改变，和文章一样，标题决定了人们愿不愿意点进来看，有没有人看决定了房子多久能出手。而且就像淘宝的展示机制一样，越多人点击，排名也就越靠前。
慢慢地，为了成交，卖家对价格的态度开始松动，买家也更愿意和表达出谈判意愿的卖家去谈，这多少也反映了整个市场的真实态度。
从这些细节来看，更多的卖家还是在收敛自己的膨胀态度。
05
最后，照惯例唠叨两句。
虽然目前的上海楼市是我目力可及的范围之内，最健康的一个。
但是对于短线操盘手来说，想要来个咸鱼大翻身恐怕要转变一下你的投资思维，长期持有，才是眼下的政治正确。
如果你是卖家，理性看待结构问题，不要因为市场大数据的波动而轻易膨胀或者失落，房产交易本质上是心理博弈，无论对别人，还是对自己，保持冷静尤为重要。
最幸运的是，老老实实买房的普通人，大概率也能遇到一个更有诚意的卖家，对于他们来说，一切都回归到难得的理性，也有时间坐下来慢慢挑选，最后享受砍价的乐趣。
地产人，也别以为自己稳了，这个行业已经开启优胜劣汰的残酷机制，在大家都没什么业绩好吹牛逼的情况下，专业性、产品力、服务能力才是客户们真正看重的。
眼下的上海楼市，虽然比我想象中的健康，但真没啥好膨胀的。
还是要敬畏市场，珍惜每一个客户，不要觉得这口饭没什么大不了。
主编：杨六娃
主笔：杨六娃
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