上海第一批住宅集中用地分析

以下文章来源于城市房价评估 2021-06-30 16:14 阅读 5000+

一、整体概述

上海2021年第一批次集中供地累计涉及商品住宅项目32个（其中城中村改造项目4个，青浦一个中止），合计土地总面积193.86万平方米（其中城中村改造项目土地总面积10.49万平方米），地上建筑总面积397.92万平方米（其中城中村改造项目地上建筑总面积30.28万平方米），出让金底价合计742.33亿元（其中城中村项目42.62亿元）。

28幅商品住宅（含）用地一览表

4幅城中村用地一览表

二、区域分布

分区域看，第一批住宅集中供地项目位于中心城区内的有4个项目，总出让金底价260.52亿，项目数量占比12.5%，出让金占比35.1%。中心城区外有28个项目，总出让金底价481.81亿，项目数量占比87.5%，出让金占比64.9%。

32幅涉及非政策住宅项目区域分布一览

三、重点项目

从非官方报名数据看，中心城区内的4个项目中：静安大宁项目，报名2家；普陀西站项目，报名1家；徐汇滨江项目，报名1家；杨浦定海项目，报名2家。上述4个项目均在6月18日成交，从成交情况看，有2家报名的项目成交时都有了溢价，静安大宁项目成交总价105.13亿，溢价率8.39%，杨浦定海项目成交总价14.02亿，溢价率9.21%。

（一）中心城区项目

杨浦定海社区地块

该地块是此次中环内唯一的一幅纯宅地。成交地块楼面均价为64040元/㎡，明显低于相近的、于2020年7月成交的江浦社区住宅地块（85764元/㎡）。

地块所在区域正不断推进城市更新，目前周边存量住宅普遍老旧，低端物业接近80%、房龄在10年以内的不足20%。现有的几个品质较好的小区中，均价最高的超过11万元/㎡。

新静安灵石社区地块

该地块位于新静安大宁板块，其中普通商品房占比不超过70%。板块各项配套成熟，近年来含普通住宅的用地供应数量不多。距离最接近的彭浦板块的市北高新园区于2019年成交一幅纯宅地，成交楼面价接近5万元/㎡，本次出让地块楼面成交价为51707元/㎡，与2019年相比差异不大。

地块周边存量住宅普遍较新，房龄基本都在20年以内，10年以内占到一半，且小区整体档次较高。目前该区域价格最高的小区均价在14万元/㎡以上，周边存量住宅均价也超过11万元/㎡，高于房地联动价。

徐汇黄浦江南延伸地块

该地块位于徐汇龙华板块，是商住办一体的综合用地，普通商品房占比不超过30%。其南侧是2020年以310.5亿元总价出让的大体量综合地块，当时得到市场强烈关注。

地块周边存量住宅品质一般，低端小区占比超六成，房龄在30年以上的小区超过50%，个别高品质小区均价超过11万元/㎡。不过以整体龙华板块来看，个别小区最新均价高达16万元/㎡，所以该地块按房地联动价格推出的新房仍具有一定的性价比。

普陀万里社区板块

该地块集商业、办公、住宅于一体，普通商品房占比不超过29.5%。地块所在的万里板块虽然区域面积不大，但配套、环境等方面都较为不错，是普陀区适宜居住的成熟板块之一，改善需求集中。

地块周边存量住宅相对较新，房龄在20年以内的小区超过80%，品质较好的小区占七成以上。周边存量住宅均价在8万元/㎡以上，价格最高的小区最新均价9.6万元/㎡，与房地联动价相当。

（二）非中心城区项目

中心城外的28个项目，主要集中在5大新城所在区域共21个项（临港新片区5个、青浦区5个含中止1个、松江区4个、奉贤区4个、嘉定区3），其他区域7个（宝山区4个、浦东新区新片区外1个、闵行区1个、崇明区1个）。

本次集中出让宅地中，自贸区临港新片区占到5幅，其中2幅位于临港新片区重装备产业区，3幅位于临港新片区顶尖科学家社区。

重装备产业区的2幅地块目前周边1公里范围内无住宅小区，最近的住宅位于地块北面的泥城镇、住宅最高均价接近3万元/㎡，与地块设定的房地联动价相差20%。

值得注意的是，2幅地块均要求应当按出让年限 自持建筑面积不低于5%的住宅物业用于租赁，且建设不小于住宅总建筑面积40%征收安置住房。

顶尖科学家社区的3幅地块均为居住和科研设计混合用地，目前周边属于待开发建设区域、商品住宅小区不多，住宅均价略高于地块的房地联动价。

需要注意的是，这3幅地块都基于科研设计实验室有一些特殊要求，主要包括：

1） 住宅预售必须与科研设计实验室工程建设进度关联。分四个阶段：首次住宅预售(可销售面积的30%)，需要商品住宅达到预售条件且科研设计实验室开工；第二次住宅预售（可销售面积的30%），需要实验室完成结构封顶；第三次住宅预售（可销售面积的30％），需要实验室主体完成工程验收；剩余住宅房源竣工（可销售面积的10%），需要待科研设计实验室完成第三方正式审价报告并经管委会产业主管部门审核通过。

2）若科研设计实验室无法通过管委会建设标准审核及管委会认定的运营主体对实验室功能审核， 剩余住宅房源竣工（可销售面积的10%）转为保障性公共租赁住房，并无偿移交给中国（上海）自由贸易试验区临港新片区管理委员会住房保障机构或者公共租赁住房运营机构。

3） 受让人自取得土地起须连续三年向管委会认定的运营主体每年支付一定的金额。三幅地块支付金额略有差异，顶尖科学家社区H07-01A、H07-04、J06-01地块每年需支付 0.8亿 元、顶尖科学家社区H08-01、J03-02、J04-01地块每年需支付 0.78亿元、顶尖科学家社区H11-01、H12-01、J01-01、J02-01地块每年需支付 1.09亿元。

除此之外，这5幅地块的规划、建设都应符合《关于上海市推进住宅小区和商务楼宇智能末端配送设施（智能快件箱）建设的实施意见》及国家和本市有关要求， 配置智能末端配送设施（智能快件箱）服务用房，并且明确要求与建设项目“同步规划、同步设计、同步建设、 同步验收”。

四、成交情况

本次上海第一批集中供应出让的住宅用地已经全部成交，总计31幅地块（不包含保障性用地和租赁住房用地），土地出让金总额达到773.68亿元，平均溢价率为6%，其中10幅地块为底价成交，主要由“城中村”改造项目地块和带产业要求的地块组成；剩余地块均以溢价成交，溢价幅度控制在10%以内（除去建发竞得的崇明实验生态社区宅地，溢价率在13%）。具体见下表。

上海首轮集中供应住宅用地成交情况

五、参与企业

此次上海集中供地吸引了数十家企业参与，除十余家知名开发商外，还有诸如京东和卓越这类非房企企业与房企的联合体形式、光明这类综合开发商以及中建二局这类具有较强建筑施工能力的大型综合企业，可以说企业的类型较为繁多。但从主体构成来看，房地产开发企业占比处于绝对多数，上海涉住土地吸引传统房地产开发商的特征没有发生变化。

部分参与竞地知名房企与“三条红线”的关系